あなたの1031チェーンは米国不動産にロックされています。それでは実現できない分散投資が、ここにあります。

賃貸収入に対する連邦税および州所得税

米国における影響

賃貸収入は限界税率で課税。州税は0%(フロリダ州、テキサス州、ネバダ州)から13.3%(カリフォルニア州)まで幅があり、富裕層の実効税率は30〜45%に達することが多くなります。

タイでの取扱い

賃貸収入に対するタイの源泉徴収税は、タイ・米国租税条約(1996年、発効済)に基づき米国税額から控除可能です。標準30%のタイ経費控除が適用されます。同等の利回りであれば、タイ源泉所得の実効税率は米国源泉所得を下回るケースが多くなります。分散投資により州税集中リスクも軽減されます。

1031交換の制約

米国における影響

同種交換は米国国内のみ対象。海外不動産への乗り換えによる譲渡益繰延は不可能で、米国国内エクスポージャーに固定されます。

タイでの取扱い

Bangkokの不動産は定義上1031チェーンの対象外です。これは欠陥ではなく、米国国内の1031チェーンでは実現できない真の地理的・通貨的分散をもたらす利点です。売却時の譲渡益はタイの源泉徴収制度と米国外国税額控除で対応します。

FATCAおよびFBAR報告義務

米国における影響

米国人は海外金融口座(合計1万ドル超の場合FBAR)および海外不動産所得を毎年報告する必要があります。違反した場合の罰則は厳格です。

タイでの取扱い

直接的な不動産所有(ご自身名義の権利証)自体はFATCAの報告対象外です。賃貸収入を保管する銀行口座は、合計1万ドルの基準を超えるとFBAR報告対象となります。Khornaのプロセスでは、FETF、権利証、口座フローを文書化し、お客様のCPAがForm 8938およびFBARを円滑に提出できるようサポートします。

タイ上場REITエクスポージャーにおけるPFICの罠

米国における影響

タイ上場REIT株式を保有する米国人は、PFIC保有者と分類され、Section 1291の懲罰的課税の対象となる可能性があります。

タイでの取扱い

外国人枠コンドミニアムの直接所有はPFICエクスポージャーがありません。ファンド持分ではなく権利証を保有するためです。これはS-REITやタイ上場REIT(PFIC該当の可能性あり)と比較して、米国人にとってよりクリーンなストラクチャーです。取得時には米国税務カウンセルと連携してストラクチャリングを行います。

エグジット後の創業者

米国のテック企業を売却したばかり。税引後の流動資産は200万〜800万ドル。米国株式に偏ったデフォルト配分に資金が流れ込む前に、国際的な分散投資を検討中。税効率のためにFEIE適格居住地と組み合わせるケースが多くあります。典型的な購入物件:1,800万〜3,500万THBのプロンポン、サトーン、またはリバーサイドのブランデッドレジデンス2ベッドルーム。

国際分散へ移行するサンベルト地域の家主

米国サンベルト地域で4〜10戸のポートフォリオを構築。2022〜2025年にキャップレートが圧縮。1031交換では実現できない真の非米ドルエクスポージャーを得るため、1〜2戸をBangkokプライム物件へ振り替えることを検討中。典型的な購入物件:1,200万〜2,500万THBのプロンポン、アソーク、またはサトーンの1ベッドルームまたは2ベッドルーム。

退職を迎えるアメリカ人

60代の退職した専門職夫婦。純資産150万〜400万ドル+社会保障+401k。Bangkokを通年または半年の居住地として検討中(米国の5分の1の価格で受けられるタイの医療が主な魅力。ビザはLTR Wealthy Pensioner)。典型的な購入物件:1,200万〜2,200万THBのプロンポン、サトーン、またはリバーサイドの2ベッドルーム。

アメリカ人ファミリーオフィスのプリンシパル

米国の多世代にわたる富裕層。多様な資産クラスにわたり純資産1,000万ドル以上。米ドル建て資産以外への地理的分散を構築中。相続計画上の検討事項として、Thailandでは直系子孫への1億THB以下の相続には相続税がかかりません。典型的な購入物件:3,000万〜8,000万THBのサトーン、リバーサイド、またはプロンポンのブランデッドレジデンス(Mandarin Oriental、Aman、Four Seasons)。