CN · 中国投资者
Résidentiel en Chine continentale dans un cycle de détresse, bail foncier de 70 ans structurellement inférieur à la pleine propriété. Hong Kong à 2 % brut avec une volatilité élevée liée aux événements politiques. ABSD à 60 % pour les étrangers à Singapour. Australie/Canada avec surtaxes pour acheteurs étrangers et friction politique croissante envers les capitaux d'origine chinoise. Les options de sortie pour les résidents chinois se sont sensiblement réduites.
Bangkok prime · 4 à 6 % net, titre en pleine propriété, positionnement structurel ASEAN, neutralité diplomatique de la Thaïlande, 1/8 du prix au m² du prime de Hong Kong. Cadres juridiques compatibles Belt-and-Road / autorisés ASEAN pour le déploiement de capitaux. Gestion de la relation en mandarin dans les grandes banques. L'allocation ASEAN de qualité institutionnelle la moins chère pour les capitaux chinois légitimes.
Vos alternatives en tant que résident chinois, aujourd'hui
Immobilier résidentiel en Chine continentale
En détresse, souvent en rendement réel négatif
Crise de la demande post-Evergrande · bail foncier de 70 ans (pas de pleine propriété) · incertitude sur l'application des droits · suroffre dans les villes de tier-2 et tier-3 · pression de la fuite des capitaux sur les valeurs
Résidentiel à Hong Kong
2 à 2,5 % brut à un prix d'entrée extrême
Logements parmi les plus petits et les plus chers d'Asie développée · surtaxe BSD de 15 % pour les non-résidents permanents (assouplissement conditionnel) · volatilité liée aux événements politiques post-2020 · concentration dans le bloc HKD-USD
QFII / Stock Connect (allocation offshore)
Exposition variable aux actions
Actions et non immobilier · canaux autorisés par le contrôle des capitaux mais limités · concentration sur des valeurs chinoises / hongkongaises cotées offshore · aucun flux locatif · soumis à la volatilité des marchés cotés
Immobilier à Singapour (destination prisée)
1 à 2 % net après ABSD
Mur de 60 % d'ABSD pour les acheteurs étrangers · micro-logements à des prix extrêmes · marché HNW saturé · blocage à la revente SSD de 4 à 12 %
Immobilier australien / canadien (destination historique)
3 à 4 % brut
Surtaxes pour acheteurs étrangers (8 % NSW, 8 % VIC, 25 % BC, 15 % Ontario) · surtaxes foncières · taxes sur la vacance · gestion à distance · pression politique croissante sur les capitaux d'origine chinoise
L'avantage structurel
Contrôle des capitaux en Chine continentale
En Chine / Hong Kong
Plafond individuel de 50 000 USD / an pour les sorties · restrictions administratives sur les sorties à des fins immobilières · durcissement de l'application depuis 2020
Traitement thaïlandais
L'achat immobilier à Bangkok s'inscrit dans les cadres de capitaux autorisés au sein de l'ASEAN pour une diversification légitime. Le contexte Belt-and-Road / commercial ASEAN offre des canaux de routage légaux via family-office, visa d'investissement BOI ou structures Privilege Visa. Khorna coordonne la documentation de conformité tout au long du processus · nous ne travaillons qu'avec des fonds licites et vérifiables.
Bail foncier de 70 ans en Chine continentale
En Chine / Hong Kong
Le résidentiel en Chine continentale est en bail emphytéotique (70 ans), non en pleine propriété · mécanismes de renouvellement flous · incertitude patrimoniale à long terme
Traitement thaïlandais
Le condominium thaïlandais en quota étranger est en pleine propriété · titre de propriété (chanote) enregistré à votre nom à perpétuité. La loi sur les copropriétés de 1979 est stable depuis 46 ans. La différence structurelle en matière de droits de propriété est substantielle.
Volatilité liée aux événements politiques à Hong Kong
En Chine / Hong Kong
L'immobilier hongkongais a montré une corrélation élevée avec les événements politiques depuis 2019 · les pressions de fuite des capitaux ont entraîné des flux sortants vers l'ASEAN
Traitement thaïlandais
La neutralité diplomatique de la Thaïlande et son positionnement structurel au sein de l'ASEAN confèrent à Bangkok une isolation de premier ordre face aux événements politiques régionaux. Le quartier d'affaires n'a connu aucun krach lors des quatre transitions militaires thaïlandaises depuis 1997 · un profil de risque politique réellement décorrélé de Hong Kong.
