ระเบียบวิธี
คะแนนเฉพาะ 100 คะแนนเต็มที่เราใช้กับทุกโครงการที่เราประเมินอย่างเท่าเทียมกัน ผลตอบแทนและการเพิ่มมูลค่าคิดเป็นครึ่งหนึ่งของคะแนน ส่วนที่เหลือคือข้อมูลที่แยกแยะยูนิตที่ดีออกจากยูนิตที่ยอดเยี่ยม ใช้ระเบียบวิธีเดียวกันทั่วทั้งพอร์ตโฟลิโอ · ดังนั้นเมื่อเราบอกว่า "A+" ความหมายจะเหมือนกันไม่ว่าคุณกำลังพิจารณา Mandarin Oriental Residences หรือ Tela Thonglor
เหตุผลที่เราสร้างสิ่งนี้
ประกาศขายสาธารณะแสดงยูนิตหลายพันยูนิต แต่ละยูนิตมีจุดข้อมูลหลายสิบจุด · ราคา ตารางเมตร ทำเล ระยะห่างจาก BTS สิ่งอำนวยความสะดวก ค่าส่วนกลาง โควตาต่างชาติ ผู้พัฒนาโครงการ อายุ และสภาพ ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ไม่สามารถเปรียบเทียบบนพื้นฐานเดียวกันได้ ผลลัพธ์คือการตัดสินใจที่อาศัยรูปภาพและความรู้สึก
Khorna Score รวมทุกอย่างให้เป็นตัวเลขเดียวด้วยสูตรที่โปร่งใส คุณเห็นรายละเอียด คุณเชื่อมั่นในระเบียบวิธี คุณสามารถเปรียบเทียบโครงการต่าง ๆ ได้อย่างตรงไปตรงมา
หกองค์ประกอบ
ผลตอบแทนเงินสดคือรากฐาน หลังจากค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าบริหารจัดการ และอัตราว่าง สิ่งที่เหลืออยู่ในกระเป๋าของคุณ เราถ่วงน้ำหนักส่วนนี้สูงเพราะข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้างของกรุงเทพฯ เหนือตลาดตะวันตกคือผลตอบแทน · 4 ถึง 6% สุทธิที่นี่ เทียบกับ 2 ถึง 3% ในลอนดอน / ปารีส / นิวยอร์ก สำหรับสินทรัพย์ระดับเดียวกัน
สูตรคำนวณ
คะแนน = netYield × 4 จำกัดที่ 25 ดังนั้น 6.25% ขึ้นไปจะได้คะแนนสูงสุด
ผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่า 4% ถือเป็นปัญหาด้านผลตอบแทนไม่ว่าปัจจัยอื่นจะเป็นอย่างไร เราแทบไม่คัดเลือกยูนิตที่ต่ำกว่า 4% เข้าชอร์ตลิสต์
ทำเลพรีเมียมในกรุงเทพฯ มีการเพิ่มมูลค่าอย่างต่อเนื่องตลอดสองทศวรรษ ปัจจัยขับเคลื่อน (การขยายตัวของ BTS การย้ายถิ่นของชาวต่างชาติ ความหนาแน่นของมหาเศรษฐี) ทบต้นเข้าด้วยกัน การเพิ่มมูลค่ามีความสำคัญพอ ๆ กับผลตอบแทนในการถือครอง 7 ถึง 10 ปี
สูตรคำนวณ
คะแนน = expectedAppreciation × 3 จำกัดที่ 25 ดังนั้น 8.3% ต่อปีขึ้นไปจะได้คะแนนสูงสุด
การเพิ่มมูลค่าของทุนที่คาดการณ์ต่ำกว่า 4% บ่งชี้ถึงปัญหาของพื้นที่หรือตัวอาคารที่เราจะตั้งข้อสังเกตเพื่อพิจารณาอย่างใกล้ชิด
ความเร็วในการขายต่อสัมพันธ์โดยตรงกับความถี่ในการค้นหาชื่อโครงการในประเทศไทย เราดึงข้อมูลปริมาณการค้นหารายเดือนของแต่ละโครงการจาก Ahrefs โครงการที่มีปริมาณการค้นหาสูงจะขายต่อได้เร็วกว่า · เพราะกลุ่มผู้ซื้อตามธรรมชาติใหญ่กว่า
