購入前に知っておくべき9つのこと。

タイの法律では、コンドミニアムプロジェクトの外国人所有は、総床面積の49%までを完全所有権として認めています。残りの51%はタイ国籍者またはタイ人が過半数を占める法人に留保されます。

これが意味するのは、ユニットを購入する際、当該建物に外国人枠が残っている必要があるということです。Khornaでは推奨前に、外国人枠の状況、外国人枠価格(若干のプレミアムが付くことがあります)、および未公開の枠リリース予定を確認します。

外国人はコンドミニアムのユニットを完全所有権(永久所有)で取得できます。土地および戸建て住宅は不可で、標準的な構造は30年の借地権(構造によっては更新可能)、またはタイ法人を介した保有形態(常に推奨されるわけではありません)です。

実務上の意味:Bangkok中心部のフルサービスコンドミニアムは、外国人にとってほぼ常に完全所有権で取得可能であり、当社のポートフォリオがそこに集中している理由です。

取得時:名義変更手数料2%(買主と売主で分担する場合あり)。該当する場合、印紙税0.5%。売主の保有期間が5年未満の場合、特定事業税3.3%。

保有時:継続的な税負担は非常に低く抑えられます。建物の共用部管理費とシンキングファンド(修繕積立金)拠出金が主な経常費用です。

収益時:賃貸収入には課税されます。Khornaでは合法的に最適化する形でストラクチャリングを行います。再販時:キャピタルゲインは実際の利益ではなく、評価額に基づく源泉徴収税として課税されます。

海外からの送金にはForeign Exchange Transaction Form(FET)が必要です。1取引あたり50,000米ドルを超える場合、銀行が証明書を発行しますので、これを保管してください。

出口時には、持ち込んだ元本(FET記録に基づく)に加え、合法的に得た収益を制限なく送還できます。重要なのは、入金を最初に正しく文書化することです。FET書類の手続きはKhornaがあなたと共に対応します。

DTV(Destination Thailand Visa、2024年):5年マルチエントリー、1回あたり最大180日滞在。広範な対象要件。現在の賃貸市場における成長ドライバーです。

LTR(Long-Term Resident):10年、高所得者および年金受給者向けで就労許可付帯のトラックあり。税制優遇措置あり。

Thailand Privilege(Elite):5〜20年、前払い式。プレミアムサービス付き、就労権なし。

物件ポータルが掲載するグロス利回りは誤解を招きます。空室、管理費、税金、修繕積立金、軽微なCAPEXを差し引いたネット利回りは、当社がカバーするエリアで4〜6%に着地します。DTV対応のフルサービス物件ではさらに高くなります。

過去7年間、スクンビットおよびサトーンの新築フルサービス物件における資本価値の上昇は年平均6〜9%でした。過去の実績が将来を保証するものではありませんが、DTVによる需要の牽引が継続的な上昇余地を支えています。

中古の買い手は外国人(枠内に収める必要あり)もタイ人も可能です。Bangkok中心部のフルサービス物件においては、香港、シンガポール、中国、日本、欧州、米国、中東にわたり外国人購入者層が厚く存在します。

当社は管理在庫の売却までの期間を追跡し、お客様の準備が整った際に中古の買い手をご紹介します。当社がアンダーライト (引受審査) する標準的な保有期間は5〜10年です。

テナント募集、賃貸契約管理、家賃回収、オーナー報告(実利回り対予測)、修繕、空室管理、年次納税申告。標準手数料は家賃の10%です。理由は、当社のアンダーライトがパンフレット上だけでなく5年後にも妥当に見えてほしいからです。

多くの外国人投資家は、49%枠の下で個人名義の完全所有権として購入します。最もシンプル、明快で、設立コストも最小です。Chanote (チャノート権利証) はお客様名義で登録されます。特別な理由がない限り、当社はこの方式を標準としています。

複数物件を保有する、または相続計画上のニーズを持つ洗練された投資家は、外国の持株会社経由で保有する場合があります。標準的なストラクチャーは、BVI、ケイマン、またはシンガポールPte Ltd社が、物件を保有するタイのSPVを所有する形です。資金流入は引き続きFET経由となります。

持株会社ルートを検討すべき理由:タイ国内に5戸以上のポートフォリオ、複数法域にまたがる資産構造、ファミリートラストによる承継計画、本国レベルでの税務最適化。スキップすべき理由:単一物件、相続計画の必要なし、コスト重視(オフショア法人あたり年間維持費は約5,000〜15,000米ドル)。

適合する場合、当社は香港、シンガポール、ケイマンのプライベートバンキングパートナーおよび税務アドバイザーと連携してストラクチャーを構築します。決定前にぜひご相談ください。