หกมายาคติเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ทำให้ทุนต่างชาติไม่กล้าเข้า

ความเชื่อผิดที่ 1 · ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้จริง

ไม่จริง ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ขาดในห้องชุดคอนโดมิเนียมในชื่อของตนเอง พร้อมโฉนดเช่นเดียวกับที่คนไทยได้รับ ข้อจำกัดเดียวคือเพดานโควตาต่างชาติในระดับอาคารที่ 49% ของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด เมื่อคุณได้ห้องชุดที่อยู่ในโควตาต่างชาติแล้ว กรรมสิทธิ์เป็นของคุณ จดทะเบียนที่กรมที่ดิน และโอนได้เช่นเดียวกับคอนโดที่คนไทยถือครองทุกประการ

ความเชื่อผิดที่ 2 · รัฐบาลสามารถยึดทรัพย์สินของชาวต่างชาติได้

การยึดทรัพย์สินขนาดใหญ่ครั้งสุดท้ายของชาวต่างชาติในประเทศไทยเกิดขึ้นในช่วงสงครามโลกครั้งที่สอง ราวแปดสิบกว่าปีที่แล้ว ประเทศไทยในยุคปัจจุบันมีสนธิสัญญาระหว่างประเทศ (BITs) กับประเทศแหล่งทุนหลักส่วนใหญ่ ซึ่งคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินของชาวต่างชาติ ประเทศไทยรองรับเงินทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติอย่างต่อเนื่องตั้งแต่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 · มีประวัติการดำเนินการกว่า 45 ปี ไม่มีกรณีที่บันทึกไว้ว่าคอนโดที่ซื้ออย่างถูกต้องในโควตาต่างชาติถูกยึด

ความเชื่อผิดที่ 3 · คุณไม่สามารถนำเงินออกได้

ไม่จริง เพียงแต่ต้องดำเนินการทางธุรการขั้นตอนเดียว ใบรับรอง FET (Foreign Exchange Transaction) ที่ออกโดยธนาคารไทยเมื่อคุณโอนเงินเข้ามา คือเอกสารทางกฎหมายสำหรับการนำเงินกลับออกประเทศ เมื่อขาย คุณสามารถนำใบรับรองนี้ไปแสดงและโอนเงินออกได้โดยไม่มีข้อจำกัด เรามีบทวิเคราะห์เชิงลึกเกี่ยวกับ FET · ข้อผิดพลาดเดียวที่ผู้ซื้อต่างชาติมักทำคือไม่ขอใบรับรองจากธนาคารในตอนวางเงินมัดจำ

ความเชื่อผิดที่ 4 · คอนโดก่อนสร้างเสร็จในประเทศไทยมีความเสี่ยงสูง

จริงบางส่วนเมื่อสิบปีที่แล้ว แต่ส่วนใหญ่ไม่จริงในปัจจุบัน ผู้พัฒนาโครงการที่จดทะเบียนใน SET · Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa · ดำเนินงานภายใต้ความรับผิดชอบของตลาดสาธารณะ มีงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบ และมีการเปิดเผยข้อมูลตามแบบ 56-1 อุตสาหกรรมนี้มีการรวมตัวกันแล้ว มีผู้พัฒนาโครงการรายย่อยสองรายที่ปิดตัวลงระหว่างปี 2010 ถึง 2015 หลังจากนั้นไม่มีอีกเลย ความเสี่ยงมีอยู่จริง แต่เลือกได้ · เลือกผู้พัฒนาโครงการ 6 อันดับแรกที่จดทะเบียนใน SET และอัตราการผิดนัดในประวัติศาสตร์ก็แทบเป็นศูนย์ หน้าที่ของผู้ซื้อคือการเลือกผู้พัฒนาโครงการที่เหมาะสม ไม่ใช่การหลีกเลี่ยงคอนโดก่อนสร้างเสร็จทั้งหมวดหมู่

