Promoteurs de Bangkok comparés · qui livre, qui retarde, qui est sûr

Pourquoi cela compte plus que les acheteurs ne le pensent

L'achat sur plan en Thailand implique de verser 30 à 40 % du prix de l'unité sur 18 à 36 mois · avant même que le bâtiment n'existe. Si le promoteur connaît des difficultés financières en cours de projet, votre capital engagé est en risque. Deux promoteurs de Bangkok ont fait faillite en cours de construction au cours de la dernière décennie. Plusieurs ont retardé la livraison de 12 à 24 mois. Le problème de sélection est réel, et la plupart des acheteurs étrangers ne font pas ce travail préparatoire.

Sansiri (SET : SIRI)

Plus grand promoteur résidentiel pur coté en bourse. Chiffre d'affaires 2024 d'environ 38 Mds THB. Ratio dette nette/fonds propres d'environ 1,0 à 1,2 · solide pour le secteur. Historique de livraison dans les délais sur plus de 95 % des projets récents. La prime de marque se traduit par des valeurs de revente de 8 à 12 % supérieures à celles des concurrents. L'option par défaut la moins risquée pour les acheteurs étrangers.

AP Thailand (SET : AP)

Forte orientation condo urbain, en partenariat avec Mitsubishi Estate (partenaire institutionnel japonais), ce qui maintient un bilan conservateur. Ratio dette nette/fonds propres d'environ 0,7 à 0,9 · parmi les plus prudents du secteur. Historique de livraison excellent. Prime de marque légèrement inférieure à Sansiri, mais les calculs de rendement fonctionnent souvent mieux. Promoteur favorable aux investisseurs.

Origin Property (SET : ORI)

Croissance agressive, multiples sous-marques (Park Origin, Knightsbridge, Notting Hill). Ratio dette nette/fonds propres élevé entre 1,5 et 1,8 · un effet de levier plus important signifie un volume de projets plus élevé, mais une sensibilité accrue aux cycles. Livraison généralement dans les délais mais avec des retards occasionnels de 6 mois. Rendements solides par THB investi · positionnement idéal sur le segment milieu de gamme.

Noble Development (SET : NOBLE)

Promoteur de taille moyenne avec une solide réputation en matière de design. Ratio dette nette/fonds propres d'environ 1,2 à 1,4. Historique de livraison solide. Moins institutionnel que SIRI / AP mais produit mieux conçu · des unités qui commandent des prix de revente premium. Bon choix pour les acheteurs sensibles à l'architecture et à la qualité des finitions.

Ananda Development (SET : ANAN)

Rendu célèbre par Ashton Asoke et le long litige relatif à la copropriété qui a suivi. Ratio dette nette/fonds propres historiquement élevé, en amélioration récente. Mérite une due diligence projet par projet · les projets de la ligne Ashton sont excellents au niveau de l'unité, mais le précédent juridique rend les investisseurs prudents. Nous faisons la due diligence des projets Ananda mais avec une marge de sécurité plus élevée.

Pruksa Real Estate (SET : PSH)

Plus grand promoteur thaïlandais en nombre d'unités, mais l'essentiel des revenus provient du segment des maisons basses / banlieusards et non des condos prime de Bangkok. La gamme Esse est leur offre centre-ville. Bilan solide (ratio dette/fonds propres < 1,0) grâce à l'échelle. Moins adapté à l'arbitrage de revente prime, mais inébranlable en termes de certitude de livraison.

Ce qu'il faut réellement examiner dans un formulaire 56-1

• · Ratio dette nette/fonds propres · le benchmark sectoriel est de 1,0 à 1,5, tout ce qui dépasse 2,0 nécessite une explication
• · Taux de transfert des projets · % d'unités achevées qui ont effectivement été transférées aux acheteurs (en dessous de 80 %, c'est un signal d'alarme)
• · Jours d'inventaire · durée pendant laquelle les stocks achevés invendus restent en portefeuille, le benchmark sectoriel est inférieur à 24 mois
• · Trésorerie + lignes de crédit non tirées · disposent-ils de 18 mois de financement de projet sans nouvelles ventes
• · Carnet de commandes · revenus contractés mais non encore comptabilisés, le pipeline de livraison futur

Notre classement par défaut selon la sécurité de livraison (du plus au moins sûr)

• · AP Thailand · partenaire institutionnel, faible levier, livraison solide
• · Sansiri · échelle, marque, prudent pour sa taille
• · Pruksa · avantage d'échelle, faible ratio dette/fonds propres
• · Noble · taille moyenne solide, produit de qualité
• · Origin · levier plus élevé mais livraison constante
• · Ananda · au cas par cas, avec le précédent Ashton pris en compte

L'achat sur plan, c'est deux achats · l'unité et le promoteur. Nous faisons la due diligence des deux avant toute présélection.

Parlons-en

Nous disposons des derniers ratios 56-1 pour chaque promoteur de notre portefeuille. Demandez la grille d'analyse de la santé du promoteur en complément de toute présélection de projets.