JP · 日本人投資家のために
Faiblesse structurelle du JPY, risque de normalisation des taux de la BoJ, droits de succession japonais de 30 à 55 %, compression des rendements résidentiels à Tokyo. L'offre de distribution japonaise propose des J-REITs à 3-4 % brut avec la volatilité des actions cotées, ou de l'immobilier domestique à 2-3 % net. Aucune de ces options ne vous offre le triptyque couverture JPY + croissance transasiatique + santé-retraite.
Bangkok prime · 4 à 6 % net, couverture structurelle contre le JPY (le THB s'est apprécié face au JPY sur 5 ans), système de santé de classe mondiale adapté aux Japonais (Bumrungrad / Samitivej), communauté d'expatriés japonais de 80 à 90 K déjà établie. Convention fiscale Thaïlande-Japon en vigueur. Cette page est la comparaison honnête et directe.
Vos alternatives japonaises, après impôts
Immobilier direct Tokyo / Osaka
2 à 3 % net (centre de Tokyo)
Taxe d'acquisition + droits d'enregistrement supérieurs à 4 % à l'entrée · droits de succession japonais de 30 à 55 % · risque de normalisation des taux de la BoJ sur les rendements · faiblesse structurelle du JPY face à l'USD et au THB
J-REITs (cotés)
3 à 4 % brut
Volatilité des actions cotées · concentration au Japon · sensibilité au cycle des taux de la BoJ · exposition sectorielle étroite (bureaux, résidentiel, logistique)
Fonds immobiliers domestiques
2 à 4 %
JPY uniquement · concentration sur le Japon · longue période de blocage · concentration sur le commercial Tokyo / Osaka · exposition résidentielle limitée
Hawaï / Californie (destinations sortantes populaires)
3 à 5 %
Volatilité USD/JPY · exposition aux droits de succession américains pour les non-résidents japonais au-delà de 60 000 $ · empilement de taxes pour les bailleurs · prix déjà arbitrés à la hausse par les flux japonais
L'écart fiscal et monétaire
Faiblesse structurelle du JPY
Au Japon
Le JPY s'est sensiblement affaibli face à l'USD et au THB sur le cycle 2020-2025 · l'accommodation de la BoJ pèse sur le pouvoir d'achat des HNW domiciliés au Japon
Traitement thaïlandais
Le THB s'est apprécié face au JPY au cours des 5 dernières années. Détenir un bien à Bangkok constitue une couverture structurelle contre le JPY · les rendements locatifs se convertissent favorablement et la base en capital s'apprécie par rapport aux actifs libellés en JPY.
Droits de succession japonais
Au Japon
30 à 55 % sur les successions de résidents japonais · base d'actifs mondiaux · parmi les régimes de droits de succession les plus élevés au monde
Traitement thaïlandais
Les biens immobiliers situés en Thaïlande sont généralement soumis aux droits de succession japonais pour les résidents fiscaux japonais (principe des actifs mondiaux). Toutefois, la convention fiscale Thaïlande-Japon contre la double imposition prévoit des mécanismes de crédit d'impôt. Pour les retraités résidents japonais bénéficiant du LTR et devenant résidents fiscaux thaïlandais, la structure peut évoluer de manière significative. Coordonnez-vous avec un 税理士 japonais.
Arbitrage sur les coûts de santé
Au Japon
L'assurance maladie nationale japonaise couvre les soins domestiques, mais les soins internationaux pour les retraités vivant à l'étranger sont plus complexes · les soins privés au Japon sont coûteux
Traitement thaïlandais
Bumrungrad et Samitivej accueillent régulièrement des patients japonais · services en langue japonaise disponibles · coût équivalent à environ 1/3 d'un hôpital privé tokyoïte comparable. Pour le segment LTR Wealthy Pensioner, c'est un attrait central, parallèlement à la thèse d'investissement immobilier.
