Le moment 'haha' à 3 millions de bahts · pourquoi les rendements de Bangkok sont encore sous-évalués

Les calculs qui font changer d'avis

Un studio à 3 000 000 THB dans le centre de Bangkok · Asok, Phayathai ou les corridors secondaires de Sukhumvit · se loue entre 25 000 et 30 000 THB par mois en gestion professionnelle. Cela représente un rendement brut de 10 à 12 %. Après charges de copropriété, taxes et 10 % de gestion, vous obtenez un rendement net de 6 à 7 % sur le bien. Essayez de trouver cela à Londres, Paris, New York, San Francisco ou Sydney.

3 millions de bahts investis. 30 000 bahts par mois qui rentrent. La première fois que cela fait vraiment tilt, la plupart des gens s'arrêtent et relisent les chiffres.

Pourquoi l'immobilier occidental ne rivalise plus sur le rendement

• · Londres prime · 2 à 3 % net après frais. Les acheteurs ont besoin de plus-value en capital pour rentabiliser.
• · Paris · 2 à 3 % net. Fiscalité lourde. Droits des locataires très favorables au preneur.
• · New York · 3 à 4 % net mais entretien et taxes grignotent davantage. Restrictions de location en co-op.
• · San Francisco · 2 à 3 %. Risque de vacance élevé en bas de cycle. Complexités du contrôle des loyers.
• · Sydney · 2,5 à 3 %. Le negative gearing intégré aux calculs signifie que la plupart des investisseurs perdent de l'argent sur les flux de trésorerie en attendant la valorisation.
• · Tokyo · 4 à 5 %. Mieux que l'Occident mais toujours en dessous de Bangkok prime, et l'exposition au JPY complique la donne pour les investisseurs internationaux.

Pourquoi les rendements de Bangkok sont toujours de 5 à 7 % net (et le brut peut être bien supérieur)

Trois raisons se cumulent. Premièrement, l'offre · Bangkok continue de construire, et les prix au m² restent bien en dessous de ceux de ses pairs asiatiques. Deuxièmement, la demande · la base d'acheteurs s'élargit (relocalisations depuis Hong Kong, diversification depuis la Chine continentale, migration fiscale occidentale, cohorte DTV/LTR) plus vite que l'offre ne peut suivre. Troisièmement, la mauvaise valorisation · les capitaux mondiaux commencent tout juste à reconnaître Bangkok comme la valeur refuge de l'Asie, et les rendements ne se sont pas encore comprimés au niveau de Singapour ou de Tokyo.

Ce que 3 millions de bahts achètent réellement

Un studio de 28 à 35 m² dans un immeuble de qualité près d'une station BTS ou MRT. Neuf à Asok, Phayathai ou dans le corridor Bang Chak. Revente à Phrom Phong / Sukhumvit. Le vivier de locataires est large · titulaires DTV, expatriés cadres, jeunes actifs thaïlandais, séjours courts d'entreprise. Avec Maison Siam aux commandes, vous n'avez rien à gérer. L'argent tombe, c'est tout.

Les autres désavantages occidentaux que l'on oublie

• · Droits des locataires · la plupart des juridictions occidentales penchent en faveur du locataire. L'expulsion est lente, coûteuse et incertaine.
• · Vacance · les centres-villes occidentaux ont connu des fenêtres de vacance de plus de 6 mois en 2020-2021. Bangkok prime est resté sous les 30 jours sur la même période.
• · Liquidité · vendre un bien à Londres ou Paris prend des mois. Une revente à Bangkok prime se conclut en quelques semaines.
• · Entretien · les immeubles occidentaux des années 1990 et 2000 nécessitent 1 à 2 % de la valeur en capex annuel. Les constructions récentes de Bangkok, avec des fonds de réserve gérés par le syndic, sont nettement moins coûteuses.
• · Exposition aux devises · les acheteurs occidentaux ont tendance à être surconcentrés dans leur monnaie d'origine. Une diversification en THB constitue en soi une couverture.

Quand cette thèse l'emporte

La première fois qu'un investisseur occidental fait les calculs, il les refait souvent en pensant s'être trompé. 30 000 bahts par mois sur 3 millions de bahts est suffisamment inhabituel pour évoquer une arnaque plutôt qu'un rendement locatif stable. Une fois qu'il vérifie · les charges de copropriété sont effectivement de 50 à 80 THB / m², la gestion réellement à 10 %, la vacance réellement de 30 jours, la fiscalité effectivement de 10 % effectifs · les chiffres tiennent et il achète.

Combien de temps cela va-t-il durer

Des années, pas des mois. Les moteurs structurels du déséquilibre offre-demande (extension du BTS jusqu'en 2030, tendances migratoires des expatriés, densification des infrastructures) s'inscrivent à l'échelle de la décennie. Une compression des rendements au niveau de Singapour (2 à 3 %) supposerait que les prix de Bangkok doublent à peu près · ce qui signifie que le même bien se loue au même prix mais que vous avez réalisé 100 % de plus-value en capital, ou que les loyers augmentent encore. Dans tous les cas, l'acheteur d'aujourd'hui est bien positionné.

Trois millions de bahts. Trente mille par mois. Marché liquide. Vivier locatif solide. Aucun contentieux locatif. Les chiffres tiennent. C'est le déclic.

Parlons-en

Nous modélisons précisément ce que 3, 5, 10 ou 30 millions de bahts vous achètent · rendement mensuel, rendement annuel, plus-value attendue, liquidité de sortie. Indiquez-nous votre budget et nous vous renvoyons les chiffres.