US · Pour l'investisseur américain
REITs à 3-4 % avec la volatilité des actions américaines. Immobilier direct aux États-Unis sous l'empilement fiscal fédéral + État à 2-4 % net. Syndications bloquées 5 à 10 ans avec la complexité des K-1. ETFs de REITs internationaux qui excluent le résidentiel direct en Asie émergente. Le circuit de distribution américain empêche systématiquement la diversification que ses propres bureaux de recherche recommandent.
Prime de Bangkok · 4 à 6 % net, rapatriement conforme FETF, convention de non-double imposition Thaïlande-US en vigueur depuis 1996, aucune exposition PFIC sur la détention directe d'un titre de propriété. Cette page est la comparaison côte à côte honnête · y compris les mécanismes FATCA / FBAR / PFIC sur lesquels votre expert-comptable vous interrogera.
Vos alternatives en tant que résident américain, après impôt
REITs américains (cotés en bourse)
3 à 4 % brut
Volatilité des actions cotées · concentration sur le retail / industriel / bureau / résidentiel américain · imposition au taux ordinaire des distributions (pas de traitement en dividende qualifié) · sensibilité au cycle de taux de la Fed
Résidentiel américain en direct (hors 1031)
4 à 6 % brut · 2 à 4 % net après empilement fiscal
Empilement fiscal fédéral + État + local · enregistrement obligatoire des bailleurs dans de nombreux États · taxe foncière annuelle de 1 à 3 % de la valeur évaluée · friction de gestion à distance
1031 like-kind exchanges
Reporte les plus-values, n'augmente pas le rendement
Limité à l'immobilier américain · inutilisable pour une diversification internationale · fenêtre d'identification de 45 jours + clôture sous 180 jours · frais d'intermédiaire qualifié · ajoute de la complexité
Syndications immobilières (Reg D)
5 à 8 % projeté · réalisé souvent de 4 à 6 %
Blocage long (5-10 ans) · réservé aux investisseurs accrédités · risque de concentration sur un actif unique · frais du sponsor · complexité de la déclaration K-1 · concentration sur le multi-family du Sun Belt américain
ETFs de REITs internationaux (diversification par procuration)
3 à 5 %
Volatilité des actions cotées · la plupart excluent le résidentiel direct en Asie émergente · concentration sur Singapour / HK / Australie · l'exposition à la Thaïlande via les REITs cotés au SET est minime
Le coin fiscal · ce qui sort de l'équation
Impôt fédéral et étatique sur le revenu locatif
Impact aux États-Unis
Revenus locatifs imposés aux taux marginaux · les impôts d'État varient de 0 % (FL, TX, NV) à 13,3 % (CA) · taux effectif combiné souvent de 30 à 45 % pour les HNW
Traitement thaïlandais
Retenue à la source thaïlandaise sur les revenus locatifs avec crédit applicable contre l'impôt américain au titre de la convention fiscale Thaïlande-États-Unis (1996, en vigueur). Déduction forfaitaire des charges de 30 % en Thaïlande. Le taux effectif net sur revenus de source thaïlandaise est souvent inférieur à celui d'une source américaine équivalente pour le même rendement. Cette diversification réduit la concentration de l'impôt étatique.
Contrainte du 1031 exchange
Impact aux États-Unis
L'échange de biens de même nature (like-kind) est limité aux États-Unis · impossible de différer les plus-values en réinvestissant dans un bien international · enfermement dans une exposition exclusivement domestique
Traitement thaïlandais
Un bien à Bangkok se situe par définition hors de la chaîne 1031. C'est un atout, non un défaut · une véritable diversification géographique et monétaire qu'aucune chaîne 1031 domestique ne peut offrir. Les plus-values à la cession sont traitées via le système de retenue thaïlandais et le crédit d'impôt étranger américain.
Déclaration FATCA et FBAR
Impact aux États-Unis
Les personnes US doivent déclarer chaque année leurs comptes financiers étrangers (FBAR si l'agrégat dépasse 10 000 $) et leurs revenus immobiliers étrangers. Les sanctions en cas de non-conformité sont sévères.
Traitement thaïlandais
La détention directe d'un bien immobilier (titre de propriété à votre nom) n'est pas en soi déclarable au titre de FATCA. Le compte bancaire recevant les revenus locatifs est déclarable au FBAR au-delà du seuil agrégé de 10 000 $. Le processus Khorna documente le FETF, le titre de propriété et les flux de comptes pour permettre à votre CPA de remplir proprement le formulaire 8938 et le FBAR.
Piège PFIC sur l'exposition aux REIT cotés en Thaïlande
Impact aux États-Unis
Les personnes US détenant des parts de REIT cotés en Thaïlande peuvent être classées comme détentrices d'un PFIC, déclenchant le régime fiscal punitif de la Section 1291
Traitement thaïlandais
La détention directe d'un condo en quota étranger n'entraîne aucune exposition PFIC · vous détenez le titre de propriété, et non une part de fonds. C'est la structure la plus propre pour les personnes US, par rapport aux S-REITs ou aux REITs cotés en Thaïlande qui peuvent déclencher le PFIC. Nous coordonnons la structuration avec un conseil fiscal américain dès l'acquisition.
Convention fiscale États-Unis-Thaïlande de 1996 (en vigueur). Élimine la double imposition. Crédit d'impôt étranger américain disponible pour l'impôt thaïlandais payé sur les revenus de source thaïlandaise. Nous recommandons vivement de coordonner avec un CPA familier de l'immobilier international, du FATCA et des règles PFIC dès la phase de structuration. Nous pouvons vous mettre en relation avec un conseil compétent en fiscalité américaine.
