Основа · как мы знаем то, что знаем
Большинство брокеров для иностранных покупателей работают со списком из 15–20 проектов, которые продвигают застройщики. Мы работаем с непрерывно обновляемым набором данных по ценам, спросу, предложению, макроэкономике и сопоставимым объектам · синтезированных через собственные слои скоринга и вердиктов · со ссылкой на источник по каждому утверждению и отметкой актуальности по каждому показателю.
Основа данных это не маркетинговый слой · это сам продукт. Каждое утверждение на этом сайте, каждый score, каждый вердикт, каждый прогноз денежного потока восходит к источникам, перечисленным ниже. Когда меняется число у источника, наша рекомендация меняется вместе с ним. Когда источник не измерен для конкретного проекта, прогноз прозрачно маркируется.
Цитируемые источники
14
Ценообразование · позиционирование · спрос · предложение · макроэкономика · сопоставимые объекты · пайплайн проектов
Проекты под наблюдением
62
19 измерено · 43 спрогнозировано · всё прозрачно маркировано
Еженедельные исследовательские ленты на тайском
5
отобранные тайские каналы по недвижимости · выборка ~250 постов в неделю
Мониторинг FX и SET
Ежедневно
Валютные курсы и раскрытия публичных застройщиков · уведомления в тот же день
Стек источников · 19 цитируемых входных данных
01
Pricing
Live market listings
Weekly
Все 62 проекта · 19 измеренных + 43 спроецированных по району
02
Placement
Monthly
Радиус пешей доступности 800 м · кафе / рестораны / фитнес-центры / торговые центры / школы / больницы / транспорт / супермаркеты
03
Demand
Monthly
Поисковый спрос покупателей по названию проекта и по району
05
Pipeline
Thai property channels · 5-page scoop
Weekly Tuesday
Отобранные каналы по тайской недвижимости · выборка ~250 публикаций в неделю
06
Pipeline
Internal research feed
Weekly Monday
Сайты застройщиков + новости рынка недвижимости + институциональные отчёты · 8 публичных застройщиков
07
Pipeline
Daily
Топ-8 публичных застройщиков · SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN
08
Macro
Monthly
Официальный индекс цен на жильё BOT для кондоминиумов Бангкока · ежемесячные валютные резервы
10
Comparables
Annual + quarterly
Премиальная цена за кв.м в Bangkok в сравнении с сопоставимыми европейскими столицами
11
Comparables
Quarterly
Рынок кондоминиумов Bangkok · предложение / спрос / ценообразование
12
Comparables
Quarterly
Цены по коридорам + доля иностранных покупателей + данные о вакантности
13
Demand
Annual
Более 60 аккредитованных JCI больниц в Bangkok · подтверждённые объёмы медицинского туризма
14
Visual
Real-time
Спутниковые снимки локации каждого проекта · латунный маркер
16
Macro
Annual
Классификация Таиланда как страны с уровнем дохода выше среднего · подтверждение макроэкономической переоценки
17
Demand
Annual
Туристический поток в Thailand и объём медицинского туризма: подтверждение данных
18
Demand
Annual
Школы с французской программой обучения в Bangkok · валидация для семейных покупателей
19
Demand
Annual
Школы с немецкой учебной программой в Bangkok · подтверждение для семейных покупателей
Слой синтеза · превращение данных в решения
Khorna Score
Входные данные
Доходность (25) + Рост капитала (25) + Спрос (15) + Пешеходная доступность (15) + Ликвидность (10) + Качество (10) = 100
Результат
Оценка от 0 до 100 по каждому проекту · A+ / A / B+ / B / C+ / C
смотреть в продукте →Khorna Verdict
Входные данные
Оценка + отклонение от рыночной цены + тег катализатора → BUY NOW / MODEST EDGE / GOOD ENTRY / FAIR PRICE / WAIT / SKIP
Результат
Рекомендация «покупать / ждать» по каждому проекту
смотреть в продукте →График проектов до сдачи (off-plan)
Входные данные
Ожидаемый срок сдачи + ценовой диапазон + темп роста стоимости + график платежей
Результат
Модель «деньги сейчас против сдачи» + симулятор досрочного выхода + разбор стратегии по фазам
смотреть в продукте →Денежный поток с учётом валюты
Входные данные
Оценка арендной платы + управляющий сбор + сбор юридического лица + налоги + срез по курсу валют
Результат
Чистый денежный поток в 8 валютах · конвертируется по каждому проекту · по каждому типу юнитов
смотреть в продукте →Дорожная карта · что строим дальше
Каждый квартал мы добавляем новые источники данных. Каждый новый источник либо углубляет существующий компонент (Khorna Score становится точнее), либо открывает новую продуктовую поверхность (отслеживание иностранной квоты в реальном времени, математика вердикта на основе данных о сделках, прогнозная видимость предложения). Ниже представлено то, что уже измеряется, что в разработке и что в очереди.
