HK · Для гонконгского инвестора
Жилая недвижимость Гонконга с валовой доходностью 2%, самые маленькие квартиры по самым высоким ценам за кв. м в развитой Азии, риск BSD, волатильность на политических событиях. Материковая недвижимость в кризисных циклах. Сингапур уже с надбавкой ABSD. Лондон сдерживается Section 24. Большая часть исходящего капитала из Гонконга направляется на рынки, где диверсификация уже состоялась.
Prime-сегмент Bangkok · 4–6% чистой доходности, 1/8 цены за кв. м по сравнению с prime-сегментом Гонконга, площадь объектов в 3–4 раза больше, структурная политическая стабильность, реальная валютная диверсификация вне HKD. Класс активов, о котором говорят частные банки Гонконга, но который не могут предложить через собственные продуктовые линейки.
Ваши альтернативы как резидента Гонконга, после налогов
Жилая недвижимость Гонконга
2–2,5% валовой доходности при очень высокой цене входа
Самое маленькое и дорогое жильё в развитой Азии · BSD 15% (гербовый сбор покупателя) для лиц без статуса постоянного резидента (смягчён с 2024 года, но для части покупателей всё ещё действует) · концентрационный риск на рынке с привязкой к HKD, подверженном политическому давлению
REIT, торгуемые в Гонконге (Link, Hysan и др.)
4–6% валовой доходности
Волатильность котируемых акций · концентрация в розничной/офисной недвижимости Гонконга · чувствительность к процентному циклу HKD (привязан к USD) · узкая отраслевая экспозиция · подверженность волатильности на HKEX из-за политических событий
Недвижимость материкового Китая (через разрешённые каналы)
Депрессивная, зачастую отрицательная в реальном выражении
Кризис спроса после Evergrande · 70-летняя аренда земли (не полная собственность) · валютный контроль при выводе средств · неопределённость правоприменения · переизбыток предложения в городах второго и третьего уровней
Недвижимость Сингапура (популярное направление вывода капитала из Гонконга)
от 1 до 2% чистой доходности после ABSD
60% ABSD для иностранцев · микроквартиры по экстремальным ценам · насыщенный рынок HNW · блокировка по SSD · растущая конкуренция за тот же продукт со стороны регионального капитала
Недвижимость Лондона / Великобритании (традиционное направление вывода капитала из Гонконга)
от 0 до 2% чистой доходности после Section 24
Ограничение вычета ипотечных процентов по Section 24 · надбавка SDLT 2% для нерезидентов · экспозиция к налогу на наследство (IHT) · слабость GBP · удалённое управление
Налоговый клин · что выпадает из уравнения
HK BSD (гербовый сбор покупателя)
Влияние в Гонконге
Дополнительный сбор 15% для лиц без статуса постоянного резидента Гонконга на жилую недвижимость · в 2024 году был приостановлен/снижен для отдельных категорий, однако риск восстановления остаётся фактором планирования
Режим в Таиланде
В Таиланде отсутствует аналогичный гербовый сбор для иностранных покупателей при покупке квартиры в рамках иностранной квоты. Specific Business Tax 3,3% при отчуждении в течение 5 лет плюс сбор за передачу около 2% (распределяется между сторонами). Общие издержки входа/выхода существенно ниже HK BSD даже в смягчённой редакции.
Ставки и государственная земельная рента в Гонконге
Влияние в Гонконге
Ежегодные ставки 5% от оценочной стоимости плюс государственная рента на большинстве земель в лизхолде · на горизонте 10 лет создаёт ощутимую нагрузку
Режим в Таиланде
Закон Таиланда о налоге на землю и здания 2020 года вводит микроставки · для жилой недвижимости в основном владении стоимостью до 50 млн THB фактическая нагрузка близка к нулю. Связки «ставки + государственная рента» по гонконгскому образцу не существует.
Волатильность недвижимости Гонконга от политических событий
Влияние в Гонконге
После 2019 года и принятия NSL в 2020 году недвижимость Гонконга демонстрирует повышенную корреляцию с политическими событиями · давление оттока капитала направило потоки в Сингапур, страны АСЕАН, Великобританию и Канаду
Режим в Таиланде
Недвижимость Bangkok структурно изолирована от региональных политических событий благодаря дипломатическому нейтралитету Таиланда. Столичный округ не пережил обвала ни в одном из четырёх военных переходов власти с 1997 года · действительно некоррелированный профиль политического риска.
Концентрация валюты (привязка HKD к USD)
Влияние в Гонконге
Привязка HKD к USD означает, что концентрация в гонконгских активах фактически является концентрацией в едином валютном блоке · диверсификация внутри связки HKD-USD иллюзорна
Режим в Таиланде
THB входит в число наиболее стабильных валют развивающихся рынков на горизонте десятилетия, управляется BoT (одним из наиболее уважаемых ЦБ развивающихся рынков), но не привязан. Подлинная валютная диверсификация, а не перераспределение внутри блока.
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Гонконгом и Таиландом (действует с 2005 года). Исключает двойное налогообложение. Территориальная налоговая система Гонконга означает, что большинство доходов из источников в Гонконге не облагается налогом в Гонконге; арендный доход и доход от отчуждения из источников в Таиланде регулируются соглашением. Согласуйте действия с Вашим бухгалтером в Гонконге.
Виза · маршруты для держателей паспорта Гонконга
DTV (Destination Thailand Visa)
Для кого подходит
Владельцы гонконгских паспортов, работающие удалённо или в профессиях «мягкой силы» · порог 500 тыс. бат (около 110 тыс. гонконгских долларов)
Почему
5-летняя мультивиза, пребывание до 180 дней. Сочетается с однокомнатной квартирой за 8–14 млн бат в Асок, Пром Пхонг или Пхаятхай · полгода в Таиланде, полгода в Гонконге или другой стране.
