لحظة الـ 3 ملايين بات المدهشة · لماذا لا تزال عوائد بانكوك مقومة بأقل من قيمتها

الحسابات التي تُغيّر القناعات

استوديو بقيمة 3,000,000 باهت تايلندي في وسط Bangkok · في ممرات أسوك أو فيا تاي أو ضواحي Sukhumvit شبه الراقية · يُؤجَّر بمبلغ 25,000 إلى 30,000 باهت تايلندي شهرياً عند إدارته باحترافية. وهذا يُمثّل إجمالي عائد بنسبة 10 إلى 12%. وبعد خصم رسوم الجمعية العقارية والضرائب ورسوم الإدارة البالغة 10%، يتبقى لك صافي عائد بنسبة 6 إلى 7% على الوحدة. حاول أن تجد ما يماثل ذلك في لندن أو باريس أو نيويورك أو سان فرانسيسكو أو سيدني.

3 ملايين باهت تستثمرها. 30 ألف باهت شهرياً تعود إليك. عند أول مرة تتضح فيها هذه المعادلة فعلياً، يتوقف معظم الناس ويعيدون قراءة الأرقام.

لماذا لم تعد العقارات الغربية قادرة على المنافسة من حيث العائد

• · العقارات الراقية في لندن · صافي عائد بنسبة 2 إلى 3% بعد التكاليف. وتحتاج قاعدة المشترين إلى نمو رأس المال لتحقيق الجدوى.
• · باريس · صافي عائد بنسبة 2 إلى 3%. وضرائب مرتفعة. وحقوق المستأجر تميل لصالح المستأجر.
• · نيويورك · صافي عائد بنسبة 3 إلى 4%، لكن أعمال الصيانة والضرائب تلتهم المزيد. وهناك قيود الجمعيات التعاونية على التأجير.
• · سان فرانسيسكو · 2 إلى 3%. ومخاطر شغور مرتفعة في الدورات الهابطة. وتعقيدات تتعلق بضوابط الإيجار.
• · سيدني · 2.5 إلى 3%. وتُدمج خسائر التمويل العقاري ضمن المعادلة، مما يعني أن معظم المستثمرين يخسرون من حيث التدفق النقدي بانتظار النمو السعري.
• · طوكيو · 4 إلى 5%. أفضل من الغرب لكنه يبقى دون مستويات Bangkok الراقية، فضلاً عن أن التعرض للين الياباني يُعقّد الأمر على المستثمرين الدوليين.

لماذا لا تزال عوائد Bangkok بين 5 و7% صافياً (وقد يكون الإجمالي أعلى بكثير)

تتضافر ثلاثة أسباب. أولاً، المعروض · تواصل Bangkok البناء، ولا تزال أسعار الوحدات لكل متر مربع أدنى بكثير من نظيراتها الآسيوية. ثانياً، الطلب · تتعمق قاعدة المشترين (انتقال سكان هونغ كونغ، وتنويع رأس المال من البر الرئيسي الصيني، والهجرة الضريبية الغربية، وفئة DTV/LTR) بوتيرة أسرع من قدرة المعروض على المواكبة. ثالثاً، التسعير غير الكفء · لقد بدأ رأس المال العالمي للتو في إدراك Bangkok كملاذ آمن في آسيا، ولم تنخفض العوائد بعد إلى مستويات سنغافورة أو طوكيو.

ما الذي تشتريه فعلياً بمبلغ 3 ملايين باهت

استوديو بمساحة 28 إلى 35 متراً مربعاً في مبنى عالي الجودة قرب محطة BTS أو MRT. بناء جديد في ممر أسوك أو فيا تاي أو بانغ تشاك. أو إعادة بيع في بروم بونغ / Sukhumvit. وقاعدة المستأجرين واسعة · حاملو DTV، والمهنيون الأجانب، والشباب التايلانديون من أصحاب المهن، والشركات للإقامة قصيرة الأمد. ومع إدارة Maison Siam لها، لن ترى الأمر بنفسك. فالأموال تصل ببساطة.

العيوب الغربية الأخرى التي يغفل عنها الناس

• · حقوق المستأجر · تميل معظم الولايات القضائية الغربية لصالح المستأجر. والإخلاء بطيء ومكلف وغير مضمون.
• · الشغور · شهدت مراكز المدن الغربية فترات شغور تجاوزت 6 أشهر خلال الفترة 2020-2021. في حين بقيت العقارات الراقية في Bangkok دون 30 يوماً خلال الفترة نفسها.
• · السيولة · يستغرق بيع وحدة في لندن أو باريس أشهراً. أما إعادة بيع العقارات الراقية في Bangkok فتُنجَز في أسابيع.
• · الصيانة · تحتاج المباني الغربية من حقبتي التسعينيات والألفينيات إلى نفقات رأسمالية سنوية بنسبة 1 إلى 2% من القيمة. أما المباني الأحدث في Bangkok التي تديرها جمعيات عقارية بصناديق احتياطي فهي أدنى تكلفة بفارق كبير.
• · التعرض للعملات · يميل المشترون الغربيون إلى التركيز المفرط في عملتهم المحلية. والتنويع بالباهت التايلندي يُعدّ تحوّطاً بحدّ ذاته.

متى تنجح هذه الأطروحة

عندما يحسب المستثمر الغربي الأرقام لأول مرة، فإنه غالباً ما يُعيد حسابها مفترضاً وقوعه في خطأ. فمبلغ 30 ألف باهت شهرياً مقابل 3 ملايين باهت أمر غير اعتيادي بدرجة تجعله يبدو أقرب إلى عملية احتيال منه إلى عائد إيجاري مستقر. وبمجرد أن يتحقق · أن رسوم الجمعية العقارية تتراوح فعلاً بين 50 و80 باهت تايلندي / متر مربع، وأن رسوم الإدارة هي 10% فعلاً، وأن مدة الشغور 30 يوماً فعلاً، وأن الضريبة الفعلية 10% فعلاً · تثبت صحة المعادلة فيُقدم على الشراء.

إلى متى يستمر هذا الوضع

سنوات لا أشهر. فالمحركات الهيكلية وراء اختلال التوازن بين الطلب والمعروض (توسعة BTS حتى عام 2030، واتجاهات هجرة المغتربين، وتكثيف البنية التحتية) ذات أفق عقدي. أما انكماش العوائد إلى مستوى سنغافورة (2-3%) فيستلزم تقريباً مضاعفة أسعار Bangkok · مما يعني إما أن الوحدة نفسها تُؤجَّر بالمبلغ ذاته بينما تكون قد حققت نمو رأس مال بنسبة 100%، أو أن الإيجارات ترتفع أكثر. وفي كلتا الحالتين، يكون مشتري اليوم في موقع صحيح.

ثلاثة ملايين باهت. ثلاثون ألفاً شهرياً. سوق سائلة. قاعدة مستأجرين قوية. ولا متاعب مع تقاضي المستأجرين. المعادلة ناجحة. تلك هي لحظة الإدراك.

تحدّث إلينا

نُعدّ نمذجة دقيقة لما يمكنك شراؤه بمبالغ 3 و5 و10 و30 مليون باهت · العائد الشهري، والعائد السنوي، والنمو المتوقع، وسيولة الخروج. أخبرنا بميزانيتك ونعيد إليك الأرقام.