Riverside · New build · Magnolia Quality Development Corporation
Magnolias Waterfront Residences ICONSIAM
Новостройка · 3 юнита в иностранной квоте · набережная ICONSIAM
Цена от
32M
Чистая доходность
4.8%
Рост капитала
7.2%
в год
Khorna Score
A
78/100
Вердикт
WAIT
Транспорт
Direct ICONSIAM shuttle · 6-min boat
BTS Saphan Taksin
Флагманские резиденции MQDC на берегу реки Чао Прайя в составе мега-комплекса ICONSIAM. Сдача в 2020 году · здесь живёт мировое UHNW-сообщество центрального Bangkok. Осталось три юнита в иностранной квоте (с 2 и 3 спальнями). По соседству Four Seasons и Mandarin Oriental.
Обоснование Khorna Verdict · обновляется ежемесячно
Strong project (A, 78/100) but our access price is 10.588235294117647% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · собственный рейтинг по 100-балльной шкале
Последнее обновление · Май 2026 · методология
в сравнении с портфелем · высший уровень
Шесть компонентов с весами, отражающими реальные факторы результата.
Доходность и рост капитала составляют 50% оценки (вес соответствует тому, что иностранные инвесторы действительно учитывают при андеррайтинге). Остальные 50% это ликвидность, спрос, пешая доступность и качество застройщика, то есть данные, которые отличают хороший объект от отличного. Единая методология для всего портфеля: A+ означает одно и то же как в Mandarin Oriental Residences, так и в Tela Thonglor. Полная методология →
Денежная доходность после юридических, управленческих и налоговых расходов
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · 10-летний DCF
Ожидаемый % годовых при удержании 5 лет
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · базовый уровень по району + корректировки по проекту
Ежемесячные поисковые запросы названия проекта в Таиланде
Источник · Ahrefs Keywords Explorer · обновляется ежемесячно
Рестораны, фитнес, торговые центры, транспорт в пешей доступности
Источник · Google Places API (NEW) · данные в реальном времени
Тип объекта + близость к BTS / MRT
Источник · Правила Khorna · вторичный рынок + бонус за близость к BTS
Послужной список + баланс (SET 56-1)
Частота обновления
Спрос · ежемесячная выгрузка из Ahrefs. Пешая доступность · ежемесячное обновление Places. Доходность и рост капитала · пересчёт ежеквартально. Качество · ежегодный обзор отчётов SET.
Единая методология для каждого объекта
Мы не корректируем оценки в пользу объектов, которые хотим продать. Формула публична, веса публичны, исходные данные доступны для проверки на /how-we-score.
Политика в отношении конфликтов интересов
Проекты с более высокой комиссией не получают более высокий балл. При наличии конфликтов интересов мы раскрываем их в материалах андеррайтинга (оценки). На Khorna Score размер нашего вознаграждения не влияет.
Денежный поток · что вы реально получаете
Валовая аренда сегодня, после комиссий и налогов · в вашей валюте.
Тип юнита · влияет на модель
Цена покупки 2 bed · ฿33,150,000 THB
Валовая аренда
฿165,750
в месяц, до вычета комиссий
В годовом исчислении
฿1,989,000
После Maison Siam (20%)
฿132,600
полное управление · сдача в аренду + операции + подача налоговой отчётности · 6 месяцев бесплатно для новостроек
В годовом исчислении
฿1,591,200
Чистый доход · в год
฿1,377,324
после управления + juristic (60,840 THB) + налог 10%
В месяц
฿114,777
Курс: 1 THB = 0.0307 THB · обновлено 2026-04-30. Налог рассчитан по эффективной ставке 10% для дохода от аренды иностранцев-резидентов Thailand · зачёт по налоговому соглашению со страной проживания часто снижает его ещё больше.
Как Bangkok смотрится в сравнении
Чистая арендная доходность, премиум-кондоминиумы · мировые столицы капитала.
