Area · 2026-04-28 · 5 мин чтения
Пром Пхонг и Тонгло: доходность, вакантность, типы арендаторов
Два самых популярных у иностранных инвесторов района Bangkok. Издалека они выглядят похожими, но на уровне юнит-экономики совершенно различны. Представляем сравнение бок о бок.
Профиль арендатора за 30 секунд
Пром Пхонг — основной жилой коридор для состоявшихся экспатов. Типичный арендатор: корпоративный руководитель 38–55 лет, часто с детьми в международной школе, на контракте 12–36 месяцев, платит 65 000–120 000 THB в месяц за апартаменты с 2 спальнями. Жители Пром Пхонга ездят на работу, владеют несколькими автомобилями (или пользуются Grab), делают покупки в Emporium и Emsphere, а BTS используют как резервный, а не основной способ передвижения.
Тонгло — это лайфстайл-коридор. Типичный арендатор: 28–42 года, одинокий или пара без детей (DINK), часто японский экспат, основатель бизнеса или обладатель DTV на продлённом отпуске. Платит сопоставимую абсолютную аренду за меньшие по площади юниты (1 спальня). Жители Тонгло ходят пешком, ужинают вне дома 5+ вечеров в неделю и воспринимают инфраструктуру здания как основную часть повседневной жизни.
Что это означает для доходности
- · Пром Пхонг: ниже оборачиваемость арендаторов, длиннее договоры, меньше недель простоя, премия за семейный фонд с 2–3 спальнями. Чистая доходность обычно 5,6–6,0%.
- · Тонгло: выше оборачиваемость, короче договоры, больше недель простоя, премия за 1-спальные юниты с полным сервисом. Чистая доходность обычно 5,8–6,4%, но с большей волатильностью.
- · Здания в Тонгло, дружественные к краткосрочной аренде (STR, редкость), дают 7–8% чистой доходности, но операционно требовательны.
Рост капитала
Нравится этот анализ?
Получите модель андеррайтинга и шорт-лист из 5 проектов, подобранных под Вашу ситуацию.
Мы пришлём модель и подобранный шорт-лист по электронной почте в течение 24 часов. Без давления и спама.
В Пром Пхонге новостройки с полным сервисом дорожали на 7,5–8,5% годовых за последние 7 лет. Тонгло показал 7,0–8,0% за тот же период с большей дисперсией: компактные 1-спальные юниты в зданиях рядом с BTS опередили рынок коридора в целом, тогда как более старый фонд 2017–2019 годов отстал.
Что покупать
Покупайте в Пром Пхонге ради стабильного денежного потока от семейных арендаторов. Покупайте в Тонгло ради роста капитала от одиноких профессионалов. Решение определяет когорта арендаторов.
У нас есть полный андеррайтинг (оценка) по трём проектам в каждом коридоре. Свяжитесь с нами, чтобы получить сравнительную таблицу.