สูตรคำนวณ
ลอการิทึมตามปริมาณการค้นหาในไทยจาก Ahrefs ปริมาณ 4,000 ขึ้นไป = 15 ปริมาณ 200-499 = 6 น้อยกว่า 50 = 0
คะแนน 0 ไม่ได้หมายความว่าไม่ดี · หมายความว่ายังไม่อยู่ในเรดาร์ บางครั้งนั่นคือสิ่งที่ผู้ซื้อช่างเลือกต้องการพอดี
การเข้าถึงร้านอาหาร เครื่องดื่ม ฟิตเนส ห้างสรรพสินค้า และสถานีขนส่งสาธารณะภายในระยะ 800 เมตรด้วยการเดินเท้า เราดึงข้อมูลสดจาก Google Places สิ่งนี้ขับเคลื่อนความพึงพอใจของผู้เช่า DTV/LTR และอัตราค่าเช่าระยะสั้น · อาคารที่เดินสะดวกปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่า 5 ถึง 10%
สูตรคำนวณ
ผลรวมของคาเฟ่ + ร้านอาหาร + ฟิตเนส + ห้างสรรพสินค้าภายในระยะ 800 เมตร สิ่งอำนวยความสะดวก 70 แห่งขึ้นไป = 15 บวกโบนัส +1 สำหรับสถานี BTS/MRT 2 สถานีขึ้นไปในระยะ
สิ่งอำนวยความสะดวกต่ำกว่า 15 รายการหมายถึงต้องพึ่งพารถยนต์ ฐานผู้เช่าหายากขึ้น และการขายต่อช้าลง
ความเร็วในการขายออก อุปทานพร้อมขายต่อที่มีการเข้าถึง BTS มีกลุ่มผู้ซื้อที่ลึกที่สุด คอนโดก่อนสร้างเสร็จมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าแต่ขายออกช้ากว่าจนกว่าจะถึงการโอนกรรมสิทธิ์
สูตรคำนวณ
คะแนนพื้นฐานตามประเภทอุปทาน (ขายต่อ 6 / สร้างเสร็จใหม่ 8 / คอนโดก่อนสร้างเสร็จ 5) บวกโบนัสความใกล้ BTS (ต่ำกว่า 100 ม. +3, ต่ำกว่า 300 ม. +2, ต่ำกว่า 500 ม. +1)
คะแนนต่ำกว่า 5 หมายถึงช่องทางการออกจากการลงทุนแคบ · เราจะตั้งข้อสังเกตว่าเหมาะกับสถานการณ์ถือยาวจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น
ความเสี่ยงในการส่งมอบโครงการคอนโดก่อนสร้างเสร็จและการบำรุงรักษาอาคารหลังการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสองอย่างขึ้นอยู่กับประวัติผลงานและงบดุลของผู้พัฒนาโครงการ ผู้พัฒนาโครงการระดับท็อปหกที่จดทะเบียนใน SET (Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa, Ananda) ได้คะแนนเต็ม ผู้ดำเนินการแบรนด์ (Mandarin Oriental, Banyan Tree, Ritz-Carlton) ก็ได้คะแนนสูงเช่นกัน
สูตรคำนวณ
ผู้พัฒนาโครงการจดทะเบียนใน SET ระดับ Tier 1 = 10 คะแนน ผู้บริหารแบรนด์ / Tier 2 = 8 คะแนน อื่นๆ = 5 คะแนน
ต่ำกว่า 5 หมายความว่าเราต้องการมูลค่าระดับยูนิตที่โดดเด่นเป็นพิเศษ หรือมิฉะนั้นเราจะไม่ประเมินผู้พัฒนาโครงการรายนั้นเลย
เกณฑ์การให้เกรด
ระดับสูงสุด ดีที่สุดในพอร์ตโฟลิโอ · มักเป็นโครงการ full-service ในย่านสุขุมวิทระดับ prime
ชอร์ตลิสต์ลำดับแรก สินค้าจำกัด โควตาต่างชาติเต็มเร็ว
