Tax · 2026-04-30 · 6 мин чтения
Недвижимость Бангкока для австралийских инвесторов · доходность в Азии без FIRB
У австралийских инвесторов уникальные инструменты · SMSF-недвижимость, ограничения negative gearing и регулятор, облагающий офшор. Вот как структурировать покупку в Бангкоке, чтобы извлечь максимальную доходность после налогов в AUD.
Почему Bangkok сейчас для австралийских инвесторов
Австралийский рынок недвижимости перегружен концентрацией. Sydney и Melbourne работают на низких доходностях (2-3% валовой, часто с отрицательным денежным потоком), при ужесточающихся правилах кредитования и валюте, которая ослабла к THB за последнее десятилетие. Bangkok обеспечивает 5,5-7% чистой доходности на активе в полной собственности, свободном от FIRB · поскольку FIRB применяется только к входящим иностранным покупкам австралийской недвижимости, но не к исходящим.
Три структуры, специфичные для Австралии
- · Личное имя + перевод в AUD: самый простой вариант. Вы переводите AUD через свой банк и получаете FET-сертификат в THB. Соглашение с Thailand засчитывает уплаченный в Таиланде налог в счёт обязательств перед ATO.
- · SMSF: более сложный вариант. Ваш фонд технически может владеть зарубежной жилой недвижимостью, но доверительные управляющие обязаны соблюдать sole-purpose test и принцип arm's-length. Большинство SMSF используют этот путь только при балансе фонда свыше AUD 1,5 млн.
- · Австралийская холдинговая компания: корпоративная структура для повторных инвесторов. Полезна, если Вы планируете приобрести несколько объектов в Bangkok или со временем перейти в тайские корпоративные структуры.
Налогообложение для типичного австралийского инвестора
Нравится этот анализ?
Получите модель андеррайтинга и шорт-лист из 5 проектов, подобранных под Вашу ситуацию.
Мы пришлём модель и подобранный шорт-лист по электронной почте в течение 24 часов. Без давления и спама.
Доход от аренды облагается в Таиланде по эффективной ставке 5-15%. Соглашение между Australia и Thailand засчитывает этот налог в счёт обязательств перед ATO · поэтому при предельной ставке 39% Вы платите примерно 24-34% чистыми. Прирост капитала по объекту облагается налогом в Таиланде согласно соглашению, а не в Австралии, с одним важным нюансом: ATO всё же может начислить CGT на прирост, выраженный в AUD, при фиксации прибыли. Перед выходом проконсультируйтесь со специалистом по налоговым соглашениям.
Во что превращаются 6% доходности в THB при пересчёте в AUD
Однокомнатная квартира в Пром Пхонг за 14 млн THB приносит 840 000 THB в год. При курсе AUD/THB около 21 это AUD 40 000. После тайского налога и зачёта по соглашению Ваш чистый доход в AUD составит AUD 27 000-30 000 в год при инвестициях AUD 670 000 · 4,0-4,5% чистой денежной доходности в Вашей домашней валюте плюс рост капитала. Лучше, чем средняя квартира в Sydney, в полной собственности и с иным циклом спроса.
Австралийские инвесторы теряют доходность из-за местных ставок и концентрационного риска. Bangkok это редкая зарубежная возможность с денежным потоком, защитой полной собственности и без трений со стороны FIRB.
Практический первый шаг
Мы моделируем чистый денежный поток в AUD, готовим разъяснительное письмо по FIRB для Вашего бухгалтера и индивидуальный шорт-лист. Свяжитесь с нами.