Момент «ого» за 3 млн батов · почему доходность Бангкока до сих пор недооценена

Математика, которая меняет мнение

Студия за 3 000 000 батов в центре Bangkok · Асок, Пхаятхай или субпремиальные коридоры Sukhumvit · сдаётся за 25 000–30 000 батов в месяц при профессиональном управлении. Это 10–12% валовой доходности. После сборов юридического лица, налогов и 10% за управление Вы получаете 6–7% чистой доходности на объект. Попробуйте найти такое в London, Paris, New York, San Francisco или Sydney.

3 миллиона батов вложено. 30 тысяч батов в месяц возвращается. Когда это впервые доходит, большинство людей останавливается и перечитывает расчёты.

Почему западная недвижимость больше не конкурирует по доходности

• · Премиальный London · 2–3% чистой доходности после расходов. Покупателям нужен рост капитала, чтобы оправдать сделку.
• · Paris · 2–3% чистой доходности. Высокие налоги. Права арендатора смещены в его пользу.
• · New York · 3–4% чистой доходности, но обслуживание и налоги съедают ещё больше. Ограничения co-op на сдачу в аренду.
• · San Francisco · 2–3%. Высокий риск простоя в периоды спада. Сложности с контролем арендной платы.
• · Sydney · 2,5–3%. Negative gearing встроен в математику, поэтому большинство инвесторов теряют деньги на денежном потоке в ожидании роста стоимости.
• · Tokyo · 4–5%. Лучше Запада, но всё равно ниже премиального Bangkok, плюс экспозиция к JPY усложняет жизнь международным инвесторам.

Почему доходность в Bangkok по-прежнему 5–7% чистыми (а валовая может быть значительно выше)

Три причины складываются вместе. Первая · предложение: Bangkok продолжает строить, цены за квадратный метр всё ещё значительно ниже, чем у азиатских аналогов. Вторая · спрос: база покупателей углубляется (релокации из HK, диверсификация с материкового Китая, налоговая миграция с Запада, когорта DTV/LTR) быстрее, чем предложение успевает наращиваться. Третья · недооценка: глобальный капитал только начинает воспринимать Bangkok как азиатскую тихую гавань, и доходности ещё не сжались до уровней Singapore или Tokyo.

Что на самом деле покупают за 3 миллиона батов

Студию 28–35 кв. м в качественном здании рядом со станцией BTS или MRT. Новостройка в коридоре Асок, Пхаятхай, Bang Chak. Вторичный рынок в Пром Пхонг / Sukhumvit. Пул арендаторов широкий · держатели DTV, экспаты-профессионалы, молодые тайские специалисты, краткосрочные корпоративные постояльцы. С Maison Siam, управляющим объектом, Вы его даже не видите. Деньги просто приходят.

Другие западные недостатки, о которых забывают

• · Права арендатора · большинство западных юрисдикций склоняются к арендатору. Выселение медленное, дорогое и непредсказуемое.
• · Простой · в центрах западных городов в 2020–2021 годах окна простоя превышали 6 месяцев. Премиальный Bangkok за тот же период оставался ниже 30 дней.
• · Ликвидность · продажа квартиры в London или Paris занимает месяцы. Премиальный вторичный рынок Bangkok закрывается за недели.
• · Обслуживание · западные здания 1990-х и 2000-х требуют 1–2% от стоимости ежегодно на капитальные расходы. Более новые здания Bangkok с управляемыми юридическим лицом фондами накопления стоят значительно дешевле.
• · Валютная экспозиция · западные покупатели, как правило, чрезмерно сконцентрированы в домашней валюте. Диверсификация в THB сама по себе является хеджем.

Когда этот тезис выигрывает

Когда западный инвестор впервые прогоняет цифры, он часто пересчитывает их, предполагая, что допустил ошибку. 30 тысяч батов в месяц с 3 миллионов батов настолько необычно, что воспринимается как мошенничество, а не как стабильная арендная доходность. После проверки · сборы юридического лица действительно составляют 50–80 батов за кв. м, управление действительно 10%, простой действительно 30 дней, налог действительно эффективные 10% · математика сходится, и инвестор покупает.

Как долго это продлится

Годы, не месяцы. Структурные драйверы дисбаланса спроса и предложения (расширение BTS до 2030 года, тренды миграции экспатов, уплотнение инфраструктуры) рассчитаны на десятилетия. Сжатие доходности до уровня Singapore (2–3%) потребует примерно удвоения цен Bangkok · это означает, что та же квартира либо будет сдаваться за те же деньги, но Вы заработаете 100% на росте капитала, либо аренда вырастет ещё сильнее. В любом случае сегодняшний покупатель занимает правильную позицию.

Три миллиона батов. Тридцать тысяч в месяц. Ликвидный рынок. Сильный пул арендаторов. Никаких драм с судебными исками арендаторов. Математика работает. Вот этот момент озарения.

Свяжитесь с нами

Мы моделируем, что именно покупают 3, 5, 10 или 30 миллионов батов · ежемесячная доходность, годовая доходность, ожидаемый рост стоимости, ликвидность на выходе. Назовите Ваш бюджет, и мы пришлём расчёты в ответ.