La vue devant vous · le risque caché de Bangkok

Pourquoi c'est important

La vue de votre appartement constitue une véritable composante de sa valeur. Les données du corridor Sukhumvit montrent une prime de 15 à 25 % pour les unités à vue dégagée par rapport aux unités à vue obstruée du même immeuble. C'est précisément cette prime qui s'évapore si une nouvelle tour s'élève de l'autre côté du soi, ou pire, sur la parcelle adjacente.

Le zonage de Bangkok est permissif. Une parcelle voisine zonée pour 35 étages peut rester vide pendant une décennie puis déclencher soudainement un projet lorsque la macroéconomie le permet ou lorsqu'un nouveau propriétaire l'acquiert. Les acheteurs étrangers vérifient rarement ce qui est autorisé à côté : ils achètent sur la vue visible, pas sur la vue constructible.

Les quatre signaux à vérifier avant d'acheter

• · **Zonage des parcelles adjacentes** : quelle est la hauteur constructible maximale sur chaque parcelle dans un rayon de 100 m ? Le Département de l'urbanisme de Bangkok publie la carte de zonage. Nous l'extrayons pour chaque projet sur lequel nous menons une due diligence.
• · **Propriété et activité des parcelles adjacentes** : la parcelle est-elle détenue par un promoteur connu ? Un permis de construire a-t-il été déposé au cours des 24 derniers mois ? La parcelle a-t-elle été achetée ou vendue récemment (une transaction précède souvent une décision de développement de 12 à 24 mois) ?
• · **Dossiers EIA** : l'évaluation d'impact environnemental d'une tour est déposée auprès de l'Office thaïlandais des Ressources naturelles et de la Politique et Planification environnementales. Consultez le registre pour toute EIA approuvée ou en attente dans un rayon de 200 m de votre unité.
• · **Recul par rapport à votre unité** : même si une tour s'élève à côté, le code du bâtiment de Bangkok impose des reculs. Une tour de 35 étages située à 30 m de votre fenêtre obstrue moins qu'une située à 10 m. Notre due diligence intègre la géométrie.

Ce que signifie réellement « vue protégée »

Il existe trois niveaux de protection de la vue à Bangkok :

• · **Véritablement protégée** : la vue donne sur un élément permanent, un parc, un fleuve, un complexe de temples, un quartier historique. Cette vue ne peut être bâtie. Exemples : unités donnant sur Lumpini (98 Wireless, Saladaeng One), unités Riverside (Mandarin Oriental Residences, Park Hyatt), biens en bordure de parc (Magnolias ICONSIAM face à Charoen Krung).
• · **Protégée par probabilité** : la vue donne sur une zone de faible densité, des immeubles matures peu susceptibles d'être redéveloppés, ou des parcelles à zonage limité. La majorité des tronçons des sois 39 à 49 de Sukhumvit entrent dans cette catégorie : les bâtiments bas existants ne seront pas remplacés économiquement avant au moins une décennie.
• · **Non protégée** : la vue donne sur une parcelle vide ou un immeuble bas susceptible d'être remplacé. C'est le profil le plus risqué, et la prime de prix associée à la vue actuelle est fragile. Fréquent dans les corridors Phra Khanong / On Nut / Sukhumvit 71+ où l'assemblage foncier reste actif.

Comment nous intégrons cela dans la due diligence Khorna

Chaque projet que nous présélectionnons fait l'objet d'une évaluation du risque de vue dans le dossier de due diligence, classée comme protégée / protégée par probabilité / non protégée, avec les préoccupations spécifiques signalées (par exemple, « Parcelle Y à 45 m avec zonage 30 étages : à surveiller »). Nous ne déconseillons pas systématiquement les vues non protégées : parfois le prix reflète le risque et le compromis se justifie. Mais nous le mettons en évidence avant que vous ne signiez, pas après.

Ce qu'il faut demander au promoteur

• · Quelle est la hauteur constructible sur chaque parcelle dans un rayon de 200 m de cette unité ?
• · L'une de ces parcelles est-elle détenue par des entités ayant des dossiers EIA actifs ?
• · Que stipule la clause de protection de l'acheteur si une tour voisine obstrue la vue de l'unité (certains projets de luxe incluent une protection partielle, la plupart non) ?
• · Le promoteur lui-même a-t-il déposé des permis pour des parcelles adjacentes (parfois c'est le même promoteur qui construira à côté) ?

Votre vue n'est protégée que dans la mesure où le zonage, les parcelles adjacentes et le délai de développement des terrains vides autour de vous le permettent. Achetez en toute lucidité, pas sur le panorama visible.

Parlons-en

Nous extrayons les données de zonage, de propriété et du registre EIA pour chaque projet sur lequel nous menons une due diligence. Vous souhaitez l'évaluation du risque de vue pour une unité que vous envisagez ? Dites-nous laquelle.