عقارات بانكوك للمستثمرين الألمان والسويسريين · الدليل العملي

لماذا ينبغي على المستثمرين الألمان والسويسريين النظر إلى Bangkok

إذا كنت تحتفظ بمعظم ثروتك باليورو أو الفرنك السويسري، فمن شبه المؤكد أن محفظتك مترابطة الارتباط؛ إذ يدير البنك المركزي الأوروبي والبنك الوطني السويسري دورات متشابهة، ويتتبع كلٌّ من مؤشري DAX وSMI الظروف المالية الغربية، كما أن عقارك في بلدك يقع ضمن دورة أسعار فائدة سبق أن أرهقتك. يمنحك العقار في Bangkok أصلًا صلبًا بملكية حرة، مقومًا بالباهت التايلاندي، يتفاعل مع تدفقات رأس المال الآسيوية لا مع أسعار الفائدة في فرانكفورت أو زيوريخ.

كما أن فجوة العائد أكبر مما يدركه معظم المستثمرين. تحقق شقة من غرفة نوم واحدة في موقع متميز بميونخ صافي عائد يتراوح بين 2.0 و2.5% بعد التكاليف، في حين تحقق شقة مماثلة في موقع متميز ببروم بونغ صافي عائد يتراوح بين 5.5 و6.5% على الفئة ذاتها من الأصول. كما أن الوحدة في Bangkok أرخص بنسبة 40 إلى 60% لكل متر مربع.

كيف يهيكل المستثمر الألماني الصفقة

• · حوّل اليورو من بنكك الألماني إلى Bangkok دفعةً واحدة تتجاوز ما يعادل 50,000 دولار أمريكي. يُصدر البنك التايلاندي المستقبِل شهادة FET، وهي جواز سفرك لإعادة الأموال إلى الخارج.
• · اشترِ باسمك الشخصي. لا شركة تايلاندية، ولا حلول التفافية بالملكية الإيجارية، ولا وكلاء صوريون. شقق حصة الأجانب متاحة للأجانب بملكية حرة.
• · ضريبة الدخل: الدخل الإيجاري خاضع للضريبة في Thailand، ويُصرَّح عنه عبر رقم تعريف ضريبي. تتيح الاتفاقية مع ألمانيا خصم الضريبة التايلاندية من الالتزام الألماني. ويتراوح المعدل الفعلي الصافي لمعظم المستثمرين الألمان بين 5 و15%.
• · Anlage KAP: تُفرض الضريبة على أرباح رأس المال من العقار التايلاندي في Thailand لا في ألمانيا بموجب الاتفاقية. احتفظ بالعقار لأي مدة دون أي قلق بشأن Spekulationsfrist.
• · إعادة الأموال: قدّم شهادة FET، وبِع، وحوّل العائدات إلى الخارج. شهادة FET هي العامل الوحيد الحاسم هنا.

كيف يهيكل المستثمر السويسري الصفقة

• · التحويلات المباشرة من الفرنك السويسري إلى الباهت التايلاندي سلسة. لا يفرض البنك الوطني السويسري قيودًا على رأس المال. استخدم UBS أو ZKB أو PostFinance؛ فجميعها تتعامل بالباهت التايلاندي.
• · اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين سويسرا وThailand مواتية. يخضع الدخل الإيجاري للضريبة في Thailand ويُخصم في الوطن. وتُحتسب ضريبة الثروة على العقار في الوطن على أساس القيمة الصافية، بعد خصم الرهن العقاري والتكاليف.
• · كثيرًا ما يودِع المستثمرون السويسريون عوائدهم في حسابات بالباهت التايلاندي في سنغافورة أو هونغ كونغ قبل إعادتها إلى الوطن، بهدف تحسين شق الصرف الأجنبي. تحدّث مع مدير ثروتك حول التوقيت.
• · أرباح رأس المال: تُفرض عليها الضريبة في Thailand فقط بموجب الاتفاقية. لا توجد ضريبة فيدرالية سويسرية على أرباح رأس المال من الأصول المنقولة، ويُعامَل العقار التايلاندي كأصل منقول لأغراض الاتفاقية.

كيف يبدو عائد الباهت التايلاندي فعليًا باليورو أو الفرنك السويسري

لنأخذ مثالًا شقة من غرفة نوم واحدة بقيمة 13 مليون باهت تايلاندي في مشروع Tela Thonglor. صافي العائد الإيجاري 6.1% بالباهت التايلاندي، أي 793,000 باهت تايلاندي سنويًا. عند سعر صرف الباهت/اليورو الحالي البالغ نحو 38، فإن ذلك يعادل 20,800 يورو. وعند سعر الباهت/الفرنك السويسري البالغ نحو 26، فإن ذلك يعادل 30,500 فرنك سويسري. وبعد الضريبة في وطنك، يتبقى لك صافيًا ما بين 14,000 و17,000 يورو أو ما بين 21,000 و25,000 فرنك سويسري سنويًا على استثمار قدره 340,000 يورو / 500,000 فرنك سويسري. يمثل ذلك صافي عائد نقدي بنسبة 4 إلى 5% بعملتك المحلية، إضافةً إلى نمو رأس مال متوقع بنسبة 7 إلى 8% بالباهت التايلاندي.

يحصل المستثمرون باليورو والفرنك السويسري على المزيج النادر بين عملة غير مترابطة، واقتصاد غير مترابط، وعائد نقدي لا يجدونه في أوطانهم. والهيكل أبسط مما يظنه معظمهم.

الخطوة العملية الأولى

نرسل لك النموذج المالي، وقائمة التحقق الخاصة بـ FET، وقائمة مختصرة مخصصة من ثلاثة مشاريع في Bangkok تتلاءم مع ميزانيتك. تواصل معنا.