KR · 한국인 투자자를 위해
Доходность в Сеуле составляет 2-3% чистыми из-за искажений системы чонсе. Структурная слабость KRW к USD и THB. Налог на наследство в Корее 50%. K-REIT зависят от цикла ставок Банка Кореи. Корейский набор инструментов предлагает экспозицию на внутренний рынок со сжатой доходностью и без реальной географической диверсификации.
Премиальный Bangkok · стандартный денежный поток от аренды 4-6% чистыми (без искажений чонсе), структурное хеджирование KRW, медицина мирового уровня, ориентированная на корейцев (Bumrungrad / Samitivej), сложившаяся корейская диаспора в 20-25 тыс. человек на Sukhumvit Soi 12 «Korea Town». Действует соглашение об избежании двойного налогообложения между Таиландом и Кореей. Эта страница представляет собой честное сравнение бок о бок.
Ваши корейские альтернативы после налогов
Прямая недвижимость в Сеуле / Пусане
2-3% чистой доходности (искажено системой чонсе)
Корейский налог на приобретение + регистрационный налог · система чонсе ограничивает доходность для арендодателей · структурная слабость KRW против USD и THB · корейский налог на наследство 50%
K-REITs (биржевые)
4-6% валовой доходности
Волатильность котируемых бумаг · концентрация на внутреннем корейском рынке офисов / логистики / жилья · чувствительность к ставочному циклу Банка Кореи · узкая отраслевая экспозиция
Внутренние фонды недвижимости
3-5%
Только в KRW · длительный lock-up · внутренняя концентрация · ограниченная экспозиция на международную недвижимость
Недвижимость в США (популярное корейское зарубежное направление)
3-5%
Волатильность USD/KRW · подверженность налогу на наследство в США · нагрузка налогами на арендодателя · концентрация в CA / HI / NJ среди корейских покупателей · цены подвержены арбитражу
Недвижимость во Вьетнаме / Дананге (более дешёвая альтернатива в АСЕАН)
5-7% валовой доходности
Лизхолд на 70 лет (не полная собственность) · вьетнамский лимит иностранного владения (30% на здание) · меньшая прозрачность регулирования · более длительный цикл оформления документов
Структурное преимущество
Корейский налог на наследство
В Корее
Базовая ставка 50% · применяется к глобальным активам корейских резидентов · один из самых высоких режимов налогообложения наследства в мире
Налоговый режим в Таиланде
Недвижимость, расположенная в Таиланде, как правило, подпадает под корейский налог на наследство для налоговых резидентов Кореи. Действующий договор об избежании двойного налогообложения между Таиландом и Кореей предусматривает механизмы зачёта. Для корейских пенсионеров на визе LTR, становящихся налоговыми резидентами Таиланда, структура резидентства может существенно изменить глобальную налоговую базу. Согласуйте с корейским 세무사.
Структурная слабость KRW
В Корее
KRW существенно ослабла против USD и THB в 2020-2025 годах · мягкая политика Банка Кореи и динамика текущего счёта
Налоговый режим в Таиланде
THB укрепилась против KRW за последние 5 лет. Владение недвижимостью в Бангкоке является структурным хеджем от KRW · арендная доходность выгодно конвертируется, а капитальная база растёт относительно активов, номинированных в KRW.
Искажение системой чонсе
В Корее
Корейский рынок жилья формируется системой чонсе (крупный возвратный депозит, низкая ежемесячная аренда) · экономика арендодателя существенно отличается от международного стандарта арендных потоков
Налоговый режим в Таиланде
Арендный рынок Бангкока работает по стандартной международной модели ежемесячной аренды. Чистая доходность 4-6% — это реальный денежный поток, не искажённый депозитным арбитражем. Maison Siam обеспечивает операционное управление · прозрачные комиссии, ежемесячные чистые перечисления.
Арбитраж стоимости медицинских услуг для пенсионеров
В Корее
Корейская система национального медицинского страхования покрывает лечение внутри страны, однако стоимость частной медицины растёт, а больничные мощности в Сеуле перегружены.
Налоговый режим в Таиланде
Bumrungrad и Samitivej регулярно принимают корейских пациентов, предоставляют обслуживание на корейском языке, а стоимость услуг составляет около 1/3 от аналогичных частных клиник в Корее. Для категории LTR Wealthy Pensioner это ключевой фактор привлекательности.