Уже работает
Конвейер из 5 источников FB-scoop + публичные объявления + Google Places + Ahrefs + курсы валют
3 квартал 2026
Записи о сделках Земельного департамента Таиланда · фактические цены продажи по зданиям, а не запрашиваемые
3 квартал 2026
Доступность иностранной квоты по каждому зданию · отслеживание в реальном времени через записи Земельного офиса
4 квартал 2026
Конвейер разрешений на строительство EIA · прогноз предложения на 18-30 месяцев вперёд
Q4 2026
Ежемесячная выдача DTV + LTR · тезис о притоке резидентов с твёрдыми цифрами
Q1 2027
Пассажиропоток BTS + MRT по станциям · сигнал спроса в транспортных коридорах
Q1 2027
Объём иностранных пациентов Bumrungrad / Samitivej / BNH · поток медицинского туризма
Q2 2027
Тональность форумов Pantip + Reddit + тайских профильных площадок · качественный слой по каждому зданию
Слой честности · о чём мы не заявляем
Мы измеряем то, что измеряем.
Когда источник ещё не собирает данные по конкретному проекту (типично для самых свежих запусков до сдачи (off-plan), пока название проекта не сформировало поисковый спрос), компонент оценки опирается на базовую проекцию по району · явно помечено «проекция», а не «измерено». Оценка по-прежнему информативна, но посетители видят разницу с первого взгляда.
Мы раскрываем, где в расчётах есть неопределённость.
Прогнозы роста стоимости по проектам до сдачи (off-plan) рассчитываются как сложное наращивание ожидаемой годовой ставки проекта за период строительства. Мы раскрываем это допущение каждый раз, когда его используем · ставка опирается на данные CBRE / JLL / Knight Frank по району, а не на наше мнение. То же касается налоговых допущений по денежному потоку (10% эффективная ставка для арендных доходов иностранцев с тайским резидентством), комиссий управления (Maison Siam 20% all-in), оценок юридического обслуживания (65 THB / кв. м / мес.).
Мы называем катализаторы и риски.
Каждый упомянутый нами катализатор (F1 Thai GP 2028, Закон о равенстве в браке 2024, Стратегия мягкой силы) подкреплён источником. Каждый известный нам риск назван (трения валютного контроля при выводе средств, вариативность исполнения контрактов за пределами прайм-сегмента, волатильность политического цикла · хотя бангкокский прайм-сегмент не обрушивался ни в один из четырёх военных переходов Таиланда с 1997 года).
Мы обновляем данные, когда обновляются источники.
Knight Frank Prime Global Cities Index 2025 заменяет издание 2024 года в момент публикации Knight Frank. CBRE Q4 2025 заменяет Q3 2025. Michelin Guide Thailand 2025 заменяет 2024. Статичные даты ссылок разрушают доверие · мы поддерживаем их актуальность через cron-стек.
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Два способа получить доступ к фундаменту данных
Free · текущий сайт
Khorna · воронка привлечения
Pro · лист ожидания · 299 THB/мес.
Khorna Pro · уровень для серьёзного капитала