Риски сдачи off-plan · чек-лист due diligence покупателя

Финансовые вопросы

• · Каково соотношение чистого долга к капиталу застройщика за последние три года? Растёт оно или снижается?
• · Котируется ли компания на SET? Если да, изучите последнюю форму 56-1. Если нет, запросите аудированную отчётность и письмо от банка.
• · Каков показатель срока реализации запасов: как долго готовые непроданные объекты остаются на балансе?
• · Какова доля передачи права собственности по завершённым проектам?

Вопросы по послужному списку

• · Сколько проектов застройщик сдал за последние 5 лет? Какова средняя задержка?
• · Были ли судебные споры при передаче управления юридическому лицу кондоминиума?
• · Какова ликвидность вторичного рынка в их сданных зданиях? Продаются ли юниты в течение 6 месяцев по приемлемым спредам?

Вопросы по конкретному проекту

• · Какова текущая скорость продаж в этом проекте: юнитов в месяц, ускоряется она или замедляется?
• · Каков статус иностранной квоты: сколько юнитов продано иностранцам, сколько осталось?
• · Каков статус EIA (оценки воздействия на окружающую среду)? Одобрен? Условно? Задерживается?
• · Кто является подрядчиком строительства и сдавал ли он предыдущие проекты этого застройщика?
• · Что прописано в контракте SPA о задержках: есть ли пункт о финансовом штрафе, если передача задерживается более чем на 12 месяцев?

Красные флаги, при которых стоит уйти

• · Чистое D/E выше 2,0 без чёткого плана снижения долговой нагрузки
• · Несколько недавних проектов с задержкой 12+ месяцев
• · Скорость продаж по этому проекту снижается QoQ
• · EIA остаётся «на рассмотрении» более 24 месяцев
• · В SPA отсутствует пункт о штрафе со стороны застройщика за задержку
• · Сотрудники отдела продаж не могут назвать показатели скорости продаж: значит, они не отслеживаются централизованно

Жёлтые флаги, которые стоит изучить

• · Подрядчик строительства работает с этим застройщиком впервые на крупном проекте
• · Иностранная квота почти исчерпана: значит, Вы окажетесь в конце очереди при любом высвобождении квоты
• · Цены продаж в фазе 4 или 5 идентичны фазе 1: проект не пользуется ажиотажным спросом

Три дня due diligence по застройщику избавляют от трёх лет сожалений по юниту.

Что мы делаем для Вас

По каждому проекту, который мы проводим через андеррайтинг (оценку), мы готовим карту здоровья застройщика с ответами на все 12 вопросов. Вам не нужно самостоятельно изучать отчётность на SET: мы передаём Вам готовое резюме. Запросите его.