FR · Pour l'investisseur français
SCPI à 3% net après frais, LMNP plafonné, Pinel en sunset, Paris direct à 2% net après IFI et taxe foncière. La distribution française vous laisse avec un rendement bridé et une concentration géographique totale sur l'EU.
Bangkok prime · 4 à 6% net, IHT à 100M THB, pas d'équivalent IFI sur le bien thaï dans les structures personnelles, devise stable. Cette page met les chiffres côte à côte. Honnêtement.
Ваши французские альтернативы
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
3–3,5% чистыми после комиссий
Входные комиссии 8–10% · ежегодное управление 0,6–1% · база IFI · социальные отчисления 17,2% с распределений · концентрация в офисной и розничной недвижимости ЕС (сектора под структурным давлением)
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
3–4,5% чистыми (Париж) · выше в городах второго уровня
Налогово выгодно первое десятилетие, затем амортизация исчерпывается · только французская недвижимость · ограничено качеством предложения и потолком доходности · подвержено закату Pinel и ужесточению контроля арендной платы
Прямая покупка недвижимости в Париже
2–3% чистой доходности (после taxe foncière, расходов, IFI)
Самая высокая цена входа в Европе за кв. м · IFI 0,5–1,5% свыше 1,3 млн € · IHT 45–60% детям сверх порога 100 тыс. € · droits de mutation ~7–8% при покупке
Assurance-vie с unit-linked недвижимостью
2,5–3% эффективной чистой доходности
Оболочка AV налогово эффективна, но базовый актив остаётся SCPI / OPCI · те же издержки на входе и риск концентрации · ограничения ликвидности в стрессовые периоды
Pinel (закрытие в 2024)
Эффективная чистая доходность 1–2,5% с учётом налогового кредита
Программа закрывается для новых участников · ограничена зонами высокого спроса во французских мегаполисах · обязательство по аренде на 6/9/12 лет · арендная плата ограничена ниже рыночной
Le tax wedge · что уходит из уравнения в Bangkok
IFI · Impôt sur la Fortune Immobilière
Влияние во Франции
0,5–1,5% ежегодно на французскую и (в некоторых структурах) глобальную недвижимость свыше 1,3 млн €
Режим в Таиланде
Недвижимость, расположенная в Thailand и оформленная на Ваше личное имя, декларируется, но исключается из базы IFI в большинстве структур личного владения. Мы взаимодействуем с Вашим fiscaliste, чтобы структура корректно соответствовала условиям исключения.
Prélèvements sociaux
Влияние во Франции
17,2% на доход от аренды и прирост при отчуждении
Режим в Таиланде
Thailand применяет собственный налог у источника на арендный доход и доход от отчуждения в рамках франко-тайского соглашения об избежании двойного налогообложения. Налоговый кредит во Франции на уплаченный в Таиланде налог, как правило, доступен и устраняет двойное налогообложение. Совокупная нагрузка существенно ниже полностью французского эквивалента.
Droits de succession (IHT)
Влияние во Франции
45–60% при передаче детям сверх порога 100 тыс. €
Режим в Таиланде
В Thailand отсутствует налог на наследство для прямых наследников при сумме до 100 млн THB (~2,6 млн €). Недвижимость, оформленная в рамках иностранной квоты в кондоминиуме, переходит к наследникам по тайскому праву, если они соответствуют требованиям; в противном случае продаётся в течение 1 года по поручению наследника. Согласование последовательности наследственного планирования с французским notaire является обязательным.
Taxe foncière + taxe d'habitation
Влияние во Франции
Совокупно 0,5–2% от фискальной стоимости ежегодно
Режим в Таиланде
В Thailand отсутствует эквивалент ежегодного адвалорного налога на жилые кондоминиумы в значимых ставках. Закон Thai Land and Building Tax 2020 ввёл микроставки, но для основного жилого владения стоимостью до 50 млн THB фактическая нагрузка равна нулю.
Франко-тайская налоговая конвенция от 27 декабря 1974 года (действующая). Устраняет двойное налогообложение. Налоговый кредит во Франции на налог, уплаченный в Thailand с доходов тайского происхождения.
Виза · подходящий вариант для французского профиля
DTV (Destination Thailand Visa)
Для кого
Французские цифровые кочевники 35–50 лет, фрилансеры, представители «мягкой силы» (кулинария, искусство, муай-тай)
Почему
5 лет, многократный въезд, пребывание до 180 дней, порог 500 тыс. бат, простое продление. Естественно сочетается со студией или однокомнатной квартирой в Bangkok стоимостью от 8 до 18 млн бат.
