GB · Pour l'investisseur britannique
0 à 2 % net après la Section 24, le SDLT sur logement supplémentaire, la surtaxe SDLT non-résident et la CGT. La distribution britannique vous laisse avec un plafond de rendement qui s'est dégradé à chaque Budget depuis 2015. La classe d'actifs que votre IFA ne peut pas loger dans votre SIPP.
Prime à Bangkok · 4 à 6 % net, abattement forfaitaire de 30 % pour charges (pas de Section 24), pas d'équivalent SDLT pour acheteur étranger, diversification GBP/THB, convention fiscale en vigueur depuis 1981. Cette page est la comparaison côte à côte. Honnête des deux côtés.
Vos alternatives britanniques, après impôt
Buy-to-Let (post-Section 24)
0 à 2 % net pour de nombreux détenteurs
La Section 24 supprime la déduction intégrale des intérêts d'emprunt depuis 2020 · cumul de la surtaxe SDLT de 3 % pour logement supplémentaire et de la surtaxe non-résident de 2 % · CGT de 18 à 28 % à la cession · IHT de 40 % au-dessus de l'abattement de 325 000 £
ISA (Actions et parts)
Variable selon l'exposition aux actions
Plafond de cotisation annuel de 20 000 £ · concentration au domicile britannique · retraits flexibles mais réduisant l'enveloppe fiscale · pas d'accès direct à l'immobilier
SIPP (immobilier commercial uniquement)
4 à 6 % sur l'immobilier commercial détenu en interne
Immobilier résidentiel interdit · contrainte de commercial uniquement · plafond de cotisation annuel · concentration commerciale au domicile britannique · règles de retrait limitant la liquidité
REIT cotés au Royaume-Uni
3 à 4 % brut
Volatilité des actions cotées · concentration dans le commerce/industriel/bureaux britanniques · sélection sectorielle étroite · sensibilité au cycle des taux britannique
Immobilier résidentiel direct au Royaume-Uni (résidence secondaire)
Négatif lorsque détenu en résidence secondaire
Tranche SDLT la plus élevée · taxe d'habitation annuelle équivalente cumulée · abattement réduit pour résidence principale · capital immobilisé dans une exposition statique au Royaume-Uni
Le coin fiscal · ce qui disparaît de l'équation
Section 24 (suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires)
Impact au Royaume-Uni
Les bailleurs britanniques au taux supérieur ne reçoivent désormais qu'un crédit d'impôt de 20 % sur les intérêts hypothécaires (restriction au taux de base) · ramène de nombreux rendements BTL après impôt à 0 à 2 %
Traitement thaïlandais
La Thaïlande applique une déduction forfaitaire de 30 % au titre des charges sur les revenus locatifs des particuliers, sans équivalent de la Section 24. Si vous financez via Bangkok Bank Singapore ou UOB Thai (taux de 5 à 7 %, apport de 30 à 50 %), la dette libellée en THB est entièrement déductible des revenus locatifs en THB. La structure que la Section 24 a brisée au Royaume-Uni reste intacte en Thaïlande.
SDLT (3 % additionnel + 2 % non-résident)
Impact au Royaume-Uni
Surtaxe effective de 5 % sur l'achat d'un logement supplémentaire au Royaume-Uni par un non-résident
Traitement thaïlandais
La Thaïlande n'a pas de surtaxe équivalente pour les acheteurs étrangers sur les copropriétés relevant du quota étranger. La Specific Business Tax (3,3 % en cas de cession dans les 5 ans, baisse au-delà) et les frais de transfert de propriété (~2 % partagés, négociés) constituent les coûts d'entrée/sortie · nettement inférieurs au cumul britannique.
IHT (40 % au-delà de l'abattement)
Impact au Royaume-Uni
40 % sur la succession britannique au-delà de 325 000 £ (ou 500 000 £ avec l'abattement résidence principale) · les actifs situés au Royaume-Uni sont concernés quel que soit le domicile
Traitement thaïlandais
La Thaïlande n'a pas de droits de succession en dessous de 100 M THB (~2,3 M £) en faveur des descendants directs. Les biens situés en Thaïlande relèvent généralement du droit thaïlandais en matière de succession ; l'exposition à l'IHT britannique dépend de votre statut de domicile. Coordonnez-vous avec un avocat britannique qualifié STEP pour la planification patrimoniale globale.
CGT à la cession (18 à 28 %)
Impact au Royaume-Uni
18 ou 28 % sur les plus-values immobilières britanniques selon la tranche de revenus · délai de déclaration de 60 jours · abattement annuel de 3 000 £ (2024-2025)
Traitement thaïlandais
La Thaïlande applique une retenue à la source basée sur la valeur d'expertise et la durée de détention pour les particuliers cédant un bien. Taux favorables au-delà de 5 ans. La convention fiscale Thaïlande-Royaume-Uni (1981, en vigueur) accorde un crédit pour l'impôt thaïlandais payé contre l'exposition à la CGT britannique sur la même plus-value.
