Le socle · comment nous savons ce que nous savons
La plupart des courtiers pour acheteurs étrangers travaillent sur une liste de 15 à 20 projets que les promoteurs poussent. Nous opérons sur un jeu de données rafraîchi en permanence couvrant prix, demande, offre, macro et comparables · synthétisé via des couches propriétaires de scoring et de verdict · cité par affirmation, horodaté par métrique.
Le socle de données n'est pas la couche marketing · c'est le produit. Chaque affirmation sur ce site, chaque score, chaque verdict, chaque projection de flux de trésorerie remonte aux sources ci-dessous. Lorsqu'un chiffre évolue en amont, notre recommandation suit. Lorsqu'une source n'est pas mesurée pour un projet spécifique, la projection est étiquetée de manière transparente.
Sources citées
14
Prix · emplacement · demande · offre · macro · comparables · pipeline
Projets suivis
62
19 mesurés · 43 projetés · tous étiquetés de manière transparente
Flux de recherche thaï hebdomadaires
5
canaux immobiliers thaïs sélectionnés · ~250 publications échantillonnées par semaine
Suivi FX + SET
Quotidien
Taux de change + communications des promoteurs cotés · alertes le jour même
La pile de sources · 19 entrées citées
01
Pricing
Live market listings
Weekly
Les 62 projets · 19 mesurés + 43 projetés par zone
02
Placement
Monthly
Rayon de marche de 800 m · cafés / restaurants / salles de sport / centres commerciaux / écoles / hôpitaux / transports / supermarchés
03
Demand
Monthly
Demande de recherche acheteurs par nom de projet et par zone
05
Pipeline
Thai property channels · 5-page scoop
Weekly Tuesday
Sélection de canaux immobiliers thaïlandais · environ 250 publications échantillonnées par semaine
06
Pipeline
Internal research feed
Weekly Monday
Sites de promoteurs + actualités immobilières + rapports institutionnels · 8 promoteurs cotés
07
Pipeline
Daily
Top 8 promoteurs cotés · SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN
08
Macro
Monthly
Indice officiel des prix de l'immobilier de la BOT pour les condos de Bangkok · réserves de change mensuelles
09
Macro
Quarterly
Évolution de la notation qualité institutionnelle de la Thaïlande
10
Comparables
Annual + quarterly
Prix au m² du prime à Bangkok comparé aux capitales européennes équivalentes
11
Comparables
Quarterly
Marché des condos à Bangkok · offre / demande / prix
12
Comparables
Quarterly
Tarification par corridor + part des acheteurs étrangers + données de vacance
13
Demand
Annual
Plus de 60 hôpitaux accrédités JCI à Bangkok · validation par les volumes de tourisme médical
14
Visual
Real-time
Imagerie aérienne satellite pour chaque emplacement de projet · marqueur en laiton
15
Macro
Triennial
Classement du THB parmi les devises mondiales les plus échangées (top 25)
16
Macro
Annual
Classification de la Thaïlande en pays à revenu intermédiaire supérieur · données de recadrage macroéconomique
17
Demand
Annual
Validation des arrivées touristiques en Thailand et du volume de tourisme médical
18
Demand
Annual
Écoles à programme français de Bangkok · validation pour les acheteurs familiaux
19
Demand
Annual
Écoles à programme allemand de Bangkok · validation pour acheteurs familiaux
La couche de synthèse · transformer les données en décisions
Khorna Score
Données d'entrée
Rendement (25) + Plus-value (25) + Demande (15) + Marchabilité (15) + Liquidité (10) + Qualité (10) = 100
Résultat
Note de 0 à 100 par projet · A+ / A / B+ / B / C+ / C
voir dans le produit →Khorna Verdict
Données d'entrée
Score + écart prix-marché + tag catalyseur → ACHETER MAINTENANT / AVANTAGE MODESTE / BON POINT D'ENTRÉE / PRIX JUSTE / ATTENDRE / À ÉVITER
Résultat
Recommandation directionnelle acheter / attendre par projet
voir dans le produit →Calendrier sur plan
Données d'entrée
Livraison prévue + fourchette de prix + taux d'appréciation + échéancier de paiement
Résultat
Modèle cash-aujourd'hui-vs-livraison + simulateur de sortie anticipée + explication de la stratégie par phase
voir dans le produit →Flux de trésorerie multi-devises
Données d'entrée
Estimation locative + frais de gestion + frais de copropriété + fiscalité + aperçu FX
Résultat
Flux de trésorerie net dans 8 devises · convertible par projet · par typologie d'unité
voir dans le produit →Pipeline · prochaines fonctionnalités
Chaque trimestre, nous ajoutons de nouveaux flux de données. Chaque nouvelle source approfondit un composant existant (le Khorna Score gagne en précision) ou ouvre une nouvelle surface produit (suivi en direct du quota étranger, calcul du verdict basé sur les données de transactions, visibilité prospective du pipeline d'offre). Voici ce qui est mesuré, en construction et en file d'attente.