ความเชื่อผิดที่ 5 · ศาลไทยจะไม่บังคับใช้สัญญาให้ชาวต่างชาติ

ไม่จริง ประเทศไทยมีระบบกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำงานได้ กรมที่ดินเป็นผู้ดูแลทะเบียนโฉนด และเจ้าของชาวต่างชาติชนะคดีเป็นประจำ คดีพิพาทนิติบุคคลของ Ashton Asoke บางครั้งถูกยกมาเป็นตัวอย่างขัดแย้ง · แต่หากอ่านคดีอย่างละเอียด จะพบว่าเป็นข้อพิพาทเรื่องนิติบุคคลเกี่ยวกับการเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลาง ไม่ใช่คดีเพิกถอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของยังคงรักษาห้องชุดและกรรมสิทธิ์ไว้ได้ตลอดกระบวนการ ศาลไทยทำงานได้ · อาจล่าช้า เช่นเดียวกับศาลในทุกประเทศ แต่บังคับใช้กฎหมายได้

ความเชื่อผิดที่ 6 · อสังหาริมทรัพย์ใน Bangkok อยู่ในภาวะฟองสบู่

ราคาคอนโดระดับไพรม์ใน Bangkok ปรับตัวขึ้น 4 ถึง 7% ต่อปีในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โดยมีการปรับฐานครั้งใหญ่เฉพาะช่วงปี 2020 ถึง 2021 เปรียบเทียบกับเรื่องเล่าฟองสบู่รอบ Singapore (เพิ่มขึ้นกว่า 15% ต่อปี), Hong Kong (กลางทศวรรษ 2010), หรือ Sydney (กลางทศวรรษ 2020) Bangkok เติบโตเพราะ Bangkok ยังคงสะสมความมั่งคั่งอย่างต่อเนื่อง · ความหนาแน่นของมหาเศรษฐีเพิ่มขึ้น ประชากรชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่เพิ่มขึ้น การท่องเที่ยวเกินกว่าระดับก่อน COVID และการย้ายฐานทุนระดับภูมิภาค อุปสงค์ค่อยๆ ดึงราคาขึ้น นั่นคือการเติบโตเชิงโครงสร้าง ไม่ใช่ฟองสบู่

สิ่งที่มีความเสี่ยงจริง

• · การซื้อคอนโดก่อนสร้างเสร็จจากผู้พัฒนาโครงการที่ไม่ได้จดทะเบียนและไม่มีประวัติผลงาน · เลือกได้ จึงควรหลีกเลี่ยง
• · การข้ามขั้นตอนใบรับรอง FET · ความเกียจคร้านทางธุรการที่สร้างปัญหาจริงตอนนำเงินออก
• · การซื้อผ่านโครงสร้างบริษัทไทยเพื่อหลีกเลี่ยงโควตาต่างชาติ 49% · ผิดกฎหมาย เคยมีการดำเนินคดีมาแล้ว ควรหลีกเลี่ยง
• · การซื้อนอกโควตาต่างชาติด้วยวิธีสิทธิการเช่าระยะยาวเป็นทางอ้อม · อ่อนแอกว่ากรรมสิทธิ์ขาด มีความเสี่ยงสูงกว่าตอนขายออก

สิ่งที่คุณควรกังวลจริงๆ

หากเลือกอาคารผิด ผู้พัฒนาโครงการผิด หรือทำเลผิด คุณจะมีปัญหาเรื่องผลตอบแทนและปัญหาเรื่องการขายต่อ · ไม่ใช่ปัญหาทางกฎหมาย เรื่องเล่าที่ชาวต่างชาติเล่าต่อกันเกี่ยวกับความเสี่ยงของอสังหาริมทรัพย์ไทย ส่วนใหญ่คือเรื่องของคนที่ข้ามขั้นตอนการตรวจสอบสถานะของผู้พัฒนาโครงการและตัวห้องชุด กรอบกฎหมายมั่นคง ปัญหาที่แท้จริงคือเรื่องการคัดเลือก

ความเสี่ยงในประเทศไทยส่วนใหญ่คือความเสี่ยงจากการคัดเลือกที่ถูกแต่งให้ดูเหมือนความเสี่ยงเชิงระบบ เลือกให้ดีแล้วระบบจะปกป้องคุณได้อย่างเพียงพอ

ติดต่อเรา

Alexandre เคยประเมินความเสี่ยงด้านวาณิชธนกิจที่ Société Générale ก่อนจะก้าวขึ้นเป็นผู้ขายอันดับหนึ่งที่ FazWaz เราคัดเลือกได้ดี ขอรายชื่อโครงการที่คัดมาแล้วได้ที่นี่