Visa · voies d'accès pour les acheteurs américains
DTV (Destination Thailand Visa)
Pour qui
Travailleurs à distance américains, freelances, contractants rémunérés par des clients US · digital nomads de 35 à 50 ans
Pourquoi
Multi-entrées sur 5 ans, séjours de 180 jours, seuil de 500 000 THB (~13 000 $). S'associe parfaitement à un 1-chambre de 8 à 14 M THB à Asok, Phrom Phong ou Phayathai · six mois sur place, six mois aux États-Unis.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW américains détenant 1 M USD+ d'actifs et 80 K USD+ de revenus · anciens cadres de la finance, fondateurs post-exit, dirigeants de family offices
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond d'imposition de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération sur le rapatriement des revenus de source étrangère. Combiné au test de présence qualifiante de la Foreign Earned Income Exclusion (FEIE), peut réduire matériellement la charge fiscale américaine pour les Américains expatriés.
LTR Wealthy Pensioner
Pour qui
Retraités américains percevant 80 K USD+ de revenus de pension (Social Security + retraits 401k + pension privée)
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond fiscal thaïlandais de 17 %. S'associe à un 2-chambres de 10 à 20 M THB à Sathorn, Phrom Phong ou Riverside comme base de retraite. Les soins de santé thaïlandais à 1/5 des prix américains constituent un attrait majeur.
Thailand Privilege
Pour qui
HNW américains ne se qualifiant pas pour le LTR · visa par adhésion de 900 000 à 5 M THB
Pourquoi
Inclut un service d'introduction bancaire, supprimant la principale friction bancaire rencontrée par les étrangers. Souvent associé à un achat immobilier pour les acheteurs de moins de 50 ans qui ne répondent pas aux critères du DTV.
Quatre profils d'investisseurs américains avec lesquels nous travaillons
Le fondateur post-cession
Vient de céder une société tech américaine. Liquidités après impôts de 2 à 8 M$. Recherche une diversification internationale en amont, avant que les fonds ne soient alloués par défaut à un portefeuille fortement pondéré en actions américaines. Souvent combiné à une résidence éligible FEIE pour l'efficacité fiscale. Achat type : 2 chambres de 18 à 35 M THB à Phrom Phong, Sathorn ou en résidence de marque Riverside.
Le bailleur de la Sun Belt qui se réoriente à l'international
A constitué un portefeuille de 4 à 10 lots dans la Sun Belt américaine. Compression des taux de capitalisation entre 2022 et 2025. Envisage de réallouer un ou deux lots vers Bangkok prime pour une véritable exposition hors USD que le 1031 ne peut offrir. Achat type : 1 ou 2 chambres de 12 à 25 M THB à Phrom Phong, Asok ou Sathorn.
L'Américain à la retraite
Couple de professionnels retraités, la soixantaine. Patrimoine net de 1,5 à 4 M$ + Social Security + 401k. Envisage Bangkok en résidence permanente ou à temps partiel (les soins de santé thaïlandais à 1/5 des prix américains constituent l'attrait principal, le visa LTR Wealthy Pensioner est privilégié). Achat type : 2 chambres de 12 à 22 M THB à Phrom Phong, Sathorn ou Riverside.
Le dirigeant de family office américain
Patrimoine familial américain multigénérationnel. Plus de 10 M$ de patrimoine net réparti sur des classes d'actifs diversifiées. Construit une diversification géographique au-delà des actifs domiciliés en USD. Considération successorale : la Thaïlande n'applique pas de droits de succession en dessous de 100 M THB pour les descendants directs. Achat type : résidence de marque (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) de 30 à 80 M THB à Sathorn, Riverside ou Phrom Phong.
USD / THB · le contexte monétaire
Le THB figure parmi les devises émergentes les plus stables sur une décennie · géré par la Bank of Thailand (banque centrale émergente du quartile supérieur) mais non indexé. L'immobilier de Bangkok vous offre une véritable exposition hors USD que les S-REIT (corrélés au USD via le SGD), l'immobilier hongkongais (HKD indexé au USD) ou la Chine continentale (contrôle des capitaux) ne peuvent reproduire.
Pour les Américains préoccupés par le pouvoir d'achat à long terme du USD · particulièrement dans les scénarios de retraite versée en USD via Social Security ou en retraits de pension · détenir un pourcentage de son patrimoine net dans de l'immobilier libellé en devise émergente stable constitue une couverture structurelle, et non une spéculation.
Réserves de change de la BOT
~220 Md$ · plus de 8 mois d'importations
Dette publique
~58 % du PIB · sous le plafond légal de 70 %
Notation souveraine
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · catégorie investissement
Inflation 2024
~1 à 1,5 % · ancrée à la cible de la BOT
Guide investisseur · PDF
PDF personnalisé de 6 pages · alternatives sur votre marché domestique avec chiffres après impôt, analyse de l'écart fiscal, parcours de visa, nos recommandations de quartiers et d'unités pour votre profil. Données sourcées, méthodologie publiée.
Pas de spam · juste le PDF en retour, et un suivi si pertinent.
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Décrivez-nous votre situation fiscale américaine, votre allocation immobilière existante et votre horizon. Nous modélisons votre rendement et votre empilement fiscal actuels face à une allocation prime à Bangkok · et vous orientons vers des conseils fiscaux spécialisés US pour le volet structuration FATCA / PFIC.
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