La stratégie espace · acheter ancien, rénover, gagner sur les deux tableaux
Les 1 chambre neufs à Bangkok font aujourd'hui en moyenne 35 à 50 m² · les promoteurs maximisent le nombre d'unités. Les immeubles anciens des quartiers prime (1995-2010) proposent couramment des 2 chambres de 80 à 150 m² · construits à une époque où le foncier était moins cher et où les promoteurs se concurrençaient sur l'espace, non sur le volume d'unités. Nous identifions la bonne unité ancienne, pilotons l'intégralité du redesign-rénovation-réameublement via Maison Siam, et livrons un appartement premium sur mesure qu'aucun condo neuf ne peut égaler · souvent à 30 à 50 % en dessous du prix d'un neuf comparable.
L'écart de surface · ce que les constructions neuves ont sacrifié
Pourquoi · les promoteurs d'avant 2010 construisaient pour les propriétaires-occupants et les locataires sérieux. Les promoteurs d'après 2015 maximisent le nombre d'unités par étage (plus d'unités = plus de dépôts = plus de trésorerie pendant la construction). L'écart d'espace entre l'ancien et le neuf n'est pas un hasard : c'est un changement de marché. Aujourd'hui, le seul moyen d'obtenir plus de 100 m² dans le prime de Phrom Phong / Sathorn est le stock ancien ou l'ultra-luxe sous marque, et l'ultra-luxe coûte 4 à 5 fois plus cher.
L'économie du projet · pourquoi cela surpasse le neuf
Un exemple chiffré · même corridor de Phrom Phong, deux trajectoires différentes pour un budget identique d'environ 16 M THB.
L'unité rénovée est sur mesure · refonte de qualité architecturale, finitions premium, domotique, mobilier. Le neuf est de masse, avec des finitions de promoteur. Les coûts sont équivalents, mais pas les résultats : la rénovation l'emporte sur l'espace, la qualité, le caractère et la flexibilité d'emplacement (les anciens immeubles occupent des corridors prime qui ne se construisent plus).
Comment nous pilotons l'opération de A à Z
01 · Sourcing
Tous les anciens immeubles ne méritent pas une rénovation. Nous les filtrons sur : la santé juridique solide, le solde du sinking fund, l'intégrité structurelle, la disponibilité du quota étranger, l'emplacement sur un corridor prime, la générosité des surfaces (les immeubles construits quand le foncier était moins cher). Exemples · Empire Place Sathorn, The Met, Wireless Heights, Saladaeng Residences. La plupart datent de 1995-2010, dans des emplacements centraux que les promoteurs d'après 2015 ne peuvent reproduire à aucun prix.
02 · Vérification
Même check-list de 12 points que pour notre Track 2 revente · procès-verbaux du syndic, sinking fund, ratio de propriétaires-occupants, exécution récente des dépenses d'investissement, risque sur la vue, zonage des parcelles voisines. Plus la couche spécifique à la rénovation · plans structurels, capacité électrique, état de la plomberie, cheminement des réseaux MEP pour le projet envisagé. Nous identifions les signaux d'alerte avant toute offre.
03 · Négocier
Notre offre reflète l'état du bien, et non le prix d'ancrage du vendeur. Les biens anciens nécessitant des travaux se situent généralement 15 à 25 % en dessous des biens rénovés comparables · nous négocions en conséquence. Commission Khorna de chasse immobilière de 3 % sur la transaction · identique à une revente standard.
04 · Design
Notre cabinet d'architecture partenaire pilote la refonte · plan optimisé, cloisons reconfigurées si la structure le permet, cuisine et salle de bains repensées, traitements lumineux et acoustiques, intégration domotique. Vous obtenez des plans de qualité architecturale · pas un substitut de catalogue de magasin de meubles.
05 · Construire
Réseau d'entrepreneurs sélectionnés, gestion des permis, coordination avec la copropriété, ordonnancement des corps de métier. Rénovation complète typique de 100 à 130 m² · 12 à 16 semaines. Travaux purement cosmétiques · 4 à 8 semaines. Maison Siam prend tout en charge · vous recevez des photos de progression quotidiennes et un tableau de bord.
