DE · Für den deutschen Anleger
Immobilier direct à Munich à 2 à 3 % net. Liquidité des Immobilienfonds ouverts soumise à des délais depuis la réforme de 2013. Piège de la Spekulationssteuer sur les détentions de moins de 10 ans. Erbschaftsteuer jusqu'à 50 %. La couche de distribution allemande vous impose un plafond de rendement et une concentration totale sur l'UE.
Bangkok prime · 4 à 6 % net, pas d'équivalent de l'Erbschaftsteuer en dessous de 100M THB en faveur des descendants directs, diversification EUR/THB, dette souveraine investment-grade. Cette page propose la comparaison directe. Honnête, des deux côtés.
Ce que la distribution allemande vous propose
Direkt-Immobilien (Munich, Hambourg, Berlin)
2 à 3 % net
Grunderwerbsteuer de 3,5 à 6,5 % à l'entrée · Spekulationssteuer (impôt sur le revenu intégral sur les plus-values en dessous de 10 ans) · Erbschaftsteuer jusqu'à 50 % · concentration sur une classe d'actifs UE libellée en EUR
Offene Immobilienfonds
2 à 3 % net
Verrous de liquidité (préavis de 12 à 24 mois pour le rachat depuis la réforme de 2013) · concentration sur les bureaux et commerces UE · KAP-tax de 25 % + Soli sur les distributions
Geschlossene Immobilienfonds
3 à 5 % projetés · souvent décevants en réalisé
Blocage long (10 à 20 ans) · frais d'entrée élevés (5 à 12 %) · risque de concentration sur un actif unique · historique inégal depuis 2008
REIT allemands (G-REITs)
3 à 4 % brut
Volatilité des actions cotées · concentration sur le résidentiel et le commercial UE · rendements faibles · sélection sectorielle restreinte
Bausparen / enveloppe de financement Eigenheim
Effectivement négatif en réel après frais
Produit piloté par les subventions · rendements construits autour des crédits d'impôt et de la Wohnungsbauprämie · pas un véhicule d'investissement au sens conventionnel
Le coin fiscal · ce qui disparaît de l'équation
Spekulationssteuer (impôt sur cession privée)
Impact en Allemagne
Taux d'impôt sur le revenu personnel intégral sur les plus-values de biens immobiliers vendus dans les 10 ans suivant l'acquisition
Traitement en Thaïlande
Un bien immobilier situé à l'étranger et détenu en votre nom bénéficie de la même règle d'exonération de 10 ans en droit allemand. La retenue à la source thaïlandaise sur la cession s'applique au titre de la convention fiscale Thaïlande-Allemagne (1968), avec crédit imputable sur l'impôt allemand. La charge cumulée reste matériellement inférieure à l'équivalent 100 % allemand sur les détentions courtes.
Erbschaftsteuer (impôt sur les successions)
Impact en Allemagne
Jusqu'à 50 % sur les transmissions · abattement de 100K à 500K EUR par enfant selon la Steuerklasse
Traitement en Thaïlande
La Thaïlande n'applique aucun impôt successoral en dessous de 100M THB (environ 2,6M €) en faveur des descendants directs. La convention Thaïlande-Allemagne ne couvre pas les successions, de sorte qu'un bien situé en Thaïlande reste généralement soumis à l'Erbschaftsteuer allemande selon le principe de l'imposition mondiale. Une structuration patrimoniale avec un Steuerberater allemand est essentielle pour optimiser.
Grunderwerbsteuer (taxe sur le transfert de propriété)
Impact en Allemagne
3,5 à 6,5 % à l'entrée selon le Bundesland
Traitement en Thaïlande
La Thaïlande applique une Specific Business Tax (3,3 % sur la cession dans les 5 ans) et des frais de transfert (~2 % répartis entre acheteur et vendeur, généralement négociés). La charge fiscale totale thaïlandaise à l'entrée et à la sortie est généralement inférieure à la seule Grunderwerbsteuer d'entrée d'un Bundesland allemand.
Mietpreisbremse (intensification du contrôle des loyers)
Impact en Allemagne
Plafonne le potentiel locatif dans les grandes villes allemandes · Berlin, Munich, Hambourg les plus contraintes
Traitement en Thaïlande
La Thaïlande n'a pas de régime équivalent de contrôle des loyers pour les condos en quota étranger. Les prix sont déterminés par le marché. Les opérations Maison Siam fixent les loyers en fonction de la demande et permettent d'atteindre un rendement net de 4 à 6 % plutôt que d'être plafonnées à des niveaux indexés.