Disponible
Pipeline FB-scoop à 5 sources + annonces publiques + Google Places + Ahrefs + FX
T3 2026
Registres de transactions du Thai Land Department · prix de vente réels par immeuble, et non prix demandés
T3 2026
Disponibilité du quota étranger par immeuble · suivi en direct via les registres du Land Office
T4 2026
Pipeline des permis de construire EIA · visibilité prospective de l'offre à 18-30 mois
T4 2026
Émission mensuelle DTV + LTR · thèse du pipeline de résidents avec chiffres concrets
T1 2027
Fréquentation par station BTS + MRT · signal de demande des corridors de transport
T1 2027
Volume de patients étrangers Bumrungrad / Samitivej / BNH · flux du tourisme médical
T2 2027
Sentiment Pantip + Reddit + forums immobiliers thaïlandais · couche qualitative par immeuble
La couche d'honnêteté · ce que nous ne prétendons pas
Nous mesurons ce que nous mesurons.
Lorsqu'une source ne collecte pas encore de données pour un projet spécifique (cas typique des lancements sur plan très récents, avant que le nom du projet ne génère une demande de recherche), la composante du score se rabat sur la projection de référence de la zone · explicitement étiquetée « projeté » plutôt que « mesuré ». Le score reste informatif, mais les visiteurs voient la différence en un coup d'œil.
Nous indiquons où le calcul comporte de l'incertitude.
Les projections de plus-value sur plan composent le taux annuel attendu du projet sur la période de construction. Nous divulguons cette hypothèse à chaque utilisation · les données de zone CBRE / JLL / Knight Frank sous-tendent le taux, pas notre opinion. Idem pour les hypothèses fiscales sur les flux de trésorerie (10 % effectifs pour les revenus locatifs étrangers domiciliés en Thaïlande), les frais de gestion (Maison Siam 20 % tout compris), les estimations de charges de copropriété (65 THB / m² / mois).
Nous nommons les catalyseurs et les risques.
Chaque catalyseur que nous citons (F1 Thai GP 2028, Marriage Equality Act 2024, Soft Power Strategy) est sourcé. Chaque risque que nous connaissons est nommé (frictions du contrôle des changes sur les sorties, variabilité de l'exécution des contrats hors zones prime, volatilité du cycle politique · bien que le prime de Bangkok ne se soit effondré durant aucune des quatre transitions militaires de la Thaïlande depuis 1997).
Nous mettons à jour lorsque les sources se mettent à jour.
Le Knight Frank Prime Global Cities Index 2025 remplace l'édition 2024 dès que Knight Frank publie. CBRE T4 2025 remplace T3 2025. Le Guide Michelin Thaïlande 2025 remplace 2024. Les dates de référence statiques érodent la confiance · nous les maintenons à jour grâce à notre stack de tâches planifiées.
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
Consulter la méthodologie →Deux façons d'accéder à la base de données
Gratuit · site actuel
Khorna · l'entonnoir de génération de leads
Pro · liste d'attente · 299 THB/mois
Khorna Pro · niveau capital sérieux