ABSDによりSGの居住用不動産は手の届かないものになりました。Bangkokこそ真のASEAN資産配分先です。

ABSD (追加購入者印紙税)

シンガポールでの影響

シンガポールの住宅に対し外国人は60%の追加課税。実質的に取得価格が3倍に。シンガポール国民以外にとってリターン重視の住宅投資配分は事実上不可能となります。

タイでの取扱い

タイには外国人枠コンドミニアムに対する同等の外国人購入者付加税は存在しません。特定事業税 (5年以内の売却に3.3%) と名義変更費用 (約2%、交渉により分担) が出入りのコスト。シンガポールの60%ABSDの壁を大幅に下回ります。

SSD (売主印紙税)

シンガポールでの影響

シンガポールの住宅を4年以内に売却すると4〜12%が課税。資本がロックされます。

タイでの取扱い

タイの売却時源泉徴収は保有期間に応じて変動し、5年超で有利になります。SSDのような4年間の懲罰的ロックアップに相当するものはありません。資本の流動性がより早期に確保されます。

固定資産税 (シンガポールの自己居住用 vs 投資用)

シンガポールでの影響

シンガポールで投資用住宅は自己居住用と比較して大幅に高い年間固定資産税が課されます。10年積み重ねると無視できないドラッグとなります。

タイでの取扱い

タイの2020年土地建物税は微小な税率を導入。5,000万THB未満の住宅主要保有資産に対する負担は実質ゼロ。シンガポールのような投資用 vs 居住用の税区分はありません。

通貨と国別の集中

シンガポールでの影響

シンガポール在住の富裕層の多くは、初期状態でSGD偏重・SG資産偏重になっています。Bangkokへのエクスポージャーは、SGD/HKDと相関する別の市場ではなく、真に非相関な地域分散をもたらします。

タイでの取扱い

THBは過去10年間で最も安定した新興国通貨の一つです。同じ地域でありながら、経済ファンダメンタルズの違い(タイの観光業・製造業 vs シンガポールの金融・物流)によりSGDと非相関です。疑似的ではない、本物の分散投資です。

シンガポールのプライベートバンカー

DBS Private、OCBC、UOB、Bank of Singaporeのシニア層。純資産300万〜800万SGD。ABSDにより国内住宅への配分が制約されています。S-REITsやSG上場株式を超えたASEAN分散を求めています。典型的な購入物件:Sathorn、Riverside、またはブランデッドレジデンスの2ベッドルーム、1,800万〜3,500万THB。

IPO後のSG創業者

SGXに上場直後、または地域のテック企業の持分を売却した方。200万〜600万SGDの流動性イベント。SG集中のSGX株式やABSDで制約されたSG住宅を超えて資金を投じたいと考えています。典型的な購入物件:プロンポン、トンロー、またはアソークの2ベッドルーム、1,500万〜3,000万THB。

退職を迎えるSGエグゼクティブ

SG本社の多国籍企業や地域金融機関を退職するシニア層。純資産200万〜500万SGD+確定給付年金またはCPF引き出し。SGの主たる住居と並行して、Bangkokを半年滞在の拠点として検討中(LTR Wealthy Pensioner)。典型的な購入物件:プロンポン、Sathorn、またはRiversideの2ベッドルーム、1,200万〜2,200万THB。

SGファミリーオフィスのプリンシパル

複数世代にわたるSG系アジア人の一族の資産。純資産1,000万SGD以上。SG国内および地政学的制約が増した香港の外で、分散されたASEANエクスポージャーを構築中。典型的な購入物件:Sathorn、Riverside、またはプロンポンのブランデッドレジデンス(Mandarin Oriental、Aman、Four Seasons)、3,000万〜8,000万THB。