Convention de double imposition Allemagne-Thaïlande (1968, en vigueur). Élimine la double imposition. Crédit d'impôt allemand disponible pour l'impôt thaïlandais payé sur les revenus de source thaïlandaise. Coordonnez avec votre Steuerberater allemand sur la classification des revenus.
Visa · le bon choix pour le profil allemand
DTV (Destination Thailand Visa)
Pour qui
Consultants tech allemands, freelances, télétravailleurs au style berlinois
Pourquoi
Multi-entrées sur 5 ans, séjours de 180 jours, seuil de 500 000 THB. S'associe à un 1 chambre à Asok, Phrom Phong ou Phayathai (8 à 14 M THB).
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW allemands avec plus d'1 M USD d'actifs et plus de 80 K USD de revenus · finance München / Frankfurt, ex-cadres Bayer / Siemens, dirigeants de family offices
Pourquoi
10 ans renouvelables + plafond d'impôt sur le revenu de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération sur les remises de source étrangère. La voie la plus nette pour conserver une optionalité de résidence fiscale allemande.
LTR Wealthy Pensioner
Pour qui
Retraités allemands avec plus de 80 K USD de revenus de pension (DRV + Riester + privé)
Pourquoi
Résidence de 10 ans avec plafond fiscal de 17 %. S'associe à un 2 chambres de 10 à 20 M THB à Sathorn ou Phrom Phong comme Altersruhesitz.
Thailand Privilege
Pour qui
HNW allemands ne se qualifiant pas pour le LTR · visa par adhésion de 900 K à 5 M THB
Pourquoi
Inclut un service d'introduction bancaire · supprime la friction la plus courante pour les étrangers à l'entrée.
Quatre profils allemands avec lesquels nous travaillons
Der Münchner Bankvorstand
Cadre senior chez Allianz, Munich Re ou Pictet München. Patrimoine net de 3 à 6 M€. Exposition substantielle à l'Erbschaftsteuer. Considère Bangkok pour le rendement et la diversification face à une concentration saturée à Munich. Achat type : 2 chambres de 18 à 35 M THB à Sathorn ou en résidence de marque Riverside.
Der Frankfurter Investmentbanker
Directeur chez DB, Goldman Frankfurt ou BlackRock. Patrimoine net de 2 à 5 M€. Envisage le LTR Wealthy Global Citizen comme optionalité de résidence fiscale allemande. Achat type : 2 chambres de 15 à 30 M THB à Phrom Phong ou Riverside.
Der Berliner Tech-Gründer
Vient de sortir (ou s'apprête à le faire) d'une scale-up berlinoise. Événement de liquidité de 1 à 3 M€. Recherche une diversification pré-cession. Profil titulaire DTV. Acquisition type : 10 à 20 M THB pour un 1 à 2 chambres à Phrom Phong, Thonglor ou Asok.
Le propriétaire du Mittelstand sud-allemand
Propriétaire-exploitant d'entreprise familiale de Stuttgart, Munich ou de la région environnante. Patrimoine net de 4 à 10 M€. Horizon de transmission générationnelle de 5 à 15 ans. Considère Bangkok comme base de diversification patrimoniale et de seconde résidence. Acquisition type : 25 à 50 M THB pour une branded residence 3 chambres à Phrom Phong, Sathorn ou Riverside.
EUR / THB · le contexte monétaire
Le THB s'est apprécié face à l'EUR au cours de la dernière décennie. La gestion des changes par la Bank of Thailand figure parmi les plus respectées des marchés émergents · les fondamentaux actuels n'ont rien à voir avec ceux de 1997 (réserves de change supérieures à 220 Mds USD, dette publique sous 60 % du PIB, excédent du compte courant).
Acheter à Bangkok diversifie mécaniquement votre exposition EUR. Cela capte également une devise dont la trajectoire structurelle est positive face à l'EUR, portée par les fondamentaux asiatiques sous-jacents (positionnement ASEAN, flux touristiques, soft power, repositionnement des chaînes d'approvisionnement post-Chine).
Réserves de change BOT
~220 Mds USD · plus de 8 mois d'importations
Dette publique
~58 % du PIB · sous le plafond légal de 70 %
Notation souveraine
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · catégorie investissement
Inflation 2024
~1 à 1,5 % · ancrée à la cible BOT depuis 2 ans
Sources
Toutes les citations publiées en ligne · méthodologie sur /how-we-score
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
Consulter la méthodologie →Guide investisseur · PDF
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