ดีรอบด้าน ผลตอบแทนดี ทำเลแข็งแกร่ง ผู้พัฒนาโครงการมีฐานะการเงินดี
มูลค่าดีเยี่ยม · เป็นแกนหลักของชอร์ตลิสต์นักลงทุนส่วนใหญ่
มั่นคง · มีจุดอ่อนเล็กน้อยในหนึ่งหรือสององค์ประกอบ ซึ่งสมดุลด้วยจุดแข็ง
ควรพิจารณาโดยมีเหตุผลการลงทุนที่ชัดเจน · การแลกเปลี่ยนแบบใดที่เหมาะกับคุณ
ปานกลาง · เพียงพอแต่ไม่โดดเด่น มักเป็นการขายต่อของโครงการเก่าหรืออยู่ในพื้นที่ที่ไม่ใช่ระดับ prime
เหมาะกว่าก็ต่อเมื่อคุณมีเหตุผลเฉพาะ (ความชอบทำเล หรือไลฟ์สไตล์ที่เข้ากัน)
ต่ำกว่าค่ามัธยฐาน มีข้อกังวลเฉพาะที่เราจะนำเสนอในเอกสารประเมินการลงทุน
เราขอแนะนำให้พิจารณาทางเลือกที่มีเกรดสูงกว่า เว้นแต่ราคาจะดีเป็นพิเศษ
ไม่อยู่ในชอร์ตลิสต์ปัจจุบันของเรา มีองค์ประกอบที่อ่อนแอหลายจุด
ข้ามไปดีกว่า เว้นแต่คุณจะมีข้อมูลภายในที่เราไม่มี
"BUY NOW" ทำงานอย่างไร · คำอธิบายราคาเข้าซื้อ
เมื่อคุณเห็นผลสรุปอย่าง "MODEST EDGE · ราคาตลาดสดสูงกว่าราคาเข้าซื้อของเรา 7%" นั่นไม่ใช่เวทมนตร์ · แต่เป็นการเปรียบเทียบราคาสองชุดบนพื้นฐานเดียวกัน
ตัวเลขที่สมจริงสำหรับ Bangkok: การซื้อตรงจากผู้พัฒนาโครงการมักให้ส่วนต่างได้เปรียบ 3 ถึง 7% สินค้าเฟส 1 หรือยูนิตที่ได้รับการจัดสรรเฉพาะ · สูงสุด 10 ถึง 15% ส่วนต่างเกิน 15% พบได้ยากและบ่งชี้ถึงสถานการณ์เฉพาะ (off-market, distressed, โควตาก่อนเปิดตัว) ด้วยเหตุนี้ BUY NOW จึงเริ่มทำงานที่ระดับ 15% ขึ้นไปเท่านั้น · เราไม่นำเสนอราคาเข้าซื้อทั่วไปให้ดูเกินจริง
เราไม่ได้บอกว่า "หาส่วนลดให้คุณ" แต่เราให้คุณเข้าถึงราคาที่ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ไม่รู้ว่ามีอยู่
ระดับคำแนะนำสะท้อนช่วงส่วนต่างที่เป็นจริง · BUY NOW เฉพาะที่ 15% ขึ้นไป (พบได้ยากจริง) MODEST EDGE ที่ 5 ถึง 15% (ปกติและซื่อตรง) GOOD ENTRY เมื่อราคาสอดคล้องกับมูลค่าจริง WAIT เมื่อการเข้าถึงของเราไม่ได้เหนือกว่าตลาด ระดับนี้ถูกปรับเทียบให้ปกป้องได้ เรารับปากว่าจะส่งมอบภายในส่วนต่าง 5% จากราคาเริ่มต้นของเรา หรือคำแนะนำจะถูกปรับ
สิ่งที่ไม่อยู่ในคะแนน แต่อยู่ในการประเมินของเรา
Khorna Score และคำแนะนำครอบคลุมผลตอบแทน การเพิ่มมูลค่า อุปสงค์ ความสะดวกในการเดิน สภาพคล่อง คุณภาพของผู้พัฒนาโครงการ และส่วนต่างราคา ปัจจัยสำคัญอื่น ๆ ที่เรานำเสนอในเอกสารประเมินแทนที่จะรวมในตัวเลขหลัก ได้แก่:
สิ่งที่เราไม่ทำ
พูดคุยกับเรา
โครงการระดับท็อป 5 แห่งที่เหมาะกับงบประมาณ เส้นทางวีซ่า และเป้าหมายผลตอบแทนของคุณ พร้อมรายละเอียด Khorna Score ครบถ้วนของแต่ละโครงการ