LTR Wealthy Global Citizen
Для кого
Состоятельные французы с активами от 1 млн USD и доходом от 80 тыс. USD: бывшие сотрудники Société Générale, Total, руководители семейных офисов
Почему
10 лет с возможностью продления, потолок подоходного налога 17% на доходы из тайских источников и освобождение от налога на переводы из-за рубежа. Структурно наиболее чистый путь выхода из французского налогового резидентства.
LTR Wealthy Pensioner
Для кого
Французские пенсионеры с пенсионным доходом от 80 тыс. USD
Почему
10-летнее резидентство с тем же потолком налога 17%. Сочетается с двухкомнатной квартирой стоимостью 10–20 млн бат в Сатхон или Пром Пхонг как базой для жизни на пенсии.
Thailand Privilege (бывшая Elite)
Для кого
Состоятельные французы, не подходящие под критерии LTR, но желающие гарантированного долгосрочного пребывания
Почему
Виза по членству на срок от 5 до 20 лет. Единовременный взнос от 900 тыс. до 5 млн бат. Включает услугу содействия в открытии банковского счёта, что является реальным преимуществом с учётом сложностей банковского обслуживания иностранцев.
Подробная информация: руководство по визам Таиланда · LTR и недвижимость · DTV в Bangkok.
Четыре профиля французских клиентов, которых мы сопровождаем
Парижский банкир
Руководящий сотрудник SocGen, BNP или HSBC France. Чистые активы 2–5 млн евро. Существенная экспозиция к IFI. Рассматривает Bangkok одновременно как инструмент получения доходности и как опцию для смены французского налогового резидентства (через LTR). Типичная покупка: двухкомнатная квартира 15–30 млн бат в Сатхон или на Набережной.
Пенсионер с Лазурного Берега
Бывший CEO или старший партнёр на пенсии. Чистые активы от 3 млн евро. Уже платит IFI во Франции. Рассматривает Bangkok как зимнюю резиденцию и средство диверсификации доходности. Путь LTR Wealthy Pensioner. Типичная покупка: двухкомнатная квартира 12–20 млн бат в Пром Пхонг или Сатхон.
Цифровой фрилансер
Технический консультант, дизайнер или креатор с доходом 100–200 тыс. евро от иностранных клиентов. Держатель DTV. Хочет уйти от французской налоговой нагрузки и проводить полгода в Bangkok. Типичная покупка: однокомнатная квартира 8–14 млн бат в Асок, Пром Пхонг или Пхаятхай.
Владелец малого или среднего бизнеса
Собственник-управляющий, только что продавший долю или находящийся в стадии предпродажи. Ожидаемое поступление ликвидности 1,5–4 млн евро. Думает о географической диверсификации до получения средств. Типичная покупка: 2–3-комнатная квартира 18–35 млн бат в Пром Пхонг, Тонгло или брендированная резиденция.
EUR / THB: валютный контекст
За последнее десятилетие THB укрепился по отношению к EUR. Банк Таиланда активно управляет курсом с признанной авторитетностью: повторение азиатского кризиса 1997 года в текущих фундаментальных показателях исключено (валютные резервы свыше 220 млрд USD, государственный долг менее 60% ВВП, профицит счёта текущих операций).
Покупка в Bangkok автоматически диверсифицирует вашу экспозицию к EUR. Это также возможность зафиксировать валюту, чья средняя траектория к EUR является восходящей благодаря азиатским структурным факторам (региональное позиционирование ASEAN, туристические потоки, «мягкая сила»).
Валютные резервы BOT
~220 млрд USD · более 8 месяцев импорта
Государственный долг
~58% ВВП · ниже законодательного потолка в 70%
Суверенный рейтинг
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · инвестиционный уровень
Инфляция 2024
~1–1,5% · удерживается у целевого показателя BOT уже 2 года
Источники данных
Все ссылки приведены в тексте · методология на /how-we-score
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Руководство для инвестора · PDF
6 страниц · французские альтернативы в цифрах, налоговый разрыв IFI / IHT / социальные отчисления, визовые пути, рекомендации по районам и типам объектов под ваш профиль. Данные с указанием источников, опубликованная методология.
Никакого спама · только PDF в ответ и одно уточняющее сообщение, если уместно.
Свяжитесь с нами
Расскажите нам о вашем капитале, доходах, текущей экспозиции по IFI и горизонте инвестирования. Мы просчитаем ваше существующее распределение в сравнении с аллокацией в премиальный Bangkok · честно, с обеих сторон.
Или отправьте форму