LTR Wealthy Global Citizen
Для кого подходит
Состоятельные жители Гонконга с активами от 1 млн долларов США и доходом от 80 тыс. долларов США · бывшие руководители инвестиционных и частных банков, владельцы семейных офисов, эмигранты после принятия NSL
Почему
10-летний вид на жительство, ограничение подоходного налога на доходы из таиландских источников 17% и освобождение от налога на перевод доходов из-за рубежа. В сочетании с территориальной налоговой системой Гонконга, LTR — наиболее чистая база в АСЕАН для состоятельных лиц, ищущих гибкость в управлении капиталом.
Thailand Privilege
Для кого подходит
Состоятельные жители Гонконга, желающие гарантированное долгосрочное пребывание без квалификации уровня LTR · членство стоимостью от 900 тыс. до 5 млн бат
Почему
Включает услугу содействия в открытии банковского счёта · особенно полезна для гонконгских семейных офисов, формирующих позиции в Бангкоке, где банковский контрагент должен быть установлен оперативно.
BOI / Smart Visa
Для кого подходит
Основатели и руководители из Гонконга в продвигаемых BOI отраслях, расширяющиеся в Таиланд · технологии, биотехнологии, передовое производство
Почему
Путь с включённым разрешением на работу для предпринимателей из Гонконга, желающих сочетать операционное присутствие с инвестициями в недвижимость.
Четыре профиля клиентов из Гонконга, с которыми мы работаем
Частный банкир из Гонконга
Старший сотрудник HSBC Premier, Standard Chartered Priority, Bank of Singapore HK или Julius Baer HK. Чистый капитал 25–60 млн гонконгских долларов. Активы сосредоточены в Гонконге. Ищет реальную диверсификацию в АСЕАН за пределами блока HKD-USD. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 18–35 млн бат в Сатхон, на Набережной или в брендированной резиденции.
Эмигрант после принятия NSL
Гонконгский профессионал или предприниматель в середине карьеры. Ликвидность 8–25 млн гонконгских долларов от продажи недвижимости в Гонконге. Рассматривает Таиланд как запасную базу или место полной релокации. Путь LTR Wealthy Global Citizen. Типичная покупка: одно- или двухкомнатная квартира за 12–25 млн бат в Пром Пхонг, Сатхон или Асок.
Гонконгский руководитель на пенсии
Старший корпоративный пенсионер из гонконгской транснациональной корпорации или финансовой компании. Чистый капитал от 30 млн гонконгских долларов плюс пенсия с фиксированными выплатами. Рассматривает Бангкок как основное место жительства (качество таиландского здравоохранения, гонконгская кухня и близость к семье). Путь LTR Wealthy Pensioner. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 15–30 млн бат в Пром Пхонг, Сатхон или на Набережной.
Владелец гонконгского семейного офиса
Многопоколенческое семейное состояние в Гонконге. Чистый капитал от 80 млн гонконгских долларов. Формирование диверсифицированной экспозиции в АСЕАН вне Гонконга, управление политическими рисками после принятия NSL. Типичная покупка: брендированная резиденция (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) за 30–80 млн бат в Сатхон, на Набережной или в Пром Пхонг.
HKD / THB · региональный контекст
Привязка гонконгского доллара к доллару США означает, что концентрация активов в Гонконге фактически является концентрацией в одном валютном блоке. Перераспределение в S-REIT или акции, котирующиеся в Гонконге, остаётся внутри этого блока и не является реальной диверсификацией. Тайский бат находится действительно за его пределами · управляется BOT, определяется фундаментальными показателями экономики Таиланда, имеет низкую корреляцию с активами, привязанными или коррелирующими с долларом США.
Премиальная недвижимость в Бангкоке торгуется примерно по 1/8 цены за квадратный метр премиального сегмента Гонконга, при этом площадь квартир в 3–4 раза больше. Тот же бюджет покупает совершенно иной образ жизни · большие квартиры, здания с полным сервисом, сопоставимое качество здравоохранения, лучший климат, более низкая стоимость жизни для собственника.
Премиум-сегмент Бангкока за кв. м
60–110 тыс. гонконгских долларов · против премиум-сегмента Гонконга 350–700 тыс.+ гонконгских долларов
Размер квартиры в Бангкоке
2 спальни, 75–100 кв. м · против эквивалента в Гонконге 35–55 кв. м
Чистая доходность
Bangkok 4–6% чистыми · Гонконг 1,5–2% чистыми
Перелёт в Суварнабхуми
2 ч 50 мин прямым рейсом из аэропорта Гонконга · 25+ рейсов ежедневно
Источники данных
Все ссылки приведены в тексте · методология на /how-we-score
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Руководство для инвестора · PDF
Персональный PDF на 6 страниц · альтернативы вашему домашнему рынку с цифрами после налогов, анализ налогового клина, визовые маршруты, наши рекомендации по районам и типам юнитов под ваш профиль. Источники данных и опубликованная методология.
Без спама · только PDF в ответ и одно follow-up письмо, если это будет уместно.
Связаться с нами
Расскажите о вашей текущей экспозиции в Гонконге, планах после NSL (если применимо) и ваших сроках. Мы смоделируем вашу текущую аллокацию в сравнении с аллокацией в премиальный сегмент Bangkok · честно по обеим сторонам.
Или отправьте форму