Rama 9 · Resale · LPN Development
Lumpini Park Rama 9 · Ratchada
Вторичный рынок · вход от 3 млн батов · чистая доходность 7%+
Здание · 4 фото
Цена от
2.8M
Чистая доходность
7.2%
Рост капитала
5.5%
в год
Khorna Score
A
75/100
Вердикт
BUY NOW
Транспорт
350m
MRT Phra Ram 9
Массовый формат LPN, применённый к коридору Rama 9. Вторичный рынок студий начального уровня, плотный пул арендаторов — проект, который на практике демонстрирует доходную математику «haha moment» при бюджете 3 млн батов. В пешей доступности MRT и Central Rama 9.
Обоснование Khorna Verdict · обновляется ежемесячно
Khorna Score A (75/100). DDproperty median asking is 50% above our access price · this is a rare situation (typically off-market, distressed, or pre-launch quota). We commit to negotiating within 5% of our seed price · or we adjust the verdict.
· Catalyst-adjacent · Rama 9 CBD-East · district build-out (2028)
Khorna Score · собственный рейтинг по 100-балльной шкале
Последнее обновление · Май 2026 · методология
в сравнении с портфелем · высший уровень
Шесть компонентов с весами, отражающими реальные факторы результата.
Доходность и рост капитала составляют 50% оценки (вес соответствует тому, что иностранные инвесторы действительно учитывают при андеррайтинге). Остальные 50% это ликвидность, спрос, пешая доступность и качество застройщика, то есть данные, которые отличают хороший объект от отличного. Единая методология для всего портфеля: A+ означает одно и то же как в Mandarin Oriental Residences, так и в Tela Thonglor. Полная методология →
Денежная доходность после юридических, управленческих и налоговых расходов
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · 10-летний DCF
Ожидаемый % годовых при удержании 5 лет
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · базовый уровень по району + корректировки по проекту
Ежемесячные поисковые запросы названия проекта в Таиланде
Источник · Ahrefs Keywords Explorer · обновляется ежемесячно
Рестораны, фитнес, торговые центры, транспорт в пешей доступности
Источник · Google Places API (NEW) · данные в реальном времени
Тип объекта + близость к BTS / MRT
Источник · Правила Khorna · вторичный рынок + бонус за близость к BTS
Послужной список + баланс (SET 56-1)
Частота обновления
Спрос · ежемесячная выгрузка из Ahrefs. Пешая доступность · ежемесячное обновление Places. Доходность и рост капитала · пересчёт ежеквартально. Качество · ежегодный обзор отчётов SET.
Единая методология для каждого объекта
Мы не корректируем оценки в пользу объектов, которые хотим продать. Формула публична, веса публичны, исходные данные доступны для проверки на /how-we-score.
Политика в отношении конфликтов интересов
Проекты с более высокой комиссией не получают более высокий балл. При наличии конфликтов интересов мы раскрываем их в материалах андеррайтинга (оценки). На Khorna Score размер нашего вознаграждения не влияет.
Денежный поток · что вы реально получаете
Валовая аренда сегодня, после комиссий и налогов · в вашей валюте.
Тип юнита · влияет на модель
Цена покупки Studio · ฿3,520,000 THB
Валовая аренда
฿28,600
в месяц, до вычета комиссий
В годовом исчислении
฿343,200
После Maison Siam (20%)
฿22,880
полное управление · сдача в аренду + операции + подача налоговой отчётности · 6 месяцев бесплатно для новостроек
В годовом исчислении
฿274,560
Чистый доход · в год
฿224,640
после управления + juristic (24,960 THB) + налог 10%
В месяц
฿18,720
Курс: 1 THB = 0.0307 THB · обновлено 2026-04-30. Налог рассчитан по эффективной ставке 10% для дохода от аренды иностранцев-резидентов Thailand · зачёт по налоговому соглашению со страной проживания часто снижает его ещё больше.
Как Bangkok смотрится в сравнении
Чистая арендная доходность, премиум-кондоминиумы · мировые столицы капитала.
