Rama 9 · New build · Belle Development
Belle Avenue Ratchada-Rama 9
Новостройка · 8 юнитов в иностранной квоте · CBD-East
Цена от
3.8M
Чистая доходность
6.6%
Рост капитала
7.8%
в год
Khorna Score
A+
81/100
Вердикт
MODEST EDGE
Транспорт
240m
MRT Phra Ram 9
Флагманский проект Belle в районе Ратчада-Рама 9 · коридор CBD-East с самой высокой концентрацией переезжающих сюда корпоративных штаб-квартир из старого CBD. Восемь юнитов в иностранной квоте по цене на момент передачи. Сильный пул арендаторов из числа молодых специалистов.
Обоснование Khorna Verdict · обновляется ежемесячно
Khorna Score A+ (81/100). DDproperty asking is 6.451612903225806% above our access price · typical developer-direct or off-market advantage. Real but not exceptional.
Khorna Score · собственный рейтинг по 100-балльной шкале
Последнее обновление · Май 2026 · методология
в сравнении с портфелем · высший уровень
Шесть компонентов с весами, отражающими реальные факторы результата.
Доходность и рост капитала составляют 50% оценки (вес соответствует тому, что иностранные инвесторы действительно учитывают при андеррайтинге). Остальные 50% это ликвидность, спрос, пешая доступность и качество застройщика, то есть данные, которые отличают хороший объект от отличного. Единая методология для всего портфеля: A+ означает одно и то же как в Mandarin Oriental Residences, так и в Tela Thonglor. Полная методология →
Денежная доходность после юридических, управленческих и налоговых расходов
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · 10-летний DCF
Ожидаемый % годовых при удержании 5 лет
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · базовый уровень по району + корректировки по проекту
Ежемесячные поисковые запросы названия проекта в Таиланде
Источник · Ahrefs Keywords Explorer · обновляется ежемесячно
Рестораны, фитнес, торговые центры, транспорт в пешей доступности
Источник · Google Places API (NEW) · данные в реальном времени
Тип объекта + близость к BTS / MRT
Источник · Правила Khorna · вторичный рынок + бонус за близость к BTS
Послужной список + баланс (SET 56-1)
Частота обновления
Спрос · ежемесячная выгрузка из Ahrefs. Пешая доступность · ежемесячное обновление Places. Доходность и рост капитала · пересчёт ежеквартально. Качество · ежегодный обзор отчётов SET.
Единая методология для каждого объекта
Мы не корректируем оценки в пользу объектов, которые хотим продать. Формула публична, веса публичны, исходные данные доступны для проверки на /how-we-score.
Политика в отношении конфликтов интересов
Проекты с более высокой комиссией не получают более высокий балл. При наличии конфликтов интересов мы раскрываем их в материалах андеррайтинга (оценки). На Khorna Score размер нашего вознаграждения не влияет.
Денежный поток · что вы реально получаете
Валовая аренда сегодня, после комиссий и налогов · в вашей валюте.
Тип юнита · влияет на модель
Цена покупки Studio · ฿4,960,000 THB
Валовая аренда
฿37,200
в месяц, до вычета комиссий
В годовом исчислении
฿446,400
После Maison Siam (20%)
฿29,760
полное управление · сдача в аренду + операции + подача налоговой отчётности · 6 месяцев бесплатно для новостроек
В годовом исчислении
฿357,120
Чистый доход · в год
฿298,944
после управления + juristic (24,960 THB) + налог 10%
В месяц
฿24,912
Курс: 1 THB = 0.0307 THB · обновлено 2026-04-30. Налог рассчитан по эффективной ставке 10% для дохода от аренды иностранцев-резидентов Thailand · зачёт по налоговому соглашению со страной проживания часто снижает его ещё больше.
Как Bangkok смотрится в сравнении
Чистая арендная доходность, премиум-кондоминиумы · мировые столицы капитала.