한국·태국 이중과세방지조약 (действует). Соглашение об избежании двойного налогообложения между Таиландом и Кореей исключает двойное налогообложение. Координация с корейским 세무사 необходима для структурирования вопросов наследственного налога; представляем специалистов по запросу.
Визовые маршруты для покупателей из Кореи
DTV
Для кого
Корейские удалённые работники, креаторы контента, специалисты K-content и K-tech: 35–50 лет, на 5-летней гибкой визе.
Почему
5 лет с многократным въездом, пребывание до 180 дней, порог 500 000 THB (~₩18 млн). Сочетается с 1-комнатной квартирой за 8–14 млн THB в Асок, Пром Пхонг или среднем участке коридора Сукхумвит.
LTR Wealthy Global Citizen
Для кого
Корейские HNW с активами от $1 млн и доходом от $80 тыс.: топ-менеджеры аффилированных с чеболями компаний, основатели после IPO.
Почему
10 лет резидентства, ограничение налога на доход из тайских источников 17% и освобождение от налога при переводе доходов из-за рубежа. В сочетании с планированием налогового резидентства в Корее структурно эффективно.
LTR Wealthy Pensioner
Для кого
Корейские пенсионеры с пенсионным эквивалентом от $80 тыс.: сочетание национальной пенсии, корпоративной пенсии и расходования сбережений.
Почему
10 лет резидентства и ограничение тайского налога 17%. Сочетается с 2-комнатной квартирой за 12–22 млн THB в Пром Пхонг или Сатхон. Сложившееся сообщество корейских экспатов на Сукхумвит Сой 12 («Korea Town»).
Thailand Privilege
Для кого
Корейские HNW, желающие долгосрочного пребывания без квалификации уровня LTR: членство стоимостью от 900 тыс. до 5 млн THB.
Почему
Включает услугу представления в банке. Bangkok Bank предоставляет поддержку на корейском языке на уровне HNW. Полезно для покупателей до 50 лет, не подходящих под критерии DTV.
Четыре корейских профиля, с которыми мы работаем
Корпоративный пенсионер из Сеула
Топ-менеджер на пенсии из корейской МНК или аффилированной с чеболем компании. Чистый капитал ₩2–5 млрд плюс корпоративная пенсия. Рассматривает Бангкок как основное место проживания: качество медицины, образ жизни, хеджирование KRW. LTR Wealthy Pensioner. Типичная покупка: 2-комнатная квартира за 12–22 млн THB в Пром Пхонг или Сатхон.
Основатель в сфере K-content или K-tech
Недавно вышел из корейской компании в сфере развлечений, SaaS или D2C. ₩3–8 млрд после налогов. Формирует базу для диверсификации по Азии: маршрут DTV → LTR. Уже входит в сообщество из 20–25 тыс. корейских экспатов в Бангкоке. Типичная покупка: 2-комнатная квартира за 15–30 млн THB в Асок, Тонгло или Пром Пхонг.
Принципал корейского семейного офиса
Многопоколенный корейский семейный капитал. Чистый капитал от ₩10 млрд. Формирование диверсификации по Азии и структурирование с учётом корейского налога на наследство. Типичная покупка: брендированная резиденция за 30–80 млн THB на Набережной, в Сатхон или Пром Пхонг.
Профессионал с двойной жизнью Бангкок–Сеул
Старший специалист в сфере технологий или финансов с региональной зоной ответственности по Азии. Делит время между Сеулом и Бангкоком. Уже входит в сложившееся корейское сообщество на Сукхумвит Сой 12. Держатель DTV. Типичная покупка: 1-комнатная квартира за 10–18 млн THB в Асок или Пром Пхонг.
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Руководство для инвестора · PDF
Персональный PDF на 6 страниц · альтернативы вашему домашнему рынку с цифрами после уплаты налогов, анализ налогового клина, визовые маршруты, наши рекомендации по районам и юнитам под ваш профиль. Данные с указанием источников, опубликованная методология.
Без спама · только PDF в ответном письме и одно последующее сообщение, если это будет уместно.
Связаться с нами
Расскажите о вашей налоговой ситуации в Корее, текущем распределении активов и горизонте инвестиций. Мы смоделируем вашу текущую доходность и налоговую нагрузку в сравнении с распределением в премиальном Bangkok · доступно сопровождение на корейском языке.
Или отправьте форму