Risque de normalisation des taux de la BoJ
Au Japon
Les rendements de l'immobilier tokyoïte sont sensibles au cycle de resserrement de la BoJ · les valeurs en capital sont exposées au scénario de hausse des taux
Traitement thaïlandais
Le segment prime de Bangkok se négocie sur des fondamentaux de demande spécifiques à Bangkok (attrait DTV/LTR, résidence d'expatriés, soins de santé pour retraités). Découplé du cycle des taux JGB.
日本・タイ租税条約 (en vigueur). La convention fiscale Thaïlande-Japon élimine la double imposition. Coordination avec un 税理士 japonais essentielle pour la structuration des droits de succession · nous vous mettons en relation sur demande.
Voies d'obtention de visa pour les acheteurs japonais
DTV
Pour qui
Travailleurs à distance, designers et créateurs japonais · 35-50 ans sur visa flexible de 5 ans
Pourquoi
5 ans à entrées multiples, séjours de 180 jours, seuil de 500 000 THB (~1,7 M¥). Se combine avec un 1 chambre de 8 à 14 M THB à Asok, Phrom Phong ou Phayathai.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW japonais disposant de plus d'1 M$ d'actifs et de plus de 80 K$ de revenus · cadres dirigeants, fondateurs post-IPO
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond d'imposition thaïlandaise de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération sur les rapatriements de revenus de source étrangère. Combiné à une structure de revenus de source japonaise, cela peut réduire la charge fiscale globale.
LTR Wealthy Pensioner
Pour qui
Retraités japonais disposant d'une pension équivalente à 80 K$+ · cumulant pension nationale + pension d'entreprise + retraits sur épargne
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond fiscal thaïlandais de 17 %. L'arbitrage santé + qualité de vie + couverture JPY en font la voie canonique pour les retraités japonais. Se combine avec un 2 chambres de 12 à 22 M THB à Phrom Phong / Sathorn.
Thailand Privilege
Pour qui
HNW japonais recherchant un séjour longue durée sans qualification LTR · adhésion de 900 K à 5 M THB
Pourquoi
Inclut une introduction bancaire. Bangkok Bank et Kasikorn prennent en charge les clients japonais avec des chargés de relation hispanophones japonais au-delà de 30 M THB d'AUM.
Quatre profils japonais avec lesquels nous travaillons
Le cadre tokyoïte en fin de carrière
Cadre dirigeant retraité d'une multinationale japonaise. Patrimoine net de 150 à 400 M¥. Envisage Bangkok comme base de résidence principale · qualité des soins + qualité de vie + couverture JPY forment le trio. Voie LTR Wealthy Pensioner. Achat type : 2 chambres de 12 à 22 M THB à Phrom Phong, Sathorn ou Riverside.
Le fondateur japonais post-IPO
Vient de céder une entreprise japonaise tech / SaaS / D2C. 200 à 800 M¥ après impôts. Envisage Bangkok comme base de diversification pan-asiatique · voie DTV vers LTR. Achat type : 2 chambres de 15 à 30 M THB à Asok, Thonglor ou Phrom Phong.
Le dirigeant de family office japonais
Patrimoine familial japonais multigénérationnel. Valeur nette supérieure à 1 Md ¥. Diversification pan-asiatique hors marché domestique japonais. La structuration successorale via l'immobilier thaïlandais est une motivation principale. Achat type : résidence de marque de 30 à 80 M THB à Riverside, Sathorn ou Phrom Phong.
Le professionnel à double vie Bangkok-Japon
Professionnel japonais de la tech ou du conseil avec un mandat régional asiatique. Partage son temps entre Tokyo et Bangkok. Déjà intégré à la communauté japonaise établie de Sukhumvit (Soi 33-39, Little Tokyo). Titulaire d'un DTV. Achat type : 1 chambre de 8 à 16 M THB à Phrom Phong ou en milieu de Sukhumvit.
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
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Données actualisées
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Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
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Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
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