Как стареют кондоминиумы Бангкока · какие здания держатся 20 лет, а какие нет

Почему это беспокойство обоснованно

Проедьте по Сукхумвиту, и Вы сможете определить здания по десятилетию постройки. Некоторые башни 1995 года до сих пор выглядят безупречно. Некоторые объекты 2010 года выглядят изношенными. Разница редко заключается в качестве строительства на момент сдачи, разница в последующих 20 годах управления. Большинство иностранных покупателей не умеют считывать этот сигнал, поэтому оценивают все здания одинаково. В этом и состоит неэффективность рынка. Мы её используем.

Что плохо влияет на старение кондоминиума в Bangkok

• · Слабое управление со стороны юридического лица, малоактивный комитет, отложенное обслуживание, споры о завышенных взносах
• · Недофинансированный резервный фонд, когда на 18-м году выходит из строя лифтовая система, денег на её замену нет
• · Преобладание арендаторов в структуре собственности, краткосрочные арендаторы заботятся о здании меньше, чем собственники-резиденты, общие зоны деградируют
• · Отсутствие долгосрочного договора на обслуживание с эксплуатационной службой первоначального застройщика
• · Климатическое воздействие, солёный воздух у набережной разъедает фасады, квартиры с северной стороны больше страдают от влажности
• · Злоупотребление краткосрочной арендой, операции в стиле Airbnb создают нагрузку на лобби, лифты и общую инфраструктуру

Что способствует достойному старению кондоминиума в Bangkok, четыре сигнала

• · Первоначальный застройщик сохранён в роли управляющего эксплуатацией после 5-го года, обеспечивая постоянную ответственность
• · Баланс резервного фонда растёт из года в год, с задокументированным планом капитальных вложений
• · Доля собственников-резидентов выше 40%, они голосуют за надлежащее обслуживание, потому что сами там живут
• · Недавние капитальные проекты выполнены в срок и в рамках бюджета: модернизация лифтов, обновление лобби, переоблицовка бассейна

Кондоминиумы Bangkok, которые состарились исключительно хорошо

The Met (2009) на Сатхон по-прежнему торгуется с премией к рынку, поскольку был спроектирован WOHA, сохранил первоначальную эксплуатационную команду, а юридическое лицо вело строгий резервный фонд. Empire Place (2009) на Сатхон, аналогичная история. The Sukhothai Residences (2014) на Набережной, брендированная резиденция с управлением отелем, стареет совершенно по другой кривой. Это эталонные примеры, они объединяют все четыре сигнала.

Брендированные резиденции стареют иначе

Mandarin Oriental Residences, Banyan Tree Residences, Ritz-Carlton Residences MahaNakhon, Park Hyatt Residences, эти здания операционно связаны с гостиничным брендом. Репутация отеля находится прямо в лобби здания. Стандарты обслуживания сохраняются на уровне сдачи на протяжении всего срока службы актива. Премия в 30–50% к стандартным башням отражает именно это, и эта премия, как правило, удерживается.

Что покупателям действительно следует сделать

• · Перед подписанием запросите протоколы общих собраний юридического лица за последние 5 лет: споры, отложенные вопросы, история взносов
• · Запросите баланс резервного фонда и 10-летний план капитальных вложений
• · Осмотрите три более старых здания того же застройщика в том же районе, 10-летнее и 15-летнее здания служат прогнозным ориентиром
• · Проверьте парковку для жильцов, потёртые колонны, повреждённая потолочная плитка, протекающая сантехника, всё это раскрывает дисциплину управления
• · Поговорите с управляющим зданием напрямую, спросите о сроке работы персонала, недавних проблемах и планах

Квартира, которую Вы покупаете при сдаче, это не та квартира, которую Вы продаёте на 15-м году. Качество управления, это переменная, определяющая, в какую сторону движется стоимость.

Как мы это учитываем

Каждый объект вторичного рынка в нашем шорт-листе сопровождается оценкой кривой старения: состояние юридического лица, резервный фонд, доля собственников-резидентов, недавнее капитальное исполнение. Для объектов до сдачи (off-plan) мы оцениваем послужной список застройщика по эксплуатации существующих зданий. Запросите у нас эту оценку по любой интересующей квартире.