SG · Для сингапурского инвестора
60% ABSD для иностранных покупателей, 20% для граждан Сингапура на вторую недвижимость, микроквартиры по экстремальной цене за квадратный метр, SSD с локапом на 4 года. Сингапурская дистрибуция предлагает вам S-REIT, австралийскую недвижимость с гербовыми сборами или унаследованную экспозицию на Великобританию, которую раздавил раздел S24.
Премиальный Бангкок: 4–6% чистой доходности, нет аналога ABSD, 1/4 цены за квадратный метр сингапурского премиума при площади в 2–3 раза больше, тот же региональный доступ. Та самая диверсификация, о которой говорят сингапурские частные банки, но которую не могут реализовать через собственную продуктовую линейку.
Ваши альтернативы как резидента Сингапура, после налогов
Жилая недвижимость в Сингапуре (с учётом ABSD)
1–2% чистой эффективной доходности после ABSD
ABSD: дополнительный гербовый сбор покупателя 60% для иностранцев · 20% для граждан Сингапура при покупке второго жилья · 30% для постоянных резидентов · сингапурские микроквартиры по экстремальным ценам за квадратный метр · SSD 4–12% при продаже в течение 4 лет
S-REITs
4–5% валовой доходности
Волатильность биржевых акций · концентрация в сингапурском ритейле, индустриальной, офисной и логистической недвижимости · отраслевой риск концентрации · чувствительность к циклу ставок USD · отсутствие прямого владения недвижимостью
Региональные ETF (Азия без Японии)
Переменная в зависимости от долевой экспозиции
Это акции, а не недвижимость · концентрация в гонконгских и сингапурских мегакапах · отсутствие прямой экспозиции на недвижимость · отсутствие арендного денежного потока · подверженность волатильности фондового рынка
Австралийская недвижимость (популярное направление сингапурского исходящего капитала)
3–4% валовой доходности
Волатильность AUD/SGD · австралийские гербовые сборы для иностранных покупателей (8% в NSW, 8% в VIC) · надбавки к земельному налогу для иностранных собственников · налоги на пустующую недвижимость · концентрация в Сиднее и Мельбурне
Лондонская / британская недвижимость (исторически популярное направление из Сингапура)
0–2% чистой доходности после Section 24
Ограничение вычета ипотечных процентов по Section 24 · надбавка SDLT для нерезидентов · CGT при продаже · слабость GBP · сложности дистанционного управления
Налоговый клин · что выпадает из уравнения
ABSD (дополнительный гербовый сбор покупателя)
Влияние в Сингапуре
Дополнительный сбор 60% для иностранцев на жилую недвижимость в Сингапуре · фактически утраивает цену входа · делает доходное распределение в сингапурское жильё невозможным для неграждан
Режим в Таиланде
В Таиланде нет аналогичной надбавки для иностранных покупателей при покупке кондоминиума в иностранной квоте. Specific Business Tax (3,3% при продаже в течение 5 лет) и сбор за передачу права собственности (около 2%, делится по договорённости) составляют издержки входа и выхода · существенно ниже 60-процентной стены ABSD.
SSD (гербовый сбор продавца)
Влияние в Сингапуре
4–12% при продаже сингапурского жилья в течение 4 лет · блокирует капитал
Режим в Таиланде
Тайский налог у источника при продаже зависит от срока владения и становится благоприятным после 5 лет. Аналога штрафной 4-летней блокировки SSD нет. Капитал становится ликвидным раньше.
Налог на недвижимость (Сингапур: для собственного проживания и инвестиционная)
Влияние в Сингапуре
Инвестиционная жилая недвижимость в Сингапуре облагается значительно более высоким ежегодным налогом, чем для собственного проживания · накопленный за 10 лет эффект создаёт ощутимую нагрузку
Режим в Таиланде
Закон Таиланда о земле и зданиях 2020 года вводит микроставки · для жилых объектов основного владения стоимостью до 50 млн бат фактическая нагрузка близка к нулю. Сингапурского деления на ставки для инвестиционной и собственно занимаемой недвижимости здесь нет.
Концентрация по валюте и стране
Влияние в Сингапуре
Большинство сингапурских HNW по умолчанию сконцентрированы в SGD и перегружены сингапурскими активами · экспозиция на Бангкок даёт действительно некоррелированную региональную позицию, а не очередной рынок, коррелирующий с SGD/HKD
Режим в Таиланде
THB остаётся одной из самых стабильных валют развивающихся рынков на горизонте десятилетия · регион тот же, но корреляции с SGD нет в силу различных экономических основ (тайский туризм и производство против сингапурских финансов и логистики). Реальная диверсификация, а не псевдодиверсификация.
Соглашение между Сингапуром и Таиландом об избежании двойного налогообложения (действующее, последний протокол 2017 года). Исключает двойное налогообложение одного и того же дохода. Территориальная налоговая система Сингапура означает, что доход из сингапурских источников не облагается налогом в Сингапуре; арендные доходы и доходы от продажи в Таиланде регулируются договором. Согласовывайте с вашим сингапурским бухгалтером.
