Сравнение · 8 домашних рынков
Иностранные инвесторы ограничены тем, что разрешено в их юрисдикции. SCPI, BTL, Direkt-Immobilien, REITs, обмены 1031, перегруженная ABSD недвижимость в Сингапуре, ограниченный санкциями российский капитал: у каждого свой потолок доходности, налоговая нагрузка и ограничение доступа.
Недвижимость в Bangkok по иностранной квоте не относится ни к одной из этих категорий. Она находится вне регуляторного поля, которое сжимает доходность на вашем домашнем рынке. Эта страница содержит честное страновое сравнение.
Методология
Доходность
За вычетом налогов, комиссий и расходов на управление в домашней юрисдикции. Доходность по Bangkok рассчитана нашим андеррайтингом (оценкой): 4–6% чистой доходности при стандартной комиссии Maison Siam в 20% и 30% вычета на расходы.
Налоговая нагрузка
Базовые ставки применяются к типовому HNW-инвестору с капиталом 1,5 млн EUR / GBP / USD. Налоги на богатство, наследство и отчуждение включены там, где они существенно влияют на доходность после налогов.
Честный предел
Мы прямо указываем, где недвижимость Таиланда действительно уступает домашней альтернативе (трение валютного контроля при выводе средств, вариативность исполнения контрактов за пределами премиального сегмента). Цель страницы: сравнение, а не агитация.
FR
01 из 08 · Франция
Альтернативы дома
SCPI · LMNP · Pinel · прямые инвестиции в недвижимость во Франции · паевые продукты страхования жизни
Реальная чистая доходность дома
3–3,5% чистой доходности (SCPI после комиссий) · 2–3% чистой доходности (прямая недвижимость в Париже)
Налоговая и структурная нагрузка
Налог на состояние IFI 0,5–1,5% при стоимости французской недвижимости свыше €1,3 млн · налог на наследство IHT 45–60% свыше €100 тыс. для детей · социальные отчисления 17,2% на арендный доход · комиссии за вход в SCPI 8–10%
Почему Bangkok структурно отличается
Чистая доходность 4–6% · IFI в большинстве структур не применяется к недвижимости, расположенной в Thailand (декларируется, но исключается из базы) · освобождение от IHT до ~100 млн THB (~€2,6 млн) · стандартный вычет расходов 30% · чистая репатриация через FETF
Продуктовый разрыв
Ваш французский частный банкир не сможет предложить Вам кондоминиум в Bangkok по иностранной квоте. Не существует тайского аналога SCPI, обёртки в стиле Pinel для Bangkok, паевого продукта страхования жизни, привязанного к тайской недвижимости. Этот продукт структурно недоступен из Франции.
DE
02 из 08 · Германия
Альтернативы дома
Direkt-Immobilien · Immobilienfonds · Bausparen · немецкие REIT · ETF
Реальная чистая доходность дома
2–3% чистой доходности (прямая недвижимость в Мюнхене, Гамбурге, Берлине) · 2–3% (открытые Immobilienfonds)
Налоговая и структурная нагрузка
Spekulationssteuer (полное налогообложение прироста при владении менее 10 лет) · Erbschaftsteuer до 50% · налог KAP 25% + Soli на прирост капитала · Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% при покупке
Почему Bangkok структурно отличается
Более высокая абсолютная доходность · немецкий Spekulationssteuer не применяется к зарубежной недвижимости, оформленной на Ваше имя · тайский налог при отчуждении становится выгодным после 5 лет владения · диверсификация EUR/THB · стоимость квадратного метра в Bangkok примерно вдвое ниже, чем в премиальном сегменте Мюнхена
Продуктовый разрыв
Немецкие Sparkassen и частные банки не распространяют тайскую недвижимость. Immobilienfonds ограничены юрисдикциями ЕС. Идея диверсификации постоянно звучит в финансовых консультациях, но продукта для её реализации нет.
UK
03 из 08 · Великобритания
Альтернативы дома
Buy-to-Let (после Section 24) · ISA · SIPP · британские REIT · фонды недвижимости
Реальная чистая доходность дома
0–2% чистой доходности для многих владельцев BTL после Section 24 · 3–4% валовой доходности от REIT
Налоговая и структурная нагрузка
Section 24 отменяет полный вычет процентов по ипотеке · надбавка SDLT 3% на дополнительное жильё + 2% надбавка для нерезидентов · IHT 40% свыше порога £325 тыс. · CGT при отчуждении 18–28%
Почему Bangkok структурно отличается
Полный вычет расходов 30% (тайский стандарт) · нет аналога Section 24 · нет надбавки в стиле SDLT для иностранцев на кондоминиум в иностранной квоте · чистая репатриация через FETF · соглашение об избежании двойного налогообложения между Thailand и Великобританией действует с 1981 года
Продуктовый разрыв
Ваш британский агент BTL не может найти инвентарь в Bangkok. Ваш IFA не может включить тайский кондоминиум в Ваш SIPP (прямая зарубежная недвижимость исключена). Британские платформы недвижимости не размещают тайские объекты. Этот рынок невидим для британской дистрибуции.
