Project · 2026-04-24 · 6 min de lecture
Risque de livraison sur plan · la checklist de due diligence de l'acheteur
La plupart des acheteurs étrangers consacrent 90% de leur diligence à l'unité et 10% au promoteur. C'est l'inverse qu'il faut faire. Voici les 12 questions à poser avant de signer · celles qu'Alexandre pose à ses clients de Société Générale avant qu'ils s'engagent.
Les questions financières
- · Quel est le ratio dette nette/fonds propres du promoteur sur les trois dernières années ? La tendance est-elle à la hausse ou à la baisse ?
- · Sont-ils cotés au SET ? Si oui, consultez le dernier formulaire 56-1. Sinon, demandez les états financiers audités et une lettre bancaire.
- · Quel est leur indicateur de jours d'inventaire · combien de temps les stocks achevés invendus restent-ils ?
- · Quel est leur taux de transfert de propriété sur les immeubles achevés ?
Les questions sur les antécédents
- · Combien de projets ont-ils livrés au cours des 5 dernières années ? Quel a été le retard moyen ?
- · Certaines de leurs remises à la personne morale (juristic person) ont-elles fait l'objet de contestations devant les tribunaux ?
- · Quelle est la liquidité à la revente dans leurs immeubles livrés ? Les unités se vendent-elles en moins de 6 mois avec des écarts acceptables ?
Les questions spécifiques au projet
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- · Quelle est la vélocité de vente actuelle sur ce projet · unités par mois, et s'accélère-t-elle ou stagne-t-elle ?
- · Quel est le statut du quota étranger · combien d'unités étrangères vendues, combien restantes ?
- · Quel est le statut de leur EIA (étude d'impact environnemental) ? Approuvée ? Sous conditions ? Retardée ?
- · Qui est l'entrepreneur de construction et a-t-il livré sur des projets précédents du promoteur ?
- · Que prévoit le contrat SPA en cas de retard · existe-t-il une clause de pénalité financière si la remise dépasse 12 mois de retard ?
Signaux rouges qui doivent vous faire renoncer
- · Ratio dette nette/fonds propres supérieur à 2,0 sans plan clair de désendettement
- · Plusieurs projets récents retardés de 12 mois ou plus
- · Vélocité de vente en baisse trimestre après trimestre sur ce projet
- · EIA toujours « en révision » au-delà de 24 mois
- · Le SPA ne comporte aucune clause de pénalité côté promoteur en cas de retard
- · Le personnel commercial est incapable de vous communiquer les chiffres de vélocité de vente · signe qu'ils ne sont pas suivis de manière centralisée
Signaux jaunes à investiguer
- · Entrepreneur de construction sur son premier projet majeur avec ce promoteur
- · Quota étranger presque plein · vous êtes en queue de file pour toute libération de quota
- · Prix de vente de la phase 4 ou 5 identiques à la phase 1 · le projet n'est pas en surchauffe
Trois jours de due diligence sur le promoteur évitent trois ans de regret sur l'unité.
Ce que nous faisons pour vous
Chaque projet sur lequel nous menons une due diligence est accompagné d'une fiche de santé du promoteur répondant aux 12 questions. Vous n'avez pas à fouiller dans les dépôts du SET · nous vous remettons la synthèse. Demandez-la.