Méthodologie
Une note propriétaire sur 100 points que nous appliquons uniformément à chaque projet soumis à due diligence. Le rendement et la plus-value représentent la moitié de la note. Le reste, ce sont les données qui distinguent un bon bien d'un excellent bien. La même méthodologie s'applique à l'ensemble du portefeuille · ainsi, lorsque nous attribuons un « A+ », cela signifie la même chose, que vous regardiez Mandarin Oriental Residences ou Tela Thonglor.
Pourquoi nous avons conçu cet outil
Les annonces publiques recensent des milliers de biens. Chacun comporte des dizaines de données · prix, m², quartier, distance au BTS, équipements, charges de copropriété, quota étranger, promoteur, ancienneté, état. La plupart des acheteurs étrangers ne peuvent pas comparer ce qui est comparable. Résultat : des décisions prises sur la base de photos et d'intuition.
Le Khorna Score condense tout cela en un chiffre unique appuyé sur une formule transparente. Vous voyez le détail, vous faites confiance à la méthodologie, vous comparez honnêtement les projets entre eux.
Les six composantes
Le rendement en numéraire constitue la base. Après charges de copropriété, impôts, gestion et vacance, ce qu'il vous reste effectivement en poche. Nous pondérons fortement ce critère, car l'avantage structurel de Bangkok par rapport aux marchés occidentaux réside dans le rendement · 4 à 6 % net ici contre 2 à 3 % à Londres / Paris / New York pour des biens comparables.
Formule
Note = netYield × 4, plafonnée à 25. Donc 6,25 % ou plus atteint le maximum.
En dessous de 4 % net, il y a un problème de rendement, peu importe les autres facteurs. Nous présélectionnons rarement des biens sous les 4 %.
Le prime de Bangkok s'apprécie régulièrement depuis vingt ans. Les moteurs (extension du BTS, relocalisation des expatriés, densité de milliardaires) se cumulent. La plus-value compte autant que le rendement sur une détention de 7 à 10 ans.
Formule
Note = expectedAppreciation × 3, plafonnée à 25. Donc 8,3 % p.a. ou plus atteint le maximum.
Une plus-value en capital attendue inférieure à 4 % suggère des problèmes de zone ou d'immeuble que nous signalerions pour un examen approfondi.
La rapidité de revente est directement corrélée à la fréquence des recherches du nom du projet en Thaïlande. Nous extrayons le volume mensuel d'Ahrefs par projet. Les projets à fort volume de recherche se revendent plus vite · leur bassin naturel d'acheteurs est plus large.
Formule
Échelle logarithmique sur le volume de recherche TH d'Ahrefs. 4 000+ vol = 15. 200-499 vol = 6. <50 vol = 0.
Un score de 0 ne signifie pas mauvais · cela signifie sous le radar. Parfois, c'est exactement ce que recherchent les acheteurs avisés.
Accès piéton aux restaurants, cafés, salles de sport, centres commerciaux et stations de transport dans un rayon de 800 mètres. Nous utilisons les données en direct de Google Places. Ce critère influence la satisfaction des locataires DTV/LTR et les loyers en courte durée · les immeubles bien desservis à pied se louent 5 à 10 % plus cher.
Formule
Somme des cafés + restaurants + salles de sport + centres commerciaux dans un rayon de 800 m. 70+ équipements = 15. Plus un bonus de +1 pour 2 stations BTS/MRT ou plus à portée.
Moins de 15 commodités signifie une dépendance à la voiture. Bassin de locataires plus restreint, revente plus lente.
La rapidité avec laquelle vous pouvez sortir. Les biens en revente prêts à l'emploi avec accès au BTS bénéficient du bassin d'acheteurs le plus profond. Le sur plan offre un potentiel de plus-value mais une sortie plus lente jusqu'à la livraison.
