欧米不動産市場は閉鎖。Bangkokは機関投資家グレードのASEAN受け入れ先です。

制裁によって引き起こされた欧米不動産市場の閉鎖

今日の制約

EU、UK、米国、カナダの住宅不動産市場はロシア資本に対して閉ざされており、例外は限定的・既存ポジションは圧力下にあります

タイ国内での扱い

タイは欧米の制裁体制に参加していません。Bangkok Bank、UOB Thailand、その他の主要タイ系銀行は、適切なKYCドキュメンテーションを伴うロシアおよびCISの顧客を受け入れています。Khornaは検証可能な合法資金のみを取り扱い、購入プロセス全体を通じてコンプライアンス・ドキュメンテーションを調整します。

銀行送金経路における摩擦

今日の制約

ロシアの銀行から欧米の銀行への国際送金は、遅延、厳格な審査、時に拒否の対象となります。一部の金融機関はSWIFTから遮断されています。

タイ国内での扱い

トルコ、UAE、カザフスタン、アルメニア、ジョージアの銀行経路を経由したルーティングは、合法的な取引について機能します。タイの受取銀行は、外貨で資金が到着した時点でFETF(外国為替取引フォーム)を発行します。これは土地局が外国人枠での名義変更時に要求する書類です。

ルーブルの変動性

今日の制約

RUBは2022年から2025年にかけて米ドルに対して30〜50%の変動を示しています。国内のルーブル建て資産は通貨価値の毀損リスクにさらされています。

タイ国内での扱い

THBは過去10年間、最も安定した新興国通貨の一つです。THB建てでBangkokの不動産を保有することは、安定した通貨基盤に基づく、真にRUB以外への分散投資となります。THBで得られる利回りは、RUBや任意の第三通貨へ有利に換算可能です。

KYC・AMLデューデリジェンスの厳格化

今日の制約

ロシア由来資金に関するすべての国境を越えた取引は、より厳格な審査の対象となっています。書類提出の負担は2022年から2024年にかけて増加しました。

タイ国内での扱い

タイの銀行は、検証可能な合法資金に対応する、コンプライアンスに準拠したKYCプロセスを運用しています。給与所得、事業所得、過去の資産売却益など、適切な書類を伴えばすべて適格となります。Khornaは、検証不能な資金や制裁対象事業体に関連する資金とは取引いたしません。プロセスは受付からクロージングまで、コンプライアンスを前提に構成されています。

移住するロシアのITエグゼクティブ

2022年以降にモスクワ/サンクトペテルブルクから移住したテック創業者またはシニアエンジニア。流動資産2,000万〜1億RUB超。家族とともにASEANに恒久的な拠点を構築。DTVからLTRへの経路。典型的な購入物件:プロンポン、サトーン、Asokの1,200万〜2,500万THBの2ベッドルーム。

ロシアのIPO後起業家

ロシアまたはCISのテクノロジー/Eコマース/SaaS事業を構築しエグジットした方。1億RUB超の流動性イベント。欧米の制裁リスクの外側で国境を越えた分散基盤を求めています。LTR Wealthy Global Citizenの経路。典型的な購入物件:プロンポン、リバーサイド、サトーンの1,800万〜4,000万THBの2〜3ベッドルーム。

退職を迎えるロシア人エグゼクティブ

ロシアのエネルギー・銀行・テック業界の上級退職者。純資産5,000万ルーブル以上＋年金受給。Bangkokを本拠地として検討中・医療アクセス＋生活の質＋ASEAN拠点性。LTR Wealthy Pensioner該当。典型的な購入：1,500万〜3,000万THBのサトーン、プロンポン、リバーサイドの2ベッドルーム。

CISファミリーオフィスのプリンシパル

多世代にわたるロシア・CISファミリー資産（カザフスタン、ベラルーシ、アルメニア、ジョージア出身）。純資産5億ルーブル以上。制裁後の分散投資＋西側管轄外での相続税対策ストラクチャリング。典型的な購入：3,000万〜8,000万THBのブランデッドレジデンス、リバーサイド、サトーン、プロンポン。