عقارات بانكوك للمستثمرين الأستراليين · عائد آسيوي خالٍ من FIRB

لماذا Bangkok الآن بالنسبة للمستثمرين الأستراليين

يعاني السوق العقاري الأسترالي من تركّز مفرط. فمدينتا سيدني وملبورن تسجّلان عوائد ضيقة (من 2 إلى 3% إجمالي، وغالبًا ما تكون التدفقات النقدية سلبية بفعل الرفع المالي)، إلى جانب تشديد قواعد الإقراض، وضعف العملة المحلية أمام الباهت التايلاندي على مدى العقد الماضي. في المقابل، توفّر Bangkok صافي العائد بين 5.5 و7% على أصل بملكية حرة معفى من قيود FIRB، لأن FIRB لا تنطبق إلا على المشتريات الأجنبية الواردة إلى العقارات الأسترالية، لا الصادرة منها.

ثلاثة هياكل خاصة بالمستثمرين الأستراليين تستحق الدراسة

• · الاسم الشخصي مع تحويل بالدولار الأسترالي: وهو الأسلوب الأبسط. تقوم بتحويل الدولار الأسترالي عبر مصرفك، وتحصل على شهادة FET بالباهت التايلاندي. وتتيح المعاهدة الضريبية مع Thailand احتساب الضريبة التايلاندية خصمًا من التزامك تجاه ATO.
• · صندوق التقاعد الذاتي الإدارة (SMSF): خيار أكثر تعقيدًا. يستطيع صندوقك من الناحية النظرية امتلاك عقار سكني خارج البلاد، إلا أن على الأمناء إثبات استيفاء اختبار الغرض الحصري والامتثال لمبدأ التعامل بشروط السوق. ومعظم صناديق SMSF لا تلجأ إلى هذا الخيار إلا حين يتجاوز رصيد الصندوق 1.5 مليون دولار أسترالي.
• · شركة قابضة أسترالية: هيكل مؤسسي مناسب للمستثمرين المتكررين. يكون مفيدًا إذا كنت تخطط لشراء عدة وحدات في Bangkok أو الانتقال إلى هياكل شركات تايلاندية بمرور الوقت.

المعاملة الضريبية للمستثمر الأسترالي النموذجي

تخضع إيرادات الإيجار للضريبة في Thailand بنسبة فعلية تتراوح بين 5 و15%. وتتيح معاهدة Australia-Thailand احتساب هذه الضريبة خصمًا من التزامك تجاه ATO، فإن كان معدلك الحدّي 39%، فإنك تدفع تقريبًا ما بين 24 و34% صافيًا. أما الأرباح الرأسمالية على الوحدة فتُفرض عليها الضريبة في Thailand بموجب المعاهدة، لا في Australia، مع تحفّظ مهم: قد تظل ATO تُقيّم ضريبة الأرباح الرأسمالية (CGT) على المكسب المُقوَّم بالدولار الأسترالي عند التسييل. لذا استشر مختصًا بالمعاهدات الضريبية قبل الخروج من الاستثمار.

ما الذي يُترجَم إليه عائد 6% بالباهت التايلاندي بالدولار الأسترالي

وحدة بغرفة نوم واحدة في بروم بونغ بقيمة 14 مليون باهت تايلاندي تدرّ صافيًا قدره 840,000 باهت سنويًا. وعند سعر صرف يقارب 21 باهت لكل دولار أسترالي، يعادل ذلك 40,000 دولار أسترالي. وبعد احتساب الضريبة التايلاندية وخصم المعاهدة، يستقر صافيك بالدولار الأسترالي بين 27,000 و30,000 دولار سنويًا على استثمار قدره 670,000 دولار أسترالي، أي صافي عائد نقدي يتراوح بين 4.0 و4.5% بعملتك المحلية، إضافة إلى نمو رأس المال. وهو أفضل من متوسط الوحدات في سيدني، مع ملكية حرة، ودورة طلب مختلفة.

يفقد المستثمرون الأستراليون جزءًا من العائد بسبب الضرائب المحلية ومخاطر التركّز. وتُعدّ Bangkok فرصة استثمارية خارجية نادرة تجمع بين التدفق النقدي وأمان الملكية الحرة وغياب أي احتكاك مع FIRB.

خطوة عملية أولى

نقوم بنمذجة التدفق النقدي الصافي بالدولار الأسترالي، وإعداد خطاب توضيحي بشأن FIRB لمحاسبك، وتجهيز قائمة مختصرة مخصّصة لك. تواصل معنا.