Виза · пути для держателей сингапурских паспортов
Преимущества виз АСЕАН
Для кого
Граждане Сингапура пользуются действующим визовым сотрудничеством АСЕАН · более простые пути доступа, чем у западных иностранцев
Почему
Первоначальный безвизовый въезд на 30 дней с последующим переходом на долгосрочные программы (DTV, LTR) проходит для держателей сингапурских паспортов более гладко. Практическое преимущество на этапе въезда.
LTR Wealthy Global Citizen
Для кого
Сингапурские HNW с активами от 1 млн USD и доходом от 80 тыс. USD · азиатские финансовые руководители, принципалы семейных офисов, основатели после IPO
Почему
10-летнее резидентство + потолок подоходного налога 17% на доход из тайских источников + освобождение переводов из иностранных источников. В сочетании с территориальной налоговой системой Сингапура структурно эффективно.
Thailand Privilege
Для кого
Сингапурские HNW, желающие гарантированного длительного пребывания без квалификации уровня LTR · членство стоимостью от 900 тыс. до 5 млн THB
Почему
Включает услугу содействия в открытии банковского счёта · более простой уровень входа, чем разбираться с политикой каждого отделения в Бангкоке. Особенно актуально для сингапурских семейных офисов, формирующих позиции в Бангкоке.
BOI / Smart Visa
Для кого
Сингапурские технологические основатели или руководители в продвигаемых BOI секторах, выходящие на рынок Таиланда
Почему
Путь с включённым разрешением на работу для тех, кто действительно ведёт деловую деятельность в Таиланде наряду с инвестицией в недвижимость.
Четыре сингапурских профиля, с которыми мы работаем
Сингапурский частный банкир
Старший сотрудник DBS Private, OCBC, UOB или Bank of Singapore. Чистая стоимость от 3 до 8 млн SGD. ABSD блокирует размещение в местной жилой недвижимости. Ищет диверсификацию по АСЕАН за пределами S-REITs и сингапурских акций. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 18–35 млн THB в Сатхон, на Набережной или в брендированной резиденции.
Сингапурский основатель после IPO
Только что разместился на SGX или продал долю в региональной технологической компании. Ликвидное событие на 2–6 млн SGD. Хочет распределить капитал за пределами сконцентрированных в Сингапуре акций SGX и ограниченного ABSD сингапурского жилья. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 15–30 млн THB в Пром Пхонг, Тонгло или Асок.
Сингапурский руководитель на пенсии
Старший корпоративный пенсионер из штаб-квартиры MNC в Сингапуре или регионального финансового подразделения. Чистая стоимость 2–5 млн SGD + пенсия с фиксированными выплатами или выплаты CPF. Рассматривает Бангкок как базу на полгода наряду с основной резиденцией в Сингапуре (LTR Wealthy Pensioner). Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 12–22 млн THB в Пром Пхонг, Сатхон или на Набережной.
Принципал сингапурского семейного офиса
Многопоколенческое сингапурско-азиатское семейное состояние. Чистая стоимость от 10 млн SGD. Формирует диверсифицированную экспозицию по АСЕАН за пределами сингапурского рынка и Гонконга (который стал геополитически ограниченным). Типичная покупка: брендированная резиденция за 30–80 млн THB (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) в Сатхон, на Набережной или в Пром Пхонг.
SGD / THB · региональный контекст
THB и SGD — региональные валюты, но они определяются разными экономическими фундаментальными факторами: туризм и производство в Таиланде против финансовых услуг и логистики в Сингапуре. Распределение активов между ними — это настоящая диверсификация, а не псевдодиверсификация внутри одной корзины.
Премиальная недвижимость Bangkok торгуется примерно за 1/4 цены премиального Сингапура за квадратный метр при площади юнитов в 2–3 раза больше. На ту же сумму вы получаете совершенно иной образ жизни. Для состоятельных резидентов Сингапура, уже насыщенных активами на домашнем рынке, это наиболее эффективное распределение в реальные активы в пределах двухчасового перелёта.
Премиум Bangkok за кв. м
SGD 9–17 тыс. · против премиум Сингапура SGD 35–60 тыс.
Размер юнита в Bangkok
2 спальни, 75–100 кв. м · против эквивалента SG 50–70 кв. м
Чистая доходность
Bangkok 4–6% чистыми · SG 1–2% эффективно после ABSD
Перелёт до Suvarnabhumi
2 ч 25 мин прямым рейсом из Changi · более 30 рейсов в день
Источники данных
Все ссылки приведены в тексте · методология на /how-we-score
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Гид инвестора · PDF
PDF на 6 страниц, подготовленный персонально: альтернативы в вашем домашнем рынке с цифрами после налогов, анализ налогового клина, визовые пути, наши рекомендации по районам и юнитам для вашего профиля. Источники данных и опубликованная методология.
Никакого спама · только PDF в ответ и одно последующее письмо, если это уместно.
Свяжитесь с нами
Расскажите нам о вашем текущем присутствии в АСЕАН, вашей налоговой ситуации как резидента Сингапура и ваших сроках. Мы смоделируем ваше существующее распределение против распределения в премиум Bangkok · честно с обеих сторон.
Или отправьте форму