Comment vieillissent les condos de Bangkok · quels immeubles tiennent à 20 ans et lesquels non

Pourquoi cette préoccupation est légitime

En parcourant Sukhumvit, vous pouvez identifier les bâtiments par décennie. Certaines tours de 1995 paraissent encore impeccables. Certaines constructions de 2010 semblent épuisées. La différence tient rarement à la qualité de construction à la livraison · la différence se joue sur les 20 années de gestion qui suivent. La plupart des acheteurs étrangers ne savent pas lire ce signal, et valorisent donc chaque immeuble de la même manière. C'est cette inefficience que nous exploitons.

Ce qui fait mal vieillir un condo à Bangkok

• · Gestion défaillante de la personne juridique · comité peu impliqué, entretien différé, litiges sur des charges gonflées
• · Fonds de réserve sous-doté · lorsque le système d'ascenseurs tombe en panne à l'an 18, il n'y a pas d'argent pour le remplacer
• · Profil de propriété dominé par les locataires · les locataires de courte durée s'investissent moins que les propriétaires occupants, les parties communes se dégradent
• · Absence de contrat d'entretien à long terme avec l'équipe de gestion technique du promoteur d'origine
• · Exposition climatique · l'air salin en bord de fleuve corrode les façades, les unités exposées au nord subissent davantage de dégâts liés à l'humidité
• · Abus de location courte durée · les opérations de type Airbnb sollicitent fortement les halls, ascenseurs et équipements communs

Ce qui fait bien vieillir un condo à Bangkok · les quatre signaux

• · Promoteur d'origine maintenu comme gestionnaire technique au-delà de la 5e année · responsabilité continue
• · Solde du fonds de réserve en croissance d'année en année, avec un plan d'investissement documenté
• · Ratio de propriétaires occupants supérieur à 40 % · ils votent pour un entretien rigoureux car ils y vivent
• · Projets d'investissement récents exécutés dans les délais et le budget · rénovation des ascenseurs, rafraîchissement du hall, réfection de la piscine

Condos de Bangkok ayant exceptionnellement bien vieilli

The Met (2009) à Sathorn s'échange toujours avec une prime sur le marché car il a été conçu par WOHA, a conservé son équipe de gestion technique d'origine, et la personne juridique a géré rigoureusement le fonds de réserve. Empire Place (2009) à Sathorn présente une histoire similaire. The Sukhothai Residences (2014) en bord de fleuve · résidence de marque, équipements gérés par l'hôtel, vieillit selon une courbe entièrement différente. Ce sont les modèles · ils partagent les quatre signaux.

Les résidences de marque vieillissent différemment

Mandarin Oriental Residences, Banyan Tree Residences, Ritz-Carlton Residences MahaNakhon, Park Hyatt Residences · ces immeubles sont opérationnellement liés à la marque hôtelière. La réputation de l'hôtel se joue dans le hall de l'immeuble. Les standards d'entretien restent au niveau de la livraison pendant toute la durée de vie de l'actif. La prime de 30 à 50 % par rapport aux tours standards reflète cela · et cette prime se maintient généralement.

Ce que les acheteurs devraient réellement faire

• · Obtenez les procès-verbaux des AG de la personne juridique des 5 dernières années avant de signer · litiges, points reportés, historique des charges
• · Demandez le solde du fonds de réserve et le plan d'investissement à 10 ans
• · Visitez trois immeubles plus anciens du même promoteur dans la même zone · ceux de 10 et 15 ans constituent votre indicateur prospectif
• · Inspectez le parking résidentiel · piliers éraflés, dalles de plafond endommagées, équipements qui fuient révèlent tous la discipline de gestion
• · Parlez directement au gestionnaire de l'immeuble · interrogez-le sur l'ancienneté du personnel, les problèmes récents, les projets prévus

L'unité que vous achetez à la livraison n'est pas l'unité que vous revendrez à l'an 15. La qualité de la gestion est la variable qui détermine dans quelle direction la valeur évolue.

Comment nous intégrons cela

Chaque revente de notre sélection fait l'objet d'une évaluation de la courbe de vieillissement · santé de la personne juridique, fonds de réserve, ratio de propriétaires occupants, exécution récente des investissements. Pour le sur plan, nous évaluons l'historique de gestion technique du promoteur sur ses immeubles existants. Demandez-nous l'évaluation accompagnant toute unité.