06 · Meubler
Notre technologie d'approvisionnement interroge en temps réel les fournisseurs thaïlandais et internationaux · prix professionnels, disponibilité en stock, délais de livraison, filtrage par niveau de qualité. La même chaise que vous achèteriez 45 000 THB au détail, nous la sourçons à 28 000 THB via les canaux professionnels. Sur un appartement complet, cela représente 15 à 25 % d'économies par rapport au prix de détail sur l'ameublement · et nous filtrons selon la qualité, pas seulement l'apparence.
07 · Exploiter
Maison Siam prend le relais dès la fin des travaux et de l'ameublement · mise en ligne, tarification, communication avec les locataires (cas locatif) ou emménagement immédiat (cas résidentiel). Les biens anciens rénovés se louent avec une prime de 8 à 15 % par rapport aux studios neufs comparables, grâce à la surface et au caractère sur mesure.
Technologie propriétaire de sourcing produit · l'avantage à l'achat
La technologie d'approvisionnement de Maison Siam interroge en temps réel notre réseau de fournisseurs thaïlandais et internationaux · prix professionnels, disponibilité en stock, délais de livraison, filtrage par niveau de qualité. Sur une rénovation complète de 100 m², cela représente généralement 600 000 à 1 500 000 THB d'économies sur l'ameublement par rapport à un achat direct en showroom · avec une meilleure sélection de produits, car nous filtrons selon la qualité et la durabilité, pas seulement l'apparence photogénique.
Mobilier
Canapé en cuir italien · 38K en prix professionnel vs 62K au détail
Cuisine
Cuisine allemande aux normes européennes · 380K en prix professionnel vs 580K au détail
Éclairage
Pack complet d'éclairage architectural · 95K en prix professionnel vs 145K au détail
Pierre et carrelage
Sol en marbre italien · 4 200 THB/m² en prix professionnel vs 6 800 THB/m² au détail
Domotique
Intégration Lutron + Sonos · 280K clé en main vs 420K en gamme grand public
Menuiserie sur mesure
Dressing intégré · 185K en prix professionnel vs 290K au détail
Les exemples sont illustratifs · l'approvisionnement réel reflète les spécifications de l'unité, l'étendue et le calendrier. Biens facturés au coût avec justificatifs complets · sans marge. Les honoraires Maison Siam couvrent uniquement la coordination design + gestion de projet.
Immeubles plus anciens de notre sélection
The Met (Sathorn)
2009 · 85-280 m²
Conception WOHA · structure iconique · syndic premium
Empire Place (Sathorn)
2009 · 80-220 m²
Unités spacieuses · syndic solide · accès direct BTS
Saladaeng Residences
2007 · 90-180 m²
Carrefour CBD · clientèle locative senior
Wireless Heights
2003 · 100-220 m²
Wireless prime · grandes superficies par étage
President Park (Sukhumvit 24)
1998 · 120-280 m²
Format familial · faible densité · jardin
Hampton Thonglor
2005 · 85-160 m²
Prix antérieurs au boom de Thonglor · accès BTS à pied
The Royal Saladaeng
2008 · 100-200 m²
Vues sur Lumpini Park · conciergerie · faible densité
All Seasons Mansion
2002 · 150-300 m²
Wireless-Lumpini · standing diplomatique · densité ultra-faible
Nous suivons la disponibilité du quota étranger, les annonces d'unités en cours et la santé de la copropriété pour chacun. La liste évolue · demandez-nous les dernières unités disponibles dans ces immeubles ou dans d'autres que nous n'avons pas mis en avant.
Ce que cela vous coûte · en toute transparence
Surcoût typique total sur le prix de l'unité pour une rénovation de 100 m² · 25 à 40 % de la valeur de l'unité, pour un actif qui vaudra 60 à 100 % de plus que le prix d'achat initial. Les chiffres sont calculés sur un tableau de travail avant tout engagement de votre part · nous n'avançons pas tant que les calculs de rénovation ne sont pas clairs.
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
Consulter la méthodologie →Contactez-nous
Indiquez-nous votre budget, le quartier visé et la superficie souhaitée · nous identifions 3 immeubles anciens avec quota étranger disponible et établissons un périmètre de rénovation et un tableau de coûts pour chacun. Gratuit, sans engagement.