TH · Bangkok, премиум
6%
чистая доходность годовых
Вход: ~$280K
SG · Singapore, премиум
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1400K
HK · Прайм Гонконга
2%
чистая доходность годовых
Вход: ~$2100K
JP · Прайм Токио
4%
чистая доходность годовых
Вход: ~$800K
UK · Прайм Лондона
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1500K
FR · Прайм Парижа
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$900K
US · Прайм Нью-Йорка
3.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1200K
AU · Прайм Сиднея
3%
чистая доходность годовых
Вход: ~$950K
Прайм Bangkok обеспечивает 2.4x чистой доходности по сравнению с праймом Сингапура, Парижа и Лондона, и примерно за пятую часть цены входа. Разрыв в доходности носит структурный характер: Bangkok всё ещё оценивается как «вчерашний» азиатский город, а не та столица-«тихая гавань», которой он стал. См. наш анализ.
Актуальные рыночные данные
Что рынок на самом деле говорит об этом юните.
Медианная цена предложения по району
прогноз165k THB/кв.м
Прогноз на основе данных по району · обновление данных для этого объявления ожидается
+6.5% в сравнении с нашим андеррайтингом (оценкой) (155 тыс.)
В пределах 800 м пешком
Данные об инфраструктуре синхронизируются.
Поисковый спрос покупателей
Ниже порога индексации · это закрытое/эксклюзивное предложение.
Ahrefs (май 2026)
Цифры выше актуальны · взяты из публичных объявлений, Google Places и данных по поисковому объёму Ahrefs, обновляются ежемесячно. Мы не выдумываем сравнительные объекты и не замалчиваем слабые сигналы.
Андеррайтинг · цифры
Что мы моделируем перед включением в шорт-лист.
Чистая доходность за 1-й год
6.6%
после комиссий, налогов и простоев
Рост капитала
7.8%
в год · прогноз на 5 лет
Заполняемость
92%
с учётом DTV
TCO для иностранцев
13.6%
всё включено за период владения
Детали
- Оценка арендной платы
- 22,000 THB · 1-bed furnished
- Комиссия за управление
- 20% от аренды
- Диапазон цен
- 3.8M to 11M THB
- Цена за кв. м
- 155,000 THB
- BTS / MRT
- 240m to MRT Phra Ram 9
- Типы юнитов
- Studio, 1 bed, 2 bed
- Доступные юниты (иностранная квота)
- 8
- Год завершения
- 2023
Подходит для DTV / LTR
Strong. CBD-East emerging corridor, young-pro tenant pool.
Удобства
Теги
Доходность по размеру юнита
Меньше площадь — выше доходность. Больше площадь — выше рост капитала.
Расположение · близость к BTS / MRT
Где находится объект.
MRT Blue
Phra Ram 9
109 м · 2 мин пешком
ARL
Makkasan
942 м · 12 мин пешком
MRT Blue
Phetchaburi
1069 м · 13 мин пешком
BTS Sukhumvit
Nana
2187 м · 27 мин пешком
Доступный объём предложения · Belle Avenue Ratchada-Rama 9
Хотите получить конкретные номера юнитов и цены?
Диапазон цен
3.8M to 11M THB
Иностранная квота
Доступно юнитов: 8
Закрытый раздел · запросите доступ
- · Доступные сейчас юниты (конкретные этажи и номера)
- · Точные цены предложения по каждому юниту
- · Планировки и размеры юнитов
- · Распределение иностранной квоты по юнитам
- · Динамика цен по фазам и лучшие предложения
- · Прямой контакт с застройщиком или владельцем
Почему доступ ограничен: наличие юнитов меняется еженедельно. Мы отправим Вам актуальную на эту неделю версию с нашей действующей рекомендацией по юниту, подходящему под Ваш профиль. Без давления и шаблонных ответов: Alexandre или Etienne ответят Вам лично в течение 24 часов.
Связаться с нами
Хотите узнать больше о Belle Avenue?
Мы отправим полный аналитический пакет по андеррайтингу, текущее распределение иностранной квоты, поэтажную доступность юнитов и нашу конкретную рекомендацию для вашей ситуации.