ソウルはチョンセにより歪んでおり、KRWは弱含んでいます。Bangkokこそが真のクロスアジア配分先です。

韓国の相続税

韓国における状況

表面税率50％・韓国居住者は全世界資産が課税対象・世界的に見ても最も高い相続税制度のひとつ

タイ国内での扱い

タイ所在の不動産も、韓国の税務上の居住者であれば原則として韓国の相続税の対象となります。タイ・韓国間の租税条約（発効済み）により税額控除の仕組みが提供されます。LTRでタイの税務上の居住者となる韓国人退職者の場合、居住構造によって全世界課税ベースが大きく変わる可能性があります。韓国の세무사（税理士）と連携してください。

KRWの構造的弱さ

韓国における状況

KRWは2020〜2025年にかけてUSDおよびTHBに対し大幅に下落・韓国銀行の緩和姿勢と経常収支の動向

タイ国内での扱い

THBは過去5年間でKRWに対し上昇しています。バンコク不動産の保有は構造的なKRWヘッジとなります。賃料収入の換算が有利に働き、資本ベースもKRW建て資産に対して相対的に上昇します。

チョンセ制度による歪み

韓国における状況

韓国の住宅市場はチョンセ（多額の返金可能保証金、低い月額家賃）によって形成されており、貸主の経済性は国際標準の賃貸キャッシュフローと大きく異なります

タイ国内での扱い

バンコクの賃貸市場は、国際標準の月額家賃ベースで運営されています。ネット利回り5〜6％は実際のキャッシュフローであり、保証金裁定によって歪められたものではありません。Maison Siamが運営を担い、手数料は透明で、毎月ネット額が入金されます。

退職者にとっての医療コスト面での裁定機会

韓国における状況

韓国の国民健康保険は国内医療をカバーしますが、民間医療費は上昇傾向にあり、ソウルでは病院のキャパシティが逼迫しています。

タイ国内での扱い

バムルンラードやサミティヴェートは韓国人患者を日常的に受け入れており、韓国語対応サービスも整っています。費用は韓国の同等の民間病院の約3分の1です。LTR Wealthy Pensioner層にとって、これは中核的な魅力となっています。

ソウルの企業退職エグゼクティブ

韓国の多国籍企業または財閥系企業のシニアエグゼクティブ退職者。純資産20〜50億ウォン+企業年金。バンコクをフルレジデンスの拠点として検討しており、医療水準+ライフスタイル+ウォンヘッジが動機です。LTR Wealthy Pensioner。典型的な購入物件:プロンポンまたはサトーンの1,200〜2,200万バーツの2ベッドルーム。

Kコンテンツ・Kテックの創業者

韓国のエンタメ/SaaS/D2C企業からエグジットしたばかりの層。税引後30〜80億ウォン。アジア横断的な分散投資基盤を構築中で、DTVからLTRへの移行を視野に入れています。バンコクの2万〜2.5万人規模の韓国人コミュニティに既に参加しているケースも多くあります。典型的な購入物件:アソーク、トンロー、またはプロンポンの1,500〜3,000万バーツの2ベッドルーム。

韓国のファミリーオフィス当主

複数世代にわたる韓国の一族資産。純資産100億ウォン以上。アジア横断的な分散+韓国相続税を考慮したストラクチャリングを構築中。典型的な購入物件:リバーサイド、サトーン、またはプロンポンのブランデッドレジデンス、3,000〜8,000万バーツ。

バンコク・ソウルのデュアルライフプロフェッショナル

アジア地域を担当するシニアテック/ファイナンスのプロフェッショナル。ソウルとバンコクを行き来する生活。スクンビットSoi 12の確立された韓国人コミュニティに既に参加しています。DTV保有者。典型的な購入物件:アソークまたはプロンポンの1,000〜1,800万バーツの1ベッドルーム。