US
04 из 08 · США
Альтернативы дома
REIT · обмены 1031 · синдикации · прямые инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость в США
Реальная чистая доходность дома
3–4% (REIT) · 4–6% валовой доходности (прямая жилая недвижимость в США, ниже после налогов)
Налоговая и структурная нагрузка
Федеральные налоги и налоги штатов на арендный доход · обмен 1031 действует только внутри страны · налог на наследство свыше федерального порога $13,6 млн · налог на недвижимость 1–3% ежегодно в зависимости от штата
Почему Bangkok структурно отличается
Подлинная географическая и валютная диверсификация · 1031 этого не обеспечивает · низкий тайский налог на недвижимость (нет ежегодного адвалорного налога по существенным ставкам на жильё) · соглашение об избежании двойного налогообложения между Thailand и США с 1996 года · стандартная репатриация через FETF · возможность быть арендодателем-нерезидентом без нагрузки налогов штатов
Продуктовый разрыв
Американские RIA не могут размещать средства в прямую тайскую недвижимость. Ваша цепочка 1031 привязана к американской недвижимости. Существующие международные синдикации недвижимости сосредоточены в Мексике, Карибском бассейне или Коста-Рике. Bangkok структурно отсутствует в дистрибуционной системе США.
CN-HK
05 из 08 · Китай и Гонконг
Альтернативы дома
Материковый Китай: внутренняя недвижимость (70-летняя аренда земли, кризис спроса после 2021 года) · QFII / Connect для офшорного размещения · Гонконг: внутренняя недвижимость по экстремально высоким ценам
Реальная чистая доходность дома
Материковый Китай: проблемный рынок, часто отрицательная реальная доходность · Гонконг: 2–2,5% валовой доходности при очень высокой цене входа
Налоговая и структурная нагрузка
Материковый Китай: индивидуальный лимит на вывод капитала 50 тыс. USD в год · валютные ограничения на зарубежные вложения в недвижимость · Гонконг: самое маленькое и самое дорогое жильё в развитой Азии · политическая неопределённость после 2020 года, провоцирующая отток капитала
Почему Bangkok структурно отличается
Канал вывода капитала как для материкового Китая (через легальные механизмы, включая инвестиции BOI, визу Privilege и family-office структуры), так и для Гонконга (без ограничений) · 1/8 цены за кв. м по сравнению с премиальным сегментом Гонконга · безопасная гавань с иностранной квотой · позиционирование в ASEAN · более надёжные права собственности, чем китайская структура аренды на 70 лет
Продуктовый разрыв
Материковый Китай: легальный вывод капитала и есть основной вызов, а Таиланд входит в разрешённые рамки Belt-and-Road и ASEAN · Гонконг: капитал, выталкиваемый эмиграцией, уже идёт в Сингапур (где доступ закрыт ABSD) и в страны ASEAN, среди которых Таиланд является самым доступным вариантом институционального уровня.
SG
06 из 08 · Сингапур
Альтернативы дома
Местная сингапурская недвижимость (с ABSD) · S-REITs · региональные ETF · акции на SGX
Реальная чистая доходность дома
От 1 до 2% чистой эффективной доходности по сингапурской жилой недвижимости после ABSD · от 4 до 5% по S-REITs
Налоговая и структурная нагрузка
ABSD: дополнительный гербовый сбор 60% для иностранцев при покупке жилой недвижимости · 20% для граждан Сингапура при покупке второго жилья · сингапурские микроквартиры по экстремальным ценам · SSD от 4 до 12% при продаже в течение 4 лет
Почему Bangkok структурно отличается
Нулевой эквивалент ABSD на тайские кондоминиумы в иностранной квоте · 1/4 от цены премиального Сингапура за площадь в 2-3 раза больше · доступ в том же регионе · отсутствие аналога SSD · стандартный вычет расходов 30% · более простые визовые маршруты (LTR, Privilege), чем сингапурский PR
Продуктовый разрыв
Дистрибуция недвижимости в Сингапуре полностью локальна, обременена ABSD и насыщена. S-REITs это биржевые акции, а не прямая недвижимость. Тезис о диверсификации в ASEAN постоянно транслируется частными банками Сингапура, но продукт для его реализации сосредоточен в Австралии и материковом Китае, а не в Таиланде.