Formule
Base selon le type d'inventaire (revente 6 / neuf 8 / sur plan 5) plus un bonus de proximité au BTS (moins de 100 m +3, moins de 300 m +2, moins de 500 m +1).
Un score inférieur à 5 indique une fenêtre de sortie étroite · à réserver aux scénarios de conservation jusqu'à la livraison.
Le risque de livraison sur plan et l'entretien post-livraison de l'immeuble dépendent tous deux de l'historique et du bilan du promoteur. Les six premiers promoteurs cotés au SET (Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa, Ananda) obtiennent la note maximale. Les opérateurs sous marque (Mandarin Oriental, Banyan Tree, Ritz-Carlton) obtiennent également une note élevée.
Formule
Promoteurs cotés au SET Tier 1 = 10. Opérateurs sous marque / Tier 2 = 8. Autres = 5.
En dessous de 5, il nous faut soit une valeur exceptionnelle au niveau de l'unité, soit nous ne réalisons aucune due diligence sur le promoteur.
Échelle de notation
Catégorie supérieure. Le meilleur du portefeuille · généralement avec services complets dans les corridors prime de Sukhumvit.
Présélection par défaut. Stock limité, le quota étranger se remplit rapidement.
Excellent profil polyvalent. Bon rendement, zone solide, promoteur sain.
Excellente valeur · au cœur de la plupart des présélections d'investisseurs.
Solide · légère faiblesse sur un ou deux composants, compensée par les points forts.
À envisager avec une thèse explicite · quel compromis vous convient.
Moyen · correct mais sans relief. Souvent une revente plus ancienne ou une zone non prime.
À privilégier uniquement si vous avez des raisons spécifiques (préférence de localisation, adéquation au mode de vie).
Sous la médiane. Préoccupations spécifiques que nous mettons en évidence dans le dossier de due diligence.
Nous vous recommandons d'examiner des alternatives mieux notées, à moins que le prix ne soit exceptionnel.
Hors de notre présélection active. Plusieurs composants faibles.
À éviter, sauf si vous disposez d'informations privilégiées que nous n'avons pas.
Comment fonctionne « BUY NOW » · l'explication du prix d'accès
Lorsque vous voyez un verdict comme « MODEST EDGE · Le marché en direct est 7 % au-dessus de notre prix d'accès », ce n'est pas de la magie · ce sont deux prix différents comparés sur la même base.
Chiffres réalistes pour Bangkok : en direct du promoteur, l'avantage est généralement de 3 à 7 %. Pour le stock de phase 1 ou des unités à allocation spécifique · jusqu'à 10 à 15 %. Au-delà de 15 %, c'est rare et révèle une situation particulière (hors marché, vente forcée, quota pré-lancement). C'est pourquoi BUY NOW ne se déclenche qu'à partir de 15 % · nous ne survendons pas un accès classique comme exceptionnel.
Nous ne prétendons pas « vous trouver une remise » · nous prétendons vous offrir le prix d'accès dont la plupart des acheteurs étrangers ignorent l'existence.
L'échelle de verdict reflète les fourchettes d'écart réalistes · BUY NOW uniquement à 15 % et plus (véritablement rare), MODEST EDGE de 5 à 15 % (typique et honnête), GOOD ENTRY pour un alignement de prix équitable, WAIT lorsque notre accès ne bat pas le marché. Calibré pour être défendable · nous nous engageons à livrer à 5 % près de notre prix de référence, faute de quoi le verdict est ajusté.
Ce qui n'est pas dans le score · mais dans notre due diligence
Le Khorna Score et le verdict couvrent le rendement, la plus-value en capital, la demande, la marchabilité, la liquidité, la qualité du promoteur et l'écart de prix. Les facteurs importants que nous présentons dans le dossier de due diligence plutôt que dans le chiffre principal :
Ce que nous ne faisons pas
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Cinq projets les mieux notés correspondant à votre budget, votre parcours de visa et votre objectif de rendement. Avec le détail complet du Khorna Score pour chacun.