Devise : concentration sur le bloc HKD-USD
En Chine / Hong Kong
Les actifs domiciliés à Hong Kong et indexés sur le HKD partagent une concentration sur un même bloc monétaire avec l'USD · la diversification au sein du HKD est illusoire
Traitement thaïlandais
Le THB est l'une des devises émergentes les plus stables sur une décennie · géré par la BOT mais non indexé. Une véritable diversification monétaire hors bloc, portée par les fondamentaux économiques thaïlandais.
中国・泰国双重征税避免协定 (en vigueur). Les conventions de non double imposition Thaïlande-Chine et Hong Kong-Thaïlande encadrent la classification des revenus. Nous ne travaillons qu'avec des fonds licites et vérifiables et coordonnons avec un 税务师 chinois / un CPA hongkongais pour le montage.
Voies d'obtention de visa pour les acheteurs chinois
BOI / Smart Visa
Pour qui
Dirigeants chinois de la tech, des biotechnologies et de l'industrie de pointe étendant leurs opérations régionales en Thailand
Pourquoi
Voie incluant le permis de travail · visa de 4 ans · se combine avec une présence opérationnelle et un investissement immobilier. Les secteurs BOI couvrent la tech, les véhicules électriques, les biotechnologies et les sièges régionaux.
Visa d'investissement (Non-Imm B)
Pour qui
HNW chinois disposant de 10M+ THB à déployer en immobilier, obligations et actions cotées thaïlandaises
Pourquoi
Seuil d'investissement de 10M THB · l'immobilier est éligible dans le cadre de ce seuil. Visa d'un an renouvelable. Voie juridique la plus claire pour les HNW chinois ayant l'immobilier comme pilier.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW chinois disposant d'1M$+ d'actifs et de 80K$+ de revenus · fondateurs post-IPO, dirigeants de family offices
Pourquoi
Résidence de 10 ans et plafond d'imposition de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise. Combinée à une planification de non-résidence fiscale en Chine continentale, cette voie est structurellement efficace. Gestion de la relation client en mandarin auprès des principales banques thaïlandaises au niveau HNW.
Thailand Privilege
Pour qui
HNW chinois recherchant un long séjour sans répondre aux critères du LTR · adhésion entre 900K et 5M THB
Pourquoi
Inclut un service d'introduction bancaire · entrée simplifiée pour les family offices basés en Chine qui constituent des positions à Bangkok. Particulièrement pertinent lorsque la qualification directe au LTR est complexe.
Quatre profils chinois avec lesquels nous travaillons
Le HNW continental post-Evergrande
Patrimoine constitué dans l'immobilier des villes de premier rang en Chine continentale avant 2021. Événement de liquidité de 10M¥+. Recherche une diversification en ASEAN, hors Chine continentale et Hong Kong. Voie BOI, visa d'investissement ou Privilege. Achat type : appartement 2 chambres de 18-35M THB à Sathorn, Phrom Phong ou Riverside. Opérations en mandarin privilégiées.
Le dirigeant de family office HK / Chine continentale
Patrimoine familial chinois multigénérationnel. Valeur nette de 50M¥+ répartie entre Hong Kong, la Chine continentale et l'offshore. Diversification post-NSL et structuration tenant compte des droits de succession. Achat type : résidence de marque (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) de 30-100M THB à Riverside ou Sathorn.
Le fondateur post-IPO s'installant en ASEAN
Vient de s'introduire en bourse au HKEX ou à Singapour. Liquidité post-IPO de 20M¥+. Construction d'une base ASEAN pour les opérations régionales et le mode de vie familial. Voie LTR Wealthy Global Citizen. Achat type : appartement 2-3 chambres de 25-60M THB à Phrom Phong, Sathorn ou Riverside.
Le professionnel à double vie Bangkok-Chine
Cadre senior dans la tech ou la finance avec un périmètre régional asiatique. Partage son temps entre Shanghai / Shenzhen / Pékin et Bangkok. Fait déjà partie de la communauté de 120 à 150 000 expatriés chinois à Bangkok. Détenteur d'un DTV ou d'un Privilege. Achat type : appartement 1-2 chambres de 12-25M THB à Asok, Phrom Phong ou Rama 9.
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
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Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
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Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
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