Для серьёзных инвесторов
Вам не нужно переезжать, чтобы поймать волну спроса, которая привлекает премиальных иностранных арендаторов в центральный Bangkok и на Пхукет. При правильной структуре недвижимость в Thailand — это класс активов с доходностью и ростом капитала, которым Вы управляете из любой точки мира.
Тезис
Спрос обусловлен структурно
Визы DTV (на 5 лет, 14 тыс. поисковых запросов в месяц по миру) и LTR (на 10 лет, премиальная) запущены в 2024 и 2022 годах. Они превращают транзитных иностранцев в арендаторов на срок от 6 до 24 месяцев. Объекты с полным сервисом в центральном Bangkok — соответствующее предложение.
Доходность выше, чем на развитых рынках
Чистая доходность 4–6% на full-service кондоминиумы в центральном Bangkok против 3–4% в Сингапуре, Гонконге, Лондоне, Сиднее. Рост капитала 6–9% годовых для новостроек full-service за последние 7 лет.
Иностранное владение работает
Кондоминиумы могут оформляться в полную собственность (freehold) в рамках 49% квоты на здание. Свидетельство о праве собственности (Chanote (полное свидетельство)) регистрируется на Ваше имя. Репатриация средств не ограничена при наличии корректных документов FET. Механика прозрачна, если всё настроено правильно.
Путь перемещения капитала
Инвесторы из юрисдикций с валютным контролем (Китай, Россия, Аргентина, Ливан) и юрисдикций с высокими налогами (Франция, Германия, Италия) используют недвижимость в Thailand как прозрачный, задокументированный через FET способ конвертировать капитал в национальной валюте в твёрдый актив в полной собственности, который полностью реализуем в любой основной валюте.
Гибкость налоговой структуры
Личная полная собственность для большинства случаев. Иностранная холдинговая компания (BVI / Cayman / SG / HK) для портфелей из нескольких объектов или планирования наследства. Сеть соглашений об избежании двойного налогообложения охватывает более 60 стран. Виза LTR предлагает фиксированную ставку 17% для высококвалифицированных специалистов по доходам от трудовой деятельности из источников в Таиланде.
Управление рисками
Контроль иностранной квоты
Мы подтверждаем статус квоты и разницу в цене по каждому зданию до рекомендации. Никаких сюрпризов при передаче права собственности.
Валюта и репатриация
Сертификат FET обязателен при входящем переводе свыше 50 тыс. долларов США. Мы ведём документооборот от начала до конца и корректно фиксируем поступление средств, чтобы выход из актива был чистым.
Ликвидность при выходе
Мы отслеживаем сроки продажи по управляемым объектам. Стандартный горизонт владения, под который мы делаем андеррайтинг (оценку), составляет 5–10 лет. Объекты в иностранной квоте имеют глобальный пул перепродажи: Гонконг, Сингапур, Китай, Япония, Европа, США.
Операционный риск
Maison Siam (наше операционное подразделение) управляет активом после покупки. Наша оценка при андеррайтинге становится нашей операционной целью. Риск качества несём мы, а не Вы.
Андеррайтинг под денежный поток и рост стоимости
Lumpini · Вторичный рынок · трофейный актив · Wireless Road
98 Wireless
4.8% чистой доходности · 6% годовых
Asok · Вторичный рынок · действующий договор аренды · доходность с первого дня
Ashton Asoke · 2-bed resale (Soi 21)
5.9% чистой доходности · 6% годовых
Silom · Новостройка · прямой доступ к MRT · коридор CBD
Ashton Chula-Silom
5.7% чистой доходности · 6.8% годовых
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Презентация для андеррайтинга
Сравнительная выборка, финансовая модель, три шорт-листа объектов по доходности, росту и сбалансированному профилю. Индивидуальный пакет в течение 48 часов.