Convention de double imposition Royaume-Uni–Thaïlande de 1981 (en vigueur). Élimine la double imposition. Crédit britannique disponible pour l'impôt thaïlandais payé sur les revenus de source thaïlandaise. Coordonnez-vous avec votre comptable britannique ou un avocat qualifié STEP sur la qualification des revenus et du domicile.
Visa · la bonne option pour les acheteurs britanniques
DTV (Destination Thailand Visa)
Pour qui
Travailleurs à distance, indépendants et freelances britanniques rémunérés par des clients au Royaume-Uni
Pourquoi
Visa 5 ans à entrées multiples, séjours de 180 jours, seuil de 500 000 THB (environ 11 000 £). Se combine avec un 1 chambre de 8 à 14 M THB à Asok, Phrom Phong ou Phayathai · six mois de base ici, six mois au Royaume-Uni.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW britanniques disposant de 1 M USD+ d'actifs et 80 K USD+ de revenus · anciens cadres seniors de la City, fondateurs post-cession, dirigeants de family office
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond d'impôt sur le revenu de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération sur les remises de fonds de source étrangère. Combiné au statut non-UK-domicile (le cas échéant), c'est structurellement la sortie de résidence fiscale britannique la plus propre.
LTR Wealthy Pensioner
Pour qui
Retraités britanniques avec 80 K USD+ de revenus de pension (pensions DB, drawdown, pension d'État cumulés)
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond fiscal à 17 %. Se combine avec un 2 chambres de 10 à 20 M THB à Sathorn, Phrom Phong ou Riverside comme base de retraite.
Thailand Privilege
Pour qui
HNW britanniques ne remplissant pas les critères du LTR · visa par adhésion de 900 K à 5 M THB
Pourquoi
Inclut un service d'introduction bancaire, qui élimine la friction bancaire la plus courante pour les étrangers. Utile pour les acheteurs de moins de 50 ans qui ne correspondent pas aux critères du DTV.
Quatre profils britanniques avec lesquels nous travaillons
Le détenteur de portefeuille BTL post-Section 24
A constitué un portefeuille BTL de 4 à 8 unités à Manchester, Birmingham ou dans la ceinture pendulaire de Londres au cours des 15 dernières années. La Section 24 a écrasé le rendement après impôt. Cherche à faire pivoter une ou deux unités britanniques vers un actif prime unique à Bangkok pour un rendement véritablement décorrélé et immunisé contre la S24. Achat type : 1 à 2 chambres de 12 à 25 M THB à Phrom Phong ou Sathorn.
Le partner / director londonien en relocalisation
Partner de la City, directeur de cabinet d'expertise comptable ou de cabinet d'avocats, ex-banquier. Patrimoine net de 2 à 5 M£. Envisage Bangkok comme combinaison LTR Wealthy Global Citizen + optionnalité de résidence fiscale. Achat type : 2 à 3 chambres de 18 à 35 M THB à Sathorn, Riverside ou en branded residence.
Le professionnel retraité des Home Counties
Médecin généraliste, chef d'établissement ou haut fonctionnaire à la retraite. Patrimoine net de 1,5 à 3 M£. Revenus de pension cumulés de 40 à 80 K£. Envisage Bangkok comme base hivernale + diversification de rendement (parcours LTR Wealthy Pensioner). Achat type : 2 chambres de 10 à 18 M THB à Phrom Phong ou Sathorn.
Le fondateur post-cession
Vient de céder une entreprise SaaS ou de services au Royaume-Uni. Liquidités post-impôt de 1 à 4 M£. Souhaite diversifier avant déploiement, avant que les liquidités ne soient allouées à un SIPP/ISA/indice britannique. Achat type : 2 chambres de 15 à 30 M THB à Phrom Phong, Thonglor ou en branded residence.
GBP / THB · le contexte monétaire
Le THB s'est apprécié face à la GBP au cours de la dernière décennie. La sous-performance de la GBP depuis le Brexit n'a pas été rattrapée. La gestion du change par la BOT figure parmi les plus respectées des marchés émergents · les fondamentaux actuels n'évoquent en rien la dynamique de 1997 (réserves de change supérieures à 220 Md USD, dette publique inférieure à 60 % du PIB, excédent de la balance courante).
Acheter à Bangkok diversifie mécaniquement votre concentration en GBP et en actifs britanniques. Cela capture aussi une devise dont la trajectoire structurelle est positive face à la GBP, sur la base des fondamentaux asiatiques (positionnement ASEAN, flux touristiques, repositionnement des chaînes d'approvisionnement post-Chine).
Réserves de change de la BOT
~220 Md USD · plus de 8 mois d'importations
Dette publique
~58 % du PIB · en deçà du plafond légal de 70 %
Notation souveraine
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · catégorie investissement
Inflation 2024
~1 à 1,5 % · ancrée à la cible de la BOT depuis 2 ans
Sources
Toutes les citations publiées en ligne · méthodologie sur /how-we-score
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
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Pas de spam · uniquement le PDF en retour, et une relance si pertinent.
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