Шесть мифов о тайской недвижимости, отпугивающих иностранный капитал

Миф 1 · Иностранцы не могут реально владеть недвижимостью в Таиланде

Неверно. Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах в полной собственности, на своё имя, с тем же свидетельством о праве собственности chanote, которое получают граждане Таиланда. Единственное ограничение — потолок иностранной квоты на уровне здания в 49% от общей площади. Как только Вы приобретаете юнит в рамках иностранной квоты, право собственности принадлежит Вам, регистрируется в Земельном департаменте и передаётся точно так же, как любой кондоминиум, принадлежащий тайцу.

Миф 2 · Правительство может конфисковать иностранную недвижимость

Последняя в Таиланде крупномасштабная конфискация недвижимости у иностранного владельца происходила во время Второй мировой войны, более восьмидесяти лет назад. Современный Таиланд имеет международные договоры (BITs) с большинством крупных стран-источников капитала, защищающие права иностранной собственности. Страна непрерывно принимает иностранный капитал в недвижимость с момента принятия Закона о кондоминиумах 1979 года · более 45 лет операционной истории. Не существует ни одного задокументированного случая конфискации правильно приобретённого кондоминиума в иностранной квоте.

Миф 3 · Деньги обратно не вывести

Неверно, при одном административном шаге. Сертификат FET (Foreign Exchange Transaction), выдаваемый Вашим тайским банком при поступлении денежного перевода, является Вашим юридическим документом для репатриации средств. Предъявите его при продаже, и Вы сможете перевести вырученные средства за рубеж без ограничений. У нас есть полный материал по FET · единственная ошибка иностранных покупателей в том, что они не запрашивают сертификат у банка в момент внесения депозита.

Миф 4 · Покупка до сдачи (off-plan) в Таиланде сопряжена с высоким риском

Частично верно десять лет назад, в основном неверно сегодня. Застройщики, листингованные на SET · Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa · работают под надзором публичного рынка, с аудированной отчётностью и раскрытием по форме 56-1. Сектор консолидировался. Два небольших застройщика прекратили деятельность между 2010 и 2015 годами. С тех пор — ни одного. Риск реален, но теперь он управляемый · придерживайтесь топ-шести застройщиков с листингом на SET, и исторический уровень дефолтов будет практически нулевым. Задача покупателя — выбрать правильного застройщика, а не избегать формата до сдачи (off-plan) как класса.

Миф 5 · Тайские суды не обеспечивают исполнение контрактов для иностранцев

Неверно. В Таиланде функционирует система имущественного права, Земельный департамент ведёт реестр chanote, и иностранные собственники регулярно выигрывают дела. Спор по Ashton Asoke иногда приводят как контрпример · но если внимательно изучить дело, оно касалось спора юридического лица о доступе к местам общего пользования, а не аннулирования прав собственности. Владельцы сохранили свои юниты и права на протяжении всего процесса. Суды здесь работают · они медленны, как и суды повсюду, но обеспечивают исполнение.

Миф 6 · Недвижимость Бангкока находится в пузыре

Цены на премиальные кондоминиумы Бангкока росли на 4–7% в год за последнее десятилетие, со значительными коррекциями только в 2020–2021 годах. Сравните это с пузырными нарративами вокруг Сингапура (годы с ростом 15%+), Гонконга (середина 2010-х) или Сиднея (середина 2020-х). Bangkok растёт потому, что Bangkok продолжает накапливать богатство · растёт плотность миллиардеров, увеличивается экспат-население, туризм превзошёл доковидный уровень, идёт релокация регионального капитала. Спрос медленно подтягивает цену. Это структурный рост, а не пузырь.

Что действительно рискованно

• · Покупка до сдачи (off-plan) у нелистингованного застройщика без послужного списка · это управляемый выбор, просто не делайте этого
• · Игнорирование сертификата FET · административная лень, создающая реальные проблемы при выходе
• · Покупка через структуру тайской компании ради обхода 49% иностранной квоты · это незаконно, преследуется по закону, избегайте
• · Покупка вне иностранной квоты через схемы лизхолда (право аренды) · слабее полной собственности, выше риск при выходе

О чём действительно стоит беспокоиться

Выберете не то здание, не того застройщика или не ту локацию, и Вы получите проблему доходности и проблему перепродажи · а не юридическую проблему. Истории, которые иностранцы рассказывают друг другу о рисках тайской недвижимости, в основном — истории о тех, кто пренебрёг проверкой застройщика и юнита. Юридическая база надёжна. Проблема выбора реальна.

Большинство «рисков Таиланда» — это риски выбора, замаскированные под системные риски. Выбирайте грамотно, и система Вас защитит.

Свяжитесь с нами

Alexandre проводил андеррайтинг (оценку) инвестиционно-банковских рисков в Société Générale, прежде чем стать топ-продавцом в FazWaz. Мы выбираем грамотно. Запросите шорт-лист.