L'immobilier de Bangkok pour les investisseurs allemands et suisses · le guide pratique

Pourquoi les investisseurs allemands et suisses devraient s'intéresser à Bangkok

Si vous détenez l'essentiel de votre patrimoine en EUR ou en CHF, votre portefeuille est presque certainement corrélé · la BCE et la BNS suivent des cycles similaires, le DAX et le SMI évoluent tous deux au rythme des conditions financières occidentales, et votre bien immobilier domestique se trouve dans un cycle de taux qui vous a déjà mis sous pression. L'immobilier de Bangkok vous offre un actif tangible en pleine propriété, libellé en THB, qui réagit aux flux de capitaux asiatiques, et non aux taux de Francfort ou de Zurich.

L'écart de rendement est également plus important que la plupart des investisseurs ne le pensent. Un studio haut de gamme à Munich rapporte 2,0 à 2,5 % net après frais. Un studio haut de gamme à Phrom Phong génère 5,5 à 6,5 % net sur la même classe d'actifs. Le bien à Bangkok est également 40 à 60 % moins cher au mètre carré.

Comment un investisseur allemand structure l'opération

• · Virez les EUR depuis votre banque allemande vers Bangkok en une seule tranche supérieure à l'équivalent de 50 000 USD. La banque thaïlandaise réceptrice émet un certificat FET, qui est votre passeport de rapatriement.
• · Achetez en votre nom personnel. Pas de société thaïlandaise, pas de montage en bail emphytéotique, pas de prête-nom. Les condominiums sous quota étranger sont en pleine propriété pour les étrangers.
• · Impôt sur le revenu : les revenus locatifs sont imposables en Thaïlande, déclarés via un numéro fiscal. La convention avec l'Allemagne impute l'impôt thaïlandais sur la dette fiscale allemande. Le taux effectif net pour la plupart des investisseurs allemands se situe entre 5 et 15 %.
• · Anlage KAP : les plus-values sur l'immobilier thaïlandais sont imposées en Thaïlande, et non en Allemagne, en vertu de la convention. Conservez le bien pendant n'importe quelle durée · aucune préoccupation liée à la Spekulationsfrist.
• · Rapatriement : présentez le certificat FET, vendez, virez le produit à l'étranger. Le FET est le seul élément qui compte ici.

Comment un investisseur suisse structure l'opération

• · Les virements directs de CHF vers THB sont sans difficulté. La BNS n'applique aucun contrôle des capitaux. Utilisez UBS, ZKB ou PostFinance · toutes traitent le THB.
• · La convention de double imposition Suisse-Thaïlande est favorable. Les revenus locatifs sont imposés en Thaïlande, avec crédit d'impôt en Suisse. L'impôt sur la fortune relatif au bien est calculé en Suisse sur la valeur nette · hypothèque et frais déduits.
• · Les investisseurs suisses placent souvent leurs revenus sur des comptes en THB à Singapour ou à Hong Kong avant rapatriement, optimisant ainsi la jambe de change. Discutez du timing avec votre gestionnaire de patrimoine.
• · Plus-values : imposées uniquement en Thaïlande en vertu de la convention. Pas d'impôt fédéral suisse sur les plus-values des biens mobiliers, et l'immobilier thaïlandais est considéré comme mobilier aux fins de la convention.

Ce à quoi ressemble réellement le rendement en THB exprimé en EUR ou CHF

Prenons un studio à 13 M THB à Tela Thonglor. Rendement locatif net de 6,1 % en THB · 793 000 THB par an. Au taux THB/EUR actuel d'environ 38, cela représente 20 800 EUR. Au taux THB/CHF d'environ 26, cela représente 30 500 CHF. Après impôt dans votre pays de résidence, vous obtenez 14 000 à 17 000 EUR, ou 21 000 à 25 000 CHF par an, pour un investissement de 340 000 EUR / 500 000 CHF. Cela représente un rendement net en cash de 4 à 5 % dans votre devise nationale, plus 7 à 8 % de plus-value en capital attendue en THB.

Les investisseurs en EUR et CHF bénéficient d'une combinaison rare : devise découplée, économie découplée, et rendement en cash qu'ils ne peuvent trouver chez eux. La structure est plus simple que la plupart ne l'imaginent.

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