Section 24 сломал британский BTL.Bangkok стал тем, чем он должен был быть.

Раздел 24 (ограничение вычета процентов по ипотеке)

Влияние в Великобритании

Британские арендодатели с высокой ставкой налога теперь получают лишь 20% кредита по процентам ипотеки (ограничение базовой ставкой); это снижает доходность многих BTL после налогов до 0–2%

Подход в Таиланде

Таиланд применяет фиксированный стандартный вычет 30% к арендному доходу физических лиц, аналога Раздела 24 нет. Если вы финансируете через Bangkok Bank Singapore или UOB Thai (ставка 5–7%, первый взнос 30–50%), долг в THB полностью вычитается из арендного дохода в THB. Структура, которую Раздел 24 разрушил в Великобритании, в Таиланде сохраняется.

SDLT (3% доплата + 2% для нерезидентов)

Влияние в Великобритании

Эффективная надбавка 5% при покупке дополнительного жилья в Великобритании нерезидентами

Подход в Таиланде

В Таиланде нет аналогичной надбавки для иностранных покупателей при покупке кондоминиума по иностранной квоте. Специальный налог на бизнес (3,3% при продаже в течение 5 лет, снижается после 5 лет) и регистрационный сбор (~2%, делится по договорённости) являются издержками входа/выхода и существенно ниже совокупной нагрузки в Великобритании.

IHT (40% сверх необлагаемого минимума)

Влияние в Великобритании

40% на британское наследство свыше £325 тыс. (или £500 тыс. с учётом льготы на основное жильё); активы, расположенные в Великобритании, попадают под действие независимо от домициля

Подход в Таиланде

В Таиланде нет налога на наследство до 100 млн THB (~£2,3 млн) для прямых наследников. Тайская недвижимость, как правило, наследуется по тайскому праву; ваша подверженность британскому домицилю/IHT зависит от статуса домициля. Согласуйте планирование глобальных активов с британским юристом квалификации STEP.

CGT при продаже (18–28%)

Влияние в Великобритании

18 или 28% на прирост стоимости британской недвижимости в зависимости от уровня дохода; срок отчётности 60 дней; ежегодный необлагаемый минимум £3 тыс. (2024–25)

Подход в Таиланде

Таиланд применяет налог у источника, рассчитываемый на основе оценочной стоимости и срока владения, для физических лиц при продаже недвижимости. Ставки выгоднее после 5 лет. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Таиландом и Великобританией (1981, действующее) позволяет зачесть тайский налог против британского CGT по той же прибыли.

Владелец BTL-портфеля после Section 24

Сформировал портфель из 4–8 объектов BTL в Манчестере, Бирмингеме или пригородах Лондона за последние 15 лет. Section 24 обрушила доход после налогов. Рассматривает ротацию одного-двух британских объектов в один премиальный актив в Бангкоке ради действительно некоррелированной доходности, неподверженной S24. Типичная покупка: однокомнатная или двухкомнатная квартира за 12–25 млн THB в Пром Пхонг или Сатхон.

Лондонский партнёр или директор, переезжающий за рубеж

Партнёр в Сити, директор аудиторской или юридической фирмы, бывший банкир. Чистые активы £2–5 млн. Рассматривает Бангкок в связке с LTR Wealthy Global Citizen и опциональностью налогового резидентства. Типичная покупка: двух- или трёхкомнатная квартира за 18–35 млн THB в Сатхон, на Набережной или в брендированной резиденции.

Профессионал на пенсии из Home Counties

Терапевт на пенсии, директор школы или старший госслужащий. Чистые активы £1,5–3 млн. Совокупный пенсионный доход £40–80 тыс. Рассматривает Бангкок как зимнюю базу и диверсификацию доходности (через LTR Wealthy Pensioner). Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 10–18 млн THB в Пром Пхонг или Сатхон.

Основатель после выхода из бизнеса

Только что продал британский SaaS- или сервисный бизнес. Ликвидность после налогов £1–4 млн. Хочет диверсифицировать капитал до того, как он осядет в британских SIPP/ISA или индексных фондах. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 15–30 млн THB в Пром Пхонг, Тонгло или брендированной резиденции.