Project · 2026-05-01 · 5 мин чтения
Поэтапная оплата до сдачи (off-plan) · 30/30/40 против 30/40/30 против 20/40/40
Застройщики в Bangkok структурируют рассрочку до сдачи (off-plan) по-разному. Поэтапность влияет на Вашу IRR сильнее, чем заявленная цена.
Стандартные схемы
- · 30 / 30 / 40 · 30% при подписании, 30% в период строительства (12–24 мес.), 40% при передаче. Наиболее распространённая схема.
- · 30 / 40 / 30 · 30% при подписании, 40% в период строительства, 30% при передаче. Более медленное вложение капитала, но наибольшая нагрузка приходится на этап строительства.
- · 20 / 40 / 40 · 20% при подписании, 40% в период строительства, 40% при передаче. Новейшая и наиболее эффективная по капиталу схема.
- · Поэтапное удорожание · цена повышается на каждом этапе. Имеет значение даже большее, чем сама структура платежей.
Как это влияет на IRR
Если стоимость объекта растёт на 7% в год в период между стартом продаж и передачей (3-летний цикл строительства), то чем ниже первоначальный взнос, тем выше IRR на Ваш капитал. Схема 20/40/40 даёт существенно более высокий IRR, чем 50/0/50 (редкая, но встречающаяся), при одинаковой объявленной цене.
Что подлежит переговорам
Нравится этот анализ?
Получите модель андеррайтинга и шорт-лист из 5 проектов, подобранных под Вашу ситуацию.
Мы пришлём модель и подобранный шорт-лист по электронной почте в течение 24 часов. Без давления и спама.
Большинство запусков до сдачи (off-plan) не предполагают изменения графика платежей по маркетинговым соображениям. Однако на этапе Phase 1 / VIP-запусков, когда застройщик заинтересован в быстром наборе оборотов, мы иногда добиваемся для клиентов более выгодных условий · 20/40/40 вместо стандартной 30/30/40, получая дополнительные 50–100 б.п. IRR.
Сообщите нам Ваши предпочтения по графику вложения капитала, и мы выстроим структуру сделки соответствующим образом в ходе переговоров о покупке.