JP · 日本人投資家のために
Структурная слабость иены, риск нормализации ставок Банка Японии, японский налог на наследство 30-55%, сжатие доходности жилой недвижимости в Токио. Японский набор инструментов предлагает J-REITs с 3-4% валовой доходности при волатильности листинговых акций или внутреннюю недвижимость с 2-3% чистой доходности. Ни один из этих вариантов не даёт триады: хедж против иены, кросс-азиатский рост и решение для здравоохранения и выхода на пенсию.
Премиальный Bangkok · 4-6% чистой доходности, структурный хедж против иены (THB укрепился к JPY за 5 лет), здравоохранение мирового уровня, дружественное к японцам (Bumrungrad / Samitivej), уже сложившаяся японская диаспора в 80-90 тыс. человек. Действует тайско-японское соглашение об избежании двойного налогообложения. Эта страница представляет собой честное сравнение бок о бок.
Ваши японские альтернативы, после налогов
Прямая недвижимость в Токио / Осаке
2-3% чистой доходности (центр Токио)
Налог на приобретение и регистрационный налог от 4% при входе · японский налог на наследство 30-55% · риск нормализации ставок Банка Японии для доходности · структурная слабость иены к USD и THB
J-REITs (листинговые)
3-4% валовой доходности
Волатильность листинговых акций · концентрация в Японии · чувствительность к циклу ставок Банка Японии · узкая секторальная экспозиция (офисы, жильё, логистика)
Внутренние фонды недвижимости
2-4%
Только в иене · концентрация в Японии · длительный lock-up · концентрация в коммерческой недвижимости Токио / Осаки · ограниченная экспозиция в жилом сегменте
Гавайи / Калифорния (популярные зарубежные направления)
3-5%
Волатильность USD/JPY · экспозиция к налогу на наследство США для японских нерезидентов сверх $60 тыс. · набор налогов для арендодателя · цены уже подняты японскими потоками капитала
Клин из налогов и валюты
Структурная слабость иены
В Японии
Иена существенно ослабла к USD и THB в цикле 2020-2025 · мягкая политика Банка Японии давит на покупательную способность японских HNW-резидентов
Тайский режим
THB укрепился к JPY за последние 5 лет. Владение недвижимостью в Бангкоке является структурным хеджем против иены · арендная доходность конвертируется выгодно, а капитальная база растёт относительно активов, номинированных в иене.
Японский налог на наследство
В Японии
от 30 до 55% на имущество резидентов Японии · применяется ко всем мировым активам · один из самых высоких режимов налога на наследство в мире
Тайский режим
Недвижимость, расположенная в Таиланде, как правило, облагается японским налогом на наследство для налоговых резидентов Японии (принцип общемировых активов). Однако соглашение об избежании двойного налогообложения между Таиландом и Японией предусматривает механизмы налогового зачёта. Для японских пенсионеров с визой LTR, становящихся налоговыми резидентами Таиланда, структура может существенно измениться. Согласуйте действия с японским 税理士.
Арбитраж стоимости медицинских услуг
В Японии
Японская национальная система медицинского страхования покрывает лечение внутри страны, но международная медицинская помощь для пенсионеров, проживающих за рубежом, более сложна · частная медицина в Японии дорогостояща
Тайский режим
Bumrungrad и Samitivej регулярно принимают японских пациентов · доступно обслуживание на японском языке · стоимость составляет около 1/3 от эквивалентной частной клиники в Токио. Для категории LTR Wealthy Pensioner это ключевой фактор привлекательности наряду с инвестиционным тезисом по недвижимости.
Риск нормализации ставок Банком Японии
В Японии
Доходность токийской недвижимости чувствительна к циклу ужесточения политики Банка Японии · стоимость капитала подвержена сценарию роста ставок
Тайский режим
Премиальный сегмент Bangkok торгуется на основе специфических для города факторов спроса (приток DTV/LTR, проживание экспатов, медицинский туризм пенсионеров). Не связан с циклом ставок по JGB.
日本・タイ租税条約 (действует). Тайско-японское соглашение об избежании двойного налогообложения исключает двойное обложение. Координация с японским 税理士 необходима для структурирования наследства · представляем по запросу.