TH · Bangkok, премиум
6%
чистая доходность годовых
Вход: ~$280K
SG · Singapore, премиум
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1400K
HK · Прайм Гонконга
2%
чистая доходность годовых
Вход: ~$2100K
JP · Прайм Токио
4%
чистая доходность годовых
Вход: ~$800K
UK · Прайм Лондона
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1500K
FR · Прайм Парижа
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$900K
US · Прайм Нью-Йорка
3.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1200K
AU · Прайм Сиднея
3%
чистая доходность годовых
Вход: ~$950K
Прайм Bangkok обеспечивает 2.4x чистой доходности по сравнению с праймом Сингапура, Парижа и Лондона, и примерно за пятую часть цены входа. Разрыв в доходности носит структурный характер: Bangkok всё ещё оценивается как «вчерашний» азиатский город, а не та столица-«тихая гавань», которой он стал. См. наш анализ.
Актуальные рыночные данные
Что рынок на самом деле говорит об этом юните.
Медианная цена предложения по району
прогноз380k THB/кв.м
Прогноз на основе данных по району · обновление данных для этого объявления ожидается
-10.6% в сравнении с нашим андеррайтингом (оценкой) (425 тыс.)
В пределах 800 м пешком
Данные об инфраструктуре синхронизируются.
Поисковый спрос покупателей
Ниже порога индексации · это закрытое/эксклюзивное предложение.
Ahrefs (май 2026)
Цифры выше актуальны · взяты из публичных объявлений, Google Places и данных по поисковому объёму Ahrefs, обновляются ежемесячно. Мы не выдумываем сравнительные объекты и не замалчиваем слабые сигналы.
Андеррайтинг · цифры
Что мы моделируем перед включением в шорт-лист.
Чистая доходность за 1-й год
4.8%
после комиссий, налогов и простоев
Рост капитала
7.2%
в год · прогноз на 5 лет
Заполняемость
86%
с учётом DTV
TCO для иностранцев
18.8%
всё включено за период владения
Детали
- Оценка арендной платы
- 180,000 THB · 2-bed · branded
- Комиссия за управление
- 25% от аренды
- Диапазон цен
- 32M to 240M THB
- Цена за кв. м
- 425,000 THB
- BTS / MRT
- Direct ICONSIAM shuttle · 6-min boat to BTS Saphan Taksin
- Типы юнитов
- 2 bed, 3 bed, 4 bed penthouse
- Доступные юниты (иностранная квота)
- 3
- Год завершения
- 2020
Подходит для DTV / LTR
UHNW family / branded-residence fit. Not for budget-tier DTV.
Удобства
Теги
Доходность по размеру юнита
Меньше площадь — выше доходность. Больше площадь — выше рост капитала.
Расположение · близость к BTS / MRT
Где находится объект.
BTS Silom
Krung Thon Buri
683 м · 9 мин пешком
BTS Silom
Saphan Taksin
865 м · 11 мин пешком
BTS Silom
Surasak
952 м · 12 мин пешком
MRT Blue
Hua Lamphong
1506 м · 19 мин пешком
Доступный объём предложения · Magnolias Waterfront Residences ICONSIAM
Хотите получить конкретные номера юнитов и цены?
Диапазон цен
32M to 240M THB
Иностранная квота
Доступно юнитов: 3
Закрытый раздел · запросите доступ
- · Доступные сейчас юниты (конкретные этажи и номера)
- · Точные цены предложения по каждому юниту
- · Планировки и размеры юнитов
- · Распределение иностранной квоты по юнитам
- · Динамика цен по фазам и лучшие предложения
- · Прямой контакт с застройщиком или владельцем
Почему доступ ограничен: наличие юнитов меняется еженедельно. Мы отправим Вам актуальную на эту неделю версию с нашей действующей рекомендацией по юниту, подходящему под Ваш профиль. Без давления и шаблонных ответов: Alexandre или Etienne ответят Вам лично в течение 24 часов.
Связаться с нами
Хотите узнать больше о Magnolias Waterfront?
Мы отправим полный аналитический пакет по андеррайтингу, текущее распределение иностранной квоты, поэтажную доступность юнитов и нашу конкретную рекомендацию для вашей ситуации.