Недвижимость Бангкока как инструмент релокации капитала и налоговой оптимизации

Почему Таиланд для релокации капитала

Иностранные инвесторы, желающие вывести капитал из своей страны, обычно рассматривают Сингапур, Дубай, Португалию, Мальту, Испанию, США (Флорида, Техас) и Таиланд. В этой сравнительной выборке Таиланд занимает нишу с более низкими затратами и более высокой доходностью: для входа достаточно от 200 тыс. до 2 млн долларов, кондоминиум в рамках иностранной квоты оформляется в полную собственность, поступление средств документируется через FET, репатриация свободна, THB остаётся одной из самых стабильных азиатских валют за последнее десятилетие, а политико-экономическая ситуация устойчива.

Для инвесторов из юрисдикций с валютным контролем (материковый Китай, Россия, Аргентина, Ливан) или с высоковолатильными валютами маршрут «тайская недвижимость через FET» является одним из наиболее чистых способов конвертировать капитал в местной валюте в твёрдый, зарегистрированный актив, свободно конвертируемый в иностранную валюту.

Как работает поступление средств через FET

Foreign Exchange Transaction Form (FET) это документ, регистрирующий поступление иностранной валюты для покупки недвижимости. При сумме свыше 50 000 USD за транзакцию принимающий тайский банк выдаёт сертификат FET с указанием покупателя, суммы, валюты и цели платежа. Этот документ Вы храните у себя.

При выходе Вы можете репатриировать основную сумму (согласно записям FET) плюс любой доход, законно полученный в Таиланде, в любой основной валюте без ограничений. Дисциплина состоит в правильном документировании поступления изначально. Мы сопровождаем этот процесс с Вашим банком от начала до конца.

Налоговые структуры · что оптимизируется, а что нет

Таиланд использует территориальный принцип налогообложения. Иностранцы-нерезиденты облагаются налогом только на доходы из тайских источников (обычно: аренда от тайской недвижимости). Доходы из иностранных источников у нерезидентов в Таиланде не облагаются налогом.

Для налоговых резидентов Таиланда (180+ дней в году в стране) правила обновились в 2024 году: иностранные доходы, полученные И переведённые в Таиланд в одном и том же налоговом году, подлежат налогообложению. Средства, заработанные до 2024 года и переведённые позже, налогом не облагаются. Это создало необходимость планирования, но не барьер.

Виза LTR добавляет фиксированную ставку 17% для высококвалифицированных специалистов на доход от трудовой деятельности из тайских источников. Виза Thailand Privilege не предоставляет налоговых льгот, но даёт право на проживание. Мы работаем с налоговыми консультантами в Гонконге, Сингапуре и Швейцарии, чтобы выстраивать структуру там, где это имеет смысл.

Структуры холдинговых компаний простыми словами

Иностранная холдинговая компания (BVI, Кайманы, Singapore Pte Ltd, Hong Kong Ltd) владеет тайской SPV, которая владеет недвижимостью. Причины такой структуры: планирование наследства в нескольких юрисдикциях, защита активов и налоговое планирование на уровне страны проживания (не в Таиланде).

• · BVI / Кайманы: самые низкие ежегодные расходы на содержание (~5 000 USD в год), хорошо для защиты активов, отсутствие местных налогов на холдинговое лицо.
• · Singapore Pte Ltd: более существенное присутствие, полезно при необходимости операционного присутствия в Азии, около 10 000–15 000 USD в год «всё включено».
• · Hong Kong Ltd: экономика, схожая с Сингапуром, удобно для клиентов, у которых уже есть структуры в Гонконге.
• · Тайская корпоративная структура (где тайские граждане держат 51% как номиналы): мы не рекомендуем. С 2024–2025 годов меры против номинальных акционеров существенно ужесточились.

Соглашения об избежании двойного налогообложения · что они реально дают

У Таиланда заключены соглашения об избежании двойного налогообложения примерно с 60 странами, включая Францию, Германию, Италию, Великобританию, США, Гонконг, Сингапур, Китай, Японию. Эти соглашения исключают двойное налогообложение одного и того же дохода и определяют, какая юрисдикция имеет приоритетное право налогообложения арендного дохода, прироста капитала и дивидендов.

Для большинства иностранных инвесторов, владеющих тайской недвижимостью на личное имя: арендный доход облагается налогом в Таиланде (где находится актив) и зачитывается в стране Вашего проживания согласно соответствующему соглашению. Прирост капитала при перепродаже облагается тайским налогом у источника на основе оценочной стоимости, далее зачитывается или освобождается в зависимости от страны Вашего резидентства.

Когда это работает, а когда нет

Недвижимость это реальный актив, а не налоговое убежище. Таиланд делает релокацию капитала более чистой, чем большинство юрисдикций. Но он не отменяет налогов в стране Вашего проживания. Мы говорим об этом прямо, поскольку не хотим, чтобы наши клиенты столкнулись с сюрпризами при налоговой проверке.

Сценарии, в которых это хорошо работает: инвесторы из юрисдикций с валютным контролем, желающие переместить капитал в твёрдый актив в полной собственности; состоятельные инвесторы, формирующие портфели в нескольких юрисдикциях; иностранцы, имеющие право на LTR / DTV и планирующие проводить значительное время в Таиланде; семейные трастовые структуры, планирующие наследование.

Сценарии, где это избыточно: единственный объект на личное имя для покупателя, который живёт в своей стране и обычным образом платит там налоги. Личная полная собственность это самый простой, чистый и наименее затратный путь, и он подходит большинству.

Расскажите нам о Вашей ситуации · мы разбираем вопрос структуры на первой встрече и рекомендуем более сложные схемы только тогда, когда они явно оправдывают расходы на содержание.