TH · Bangkok, премиум
6%
чистая доходность годовых
Вход: ~$280K
SG · Singapore, премиум
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1400K
HK · Прайм Гонконга
2%
чистая доходность годовых
Вход: ~$2100K
JP · Прайм Токио
4%
чистая доходность годовых
Вход: ~$800K
UK · Прайм Лондона
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1500K
FR · Прайм Парижа
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$900K
US · Прайм Нью-Йорка
3.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1200K
AU · Прайм Сиднея
3%
чистая доходность годовых
Вход: ~$950K
Прайм Bangkok обеспечивает 2.4x чистой доходности по сравнению с праймом Сингапура, Парижа и Лондона, и примерно за пятую часть цены входа. Разрыв в доходности носит структурный характер: Bangkok всё ещё оценивается как «вчерашний» азиатский город, а не та столица-«тихая гавань», которой он стал. См. наш анализ.
Финансовое состояние застройщика · отчётность 56-1 за 2024
LPN · Листинг на SET
LPN Development · проверка баланса.
Специалист по массовому сегменту (серии Lumpini Park, Lumpini Place). Самый низкий уровень долговой нагрузки в отрасли, самый высокий показатель передачи права собственности. Объекты, ориентированные прежде всего на доходность.
Чистый D/E
0.62
отраслевой ориентир 1,0–1,5
Уровень передачи
99%
завершённых юнитов передано покупателям
Дни оборачиваемости запасов
12 мес.
оборачиваемость непроданного готового жилья
Валовая маржа
28%
операционная маржа до налогообложения
Портфель проектов
15.4 млрд THB
законтрактованная будущая выручка
Оценка рисков
Безопасно по умолчанию
наша позиция по андеррайтингу
Актуальные рыночные данные
Что рынок на самом деле говорит об этом юните.
Медианная цена предложения по району
прогноз165k THB/кв.м
Прогноз на основе данных по району · обновление данных для этого объявления ожидается
+50.0% в сравнении с нашим андеррайтингом (оценкой) (110 тыс.)
В пределах 800 м пешком
Данные об инфраструктуре синхронизируются.
Поисковый спрос покупателей
Ниже порога индексации · это закрытое/эксклюзивное предложение.
Ahrefs (май 2026)
Цифры выше актуальны · взяты из публичных объявлений, Google Places и данных по поисковому объёму Ahrefs, обновляются ежемесячно. Мы не выдумываем сравнительные объекты и не замалчиваем слабые сигналы.
Андеррайтинг · цифры
Что мы моделируем перед включением в шорт-лист.
Чистая доходность за 1-й год
7.2%
после комиссий, налогов и простоев
Рост капитала
5.5%
в год · прогноз на 5 лет
Заполняемость
94%
с учётом DTV
TCO для иностранцев
13.8%
всё включено за период владения
Детали
- Оценка арендной платы
- 22,000 THB · studio furnished
- Комиссия за управление
- 10% от аренды
- Диапазон цен
- 2.8M to 4.8M THB
- Цена за кв. м
- 110,000 THB
- BTS / MRT
- 350m to MRT Phra Ram 9
- Типы юнитов
- Studio, 1 bed
- Год завершения
- 2014
Подходит для DTV / LTR
Strong. Entry-budget DTV holders, young professionals. Yield-first asset.
Удобства
Теги
Доходность по размеру юнита
Меньше площадь — выше доходность. Больше площадь — выше рост капитала.
Расположение · близость к BTS / MRT
Где находится объект.
MRT Blue
Phra Ram 9
557 м · 7 мин пешком
ARL
Makkasan
1389 м · 17 мин пешком
MRT Blue
Phetchaburi
1651 м · 20 мин пешком
BTS Sukhumvit
Nana
2628 м · 32 мин пешком
Доступный объём предложения · Lumpini Park Rama 9 · Ratchada
Хотите получить конкретные номера юнитов и цены?
Диапазон цен
2.8M to 4.8M THB
Иностранная квота
Статус обновляется еженедельно
Закрытый раздел · запросите доступ
- · Доступные сейчас юниты (конкретные этажи и номера)
- · Точные цены предложения по каждому юниту
- · Планировки и размеры юнитов
- · Распределение иностранной квоты по юнитам
- · Динамика цен по фазам и лучшие предложения
- · Прямой контакт с застройщиком или владельцем
Почему доступ ограничен: наличие юнитов меняется еженедельно. Мы отправим Вам актуальную на эту неделю версию с нашей действующей рекомендацией по юниту, подходящему под Ваш профиль. Без давления и шаблонных ответов: Alexandre или Etienne ответят Вам лично в течение 24 часов.
Связаться с нами
Хотите узнать больше о Lumpini Park?
Мы отправим полный аналитический пакет по андеррайтингу, текущее распределение иностранной квоты, поэтажную доступность юнитов и нашу конкретную рекомендацию для вашей ситуации.