Визовые пути для покупателей из Японии
DTV
Для кого
Японские удалённые работники, дизайнеры, креаторы · 35–50 лет на 5-летней гибкой визе
Почему
5-летняя мультивиза, пребывание до 180 дней, порог 500 тыс. THB (~1,7 млн ¥). Хорошо сочетается с однокомнатной квартирой за 8–14 млн THB в районах Асок, Пром Пхонг или Пхаятхай.
LTR Wealthy Global Citizen
Для кого
Японские состоятельные лица с активами от 1 млн $ и доходом от 80 тыс. $ · топ-менеджеры корпораций, основатели после IPO
Почему
10-летняя резиденция + ограничение налога на тайские источники дохода в 17% + освобождение от налога на переводы из иностранных источников. В сочетании со структурой японских внутренних доходов может снизить общую налоговую нагрузку.
LTR Wealthy Pensioner
Для кого
Японские пенсионеры с пенсией, эквивалентной 80 тыс. $ и выше · сочетание государственной пенсии + корпоративной пенсии + использования сбережений
Почему
10-летняя резиденция + ограничение тайского налога в 17%. Арбитраж стоимости медицины + качество жизни + хедж по JPY делают этот маршрут каноническим для японских пенсионеров. Хорошо сочетается с двухкомнатной квартирой за 12–22 млн THB в Пром Пхонг / Сатхон.
Thailand Privilege
Для кого
Японские состоятельные лица, желающие долгого пребывания без квалификации LTR · членство стоимостью от 900 тыс. до 5 млн THB
Почему
Включает содействие в открытии банковского счёта. Bangkok Bank и Kasikorn обслуживают японских клиентов с персональными менеджерами, говорящими по-японски, при объёме AUM свыше 30 млн THB.
Четыре японских профиля, с которыми мы работаем
Уходящий на пенсию руководитель из Токио
Старший руководитель в отставке из японской транснациональной корпорации. Чистый капитал от 150 до 400 млн ¥. Рассматривает Bangkok как основное место постоянного проживания · качество медицины + образ жизни + хедж по JPY составляют ключевую тройку факторов. Маршрут LTR Wealthy Pensioner. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 12–22 млн THB в Пром Пхонг, Сатхон или на Набережной.
Японский основатель после IPO
Недавно вышел из японской tech / SaaS / D2C-компании. От 200 до 800 млн ¥ после налогов. Рассматривает Bangkok как базу для диверсификации по Азии · маршрут DTV → LTR. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 15–30 млн THB в Асок, Тонгло или Пром Пхонг.
Управляющий японским family office
Японский семейный капитал нескольких поколений. Чистая стоимость активов от ¥1 млрд. Построение диверсификации по Азии за пределами внутреннего рынка Японии. Структурирование наследства через тайскую недвижимость является ключевым мотивом. Типичная покупка: брендированная резиденция стоимостью от 30 до 80 млн THB в районах Набережная, Сатхон или Пром Пхонг.
Японский профессионал с двойной жизнью между Бангкоком и Японией
Японский специалист в сфере технологий или консалтинга с региональной зоной ответственности по Азии. Делит время между Токио и Бангкоком. Уже входит в сложившееся японское сообщество в Сукхумвите (Сой 33-39, Little Tokyo). Держатель визы DTV. Типичная покупка: однокомнатная квартира за 8-16 млн THB в Пром Пхонге или среднем Сукхумвите.
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Руководство для инвестора · PDF
Персонализированный PDF на 6 страниц: альтернативы на домашнем рынке с расчётами после налогов, анализ налогового клина, визовые маршруты, наши рекомендации по районам и объектам под Ваш профиль. Источники данных и опубликованная методология.
Никакого спама. Только PDF в ответ и при необходимости одно последующее письмо.
Свяжитесь с нами
Расскажите о Вашей налоговой ситуации в Японии, текущем распределении активов и горизонте планирования. Мы смоделируем Вашу текущую доходность и налоговую структуру в сравнении с распределением в премиальный сегмент Бангкока. Доступно сопровождение на японском языке.
Или отправьте форму