JP
07 из 08 · Япония
Альтернативы дома
Прямая недвижимость в Токио / Осаке · J-REITs · локальные фонды недвижимости
Реальная чистая доходность дома
От 2 до 3% чистой доходности (центр Токио) · от 3 до 4% (J-REITs)
Налоговая и структурная нагрузка
Риск нормализации ставки BoJ для доходностей · структурная слабость JPY к USD и THB · японский налог на наследство 30-55% · регистрационный + налог на приобретение недвижимости от 4%
Почему Bangkok структурно отличается
Более высокая абсолютная доходность, чем в Токио · валютная опциональность (THB положительно отклонился от JPY за последние 5 лет) · межазиатская экспозиция · более низкие цены за единицу, чем в центре Токио · действующее соглашение об избежании двойного налогообложения между Таиландом и Японией
Продуктовый разрыв
Японская дистрибуция недвижимости фокусируется на локальных Токио/Осаке и Гавайях/Калифорнии в США. Таиланд редко позиционируется как продукт для японского инвестора, несмотря на структурное соответствие (пожилые японские пенсионеры + тайская медицина + маршрут LTR Wealthy Pensioner).
RU
08 из 08 · Россия и СНГ
Альтернативы дома
Отрезаны от недвижимости ЕС/Великобритании/США с 2022 года · внутренняя недвижимость под давлением оттока капитала · Дубай, Турция, Пхукет, Bangkok как активные альтернативы
Реальная чистая доходность дома
Внутренний рынок: под давлением бегства капитала · трансграничные операции: серьёзно ограничены
Налоговая и структурная нагрузка
Санкции блокируют традиционную западную недвижимость · банковские коридоры ограничены · планка KYC для трансграничных покупок ужесточилась · волатильность рубля
Почему Bangkok структурно отличается
Таиланд по-прежнему принимает капитал из России и СНГ при надлежащем KYC · значительное сообщество в Пхукете и Bangkok обеспечивает юридическую и операционную инфраструктуру · тайские банки (Bangkok Bank, UOB Thai) соблюдают комплаенс, но не блокируют · цены на недвижимость не разогнаны российскими потоками так, как это произошло в Дубае</20>
Продуктовый разрыв
Активные каналы для российских и СНГ-инвесторов в тайскую недвижимость управляются посредниками с разной степенью прозрачности. Сам продукт работает · уровню дистрибуции не хватает репутационных партнёров для иностранного инвестора.
Разрыв в доступе · что именно закрывает Khorna
Сам класс актива
Кондоминиумы в Bangkok в иностранной квоте. Стабильны с 1979 года. Свидетельство о праве собственности на ваше имя. Репатриация средств через FETF. Чистая доходность 4-6%. Рост капитала 6-9% в год за последние 7 лет. С точки зрения структуры в этом нет ничего экзотического · структура прозрачнее, чем у многих западных оболочек для недвижимости. Но дистрибуция в вашей стране её не предлагает.
Информационный уровень
Финансовая пресса вашей страны не освещает рынок недвижимости Bangkok. Аналитический отдел вашего банка не выпускает отчёты по нему. Нет аналога отчёта Knight Frank или Savills по премиальному Bangkok, попадающего в почту вашего private banker. Именно эта информационная асимметрия и поддерживает существующий дисконт.
Уровень исполнения
Даже когда инвестор хочет тайскую недвижимость, ему обычно недостаёт: тайского банковского контрагента, проверенных отношений с застройщиком, процедуры подтверждения иностранной квоты, due-diligence по титулу и состоянию юридического лица кондоминиума, механики FETF, управления арендой после покупки. Этим и являемся мы.
Уровень выхода
Когда Вы в итоге решите продать, именно FETF, который Вы оформили при покупке, позволит репатриировать средства в иностранной валюте. Без надлежащих документов на входе чистый выход невозможен. Мы сопровождаем этот процесс от начала до конца, чтобы выход был таким же гладким, как и вход.
Дополнительные материалы
Источники данных
Все ссылки приведены в тексте · методология на /how-we-score
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Свяжитесь с нами
Сообщите нам страну проживания, текущее распределение активов и Ваш горизонт инвестирования. Мы смоделируем Вашу нынешнюю доходность и налоговую нагрузку в сравнении с вложением в премиальный сегмент Bangkok · честные цифры с обеих сторон.