ست خرافات عن العقارات التايلاندية تُبعد رأس المال الأجنبي

الخرافة 1 · لا يمكن للأجانب فعلياً تملّك العقارات في Thailand

هذا غير صحيح. يمكن للأجانب تملّك الوحدات السكنية في الكوندومينيوم بنظام الملكية حرة، بأسمائهم الشخصية، وبنفس صك الملكية Chanote (سند ملكية كامل) الذي يحصل عليه المواطنون التايلانديون. القيد الوحيد هو سقف حصة الأجانب على مستوى المبنى عند 49% من إجمالي المساحة الطابقية. وبمجرد امتلاكك وحدة ضمن حصة الأجانب، يصبح الصك ملكاً لك، ومسجّلاً لدى دائرة الأراضي، ويُنقل تماماً كأي وحدة كوندو مملوكة لتايلاندي.

الخرافة 2 · يمكن للحكومة مصادرة الممتلكات الأجنبية

آخر عملية مصادرة واسعة النطاق لممتلكات مالك أجنبي في Thailand كانت خلال الحرب العالمية الثانية، أي قبل أكثر من ثمانين عاماً. وتربط Thailand الحديثة معاهدات دولية (BITs) مع معظم الدول الكبرى المصدّرة لرأس المال، تحمي حقوق الملكية للأجانب. وقد استضافت البلاد رأس المال العقاري الأجنبي بشكل متواصل منذ صدور قانون الكوندومينيوم عام 1979 · أي أكثر من 45 عاماً من السجل التشغيلي. ولا توجد حالة موثقة لمصادرة وحدة كوندو ضمن حصة الأجانب تم شراؤها بشكل سليم.

الخرافة 3 · لا يمكنك إخراج أموالك من البلاد

غير صحيح، مع خطوة إدارية واحدة. فشهادة FET (شهادة معاملة الصرف الأجنبي)، التي يصدرها لك المصرف التايلاندي عند تحويل الأموال إلى داخل البلاد، هي وثيقتك القانونية لإعادة الأموال إلى الخارج. قدّمها عند البيع، وستتمكن من تحويل العائدات إلى الخارج دون قيود. لدينا تحليل كامل حول الـ FET · والخطأ الوحيد الذي يقع فيه المشترون الأجانب هو عدم طلب الشهادة من المصرف عند سداد الدفعة الأولى.

الخرافة 4 · الشراء قبل الإنشاء في Thailand مرتفع المخاطر

صحيح جزئياً قبل عقد من الزمن، وغير صحيح في معظمه اليوم. فالمطورون العقاريون المدرجون في SET · Sansiri وAP وOrigin وNoble وPruksa · يعملون وفق معايير مساءلة الأسواق العامة، وقوائم مالية مدققة، وإفصاحات النموذج 56-1. وقد شهد القطاع عمليات اندماج وتركّز. وأفلس مطوران صغيران بين عامي 2010 و2015. ولم يحدث ذلك منذ ذلك الحين. المخاطر حقيقية لكنها أصبحت قابلة للانتقاء · التزم بأكبر ستة مطورين مدرجين في SET ومعدل التعثر التاريخي يقترب فعلياً من الصفر. مهمة المشتري هي اختيار المطور المناسب، لا تجنّب الشراء قبل الإنشاء كفئة.

الخرافة 5 · المحاكم التايلاندية لا تنفّذ العقود لصالح الأجانب

غير صحيح. تمتلك Thailand منظومة قانون عقاري فعّالة، وتحتفظ دائرة الأراضي بسجل صكوك Chanote، ويربح الملاك الأجانب القضايا بانتظام. ويُستشهد أحياناً بنزاع شخصية الكوندو في Ashton Asoke كمثال مضاد · لكن إذا قرأت القضية بدقة فستجد أنها نزاع شخصية اعتبارية يتعلق بالوصول إلى المناطق المشتركة، لا قضية إلغاء صك ملكية. وقد احتفظ الملاك بوحداتهم وصكوكهم طوال القضية. المحاكم هنا تعمل · بطيئة، كحال المحاكم في كل مكان، لكنها تُنفّذ.

الخرافة 6 · سوق العقارات في Bangkok في فقاعة

ارتفعت أسعار الكوندو الفاخرة في Bangkok بنسبة 4 إلى 7% سنوياً خلال العقد الماضي، مع تصحيحات كبيرة فقط بين عامي 2020 و2021. قارن ذلك بسرديات الفقاعة حول Singapore (سنوات تجاوزت 15%)، أو Hong Kong (منتصف العقد الثاني من الألفية)، أو Sydney (منتصف العقد الثالث). تنمو Bangkok لأنها تواصل تراكم الثروة · كثافة أصحاب المليارات في ارتفاع، وأعداد المغتربين في ارتفاع، والسياحة تجاوزت مستويات ما قبل COVID، إلى جانب انتقال رأس المال الإقليمي. الطلب يدفع السعر صعوداً ببطء. هذا نمو هيكلي، لا فقاعة.

ما هو محفوف بالمخاطر فعلاً

• · الشراء قبل الإنشاء من مطور عقاري غير مدرج وليس له سجل سابق · هذا أمر قابل للانتقاء، فلا تفعله ببساطة
• · تجاهل شهادة FET · تكاسل إداري يخلق مشاكل حقيقية عند الخروج
• · شراء العقار عبر هيكل شركة تايلاندية للتحايل على حصة الأجانب البالغة 49% · هذا غير قانوني، وقد تمت الملاحقة القضائية بشأنه، فتجنّبه
• · الشراء خارج حصة الأجانب عبر حلول الملكية الإيجارية · أضعف من الملكية الحرة وأعلى مخاطر عند الخروج

ما ينبغي أن يقلقك فعلاً

إذا اخترت المبنى الخطأ، أو المطور الخطأ، أو الموقع الخطأ، فستواجه مشكلة في العائد ومشكلة في إعادة البيع · لا مشكلة قانونية. القصص التي يتداولها الأجانب فيما بينهم عن مخاطر العقارات في Thailand هي في معظمها قصص عن أشخاص تجاوزوا العناية الواجبة بشأن المطور والوحدة. الإطار القانوني متين. مشكلة الانتقاء هي الحقيقية.

معظم "مخاطر Thailand" هي مخاطر انتقاء متنكّرة في زي مخاطر منظومة. اختر بعناية وستحميك المنظومة جيداً.

تحدّث إلينا

أجرى Alexandre التقييم الاكتتابي لمخاطر الخدمات المصرفية الاستثمارية في Société Générale قبل أن يصبح البائع الأول في FazWaz. نحن ننتقي بعناية. اطلب القائمة المختصرة.