プレビルド (建築前) · 私たちが選ばれる理由
建物を選び、契約書にサインする。それが表向きの流れです。実態は、フェーズ価格は週ごとに変動し、外国人枠はすぐに埋まり、「最良」のユニットがパンフレットに載っていることはほとんどなく、署名するSPAには大半の購入者が読まない30〜50項目の条項が含まれています。私たちはこの領域に専従しています。その方法をご紹介します。
01 · パイプライン · 一般販売前にプロジェクトを捕捉
01 · 一般販売の2〜4週間前
SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RMLにおけるAlexandreのネットワークにより、ローンチ前の外国人枠の割り当てを確保しています。第一フェーズは一般販売が始まる前に彼のクライアントへ開放されます。一般のリスティングにプロジェクトが掲載される頃には、優良ユニットはすでに動いています。
02 · 2〜6週間前
SET上場のデベロッパーは、重要なプロジェクトのローンチをニュース開示で公表する義務があります。私たちはSIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPNのSET提出書類を毎日モニタリングし、公表当日にすべての発表を捕捉します。
03 · 1〜3週間前
デベロッパーの/projectsページは、フェーズ1のローンチ時(かつ公開広告キャンペーン開始前)に更新されます。トップ8デベロッパーすべてを対象に、毎週データフィードを取得しています。
04 · 0〜2週間前
Bangkok Postの不動産欄、Property Report Asia、タイの不動産チャンネル、不動産業界誌。引用付きの日次Perplexity Sonarクエリで追跡しています。次にニュースサイクルが取り上げる情報を捕捉します。
05 · 60〜90日のラグ · 機関投資家グレード
四半期ごとのBangkokコンドミニアム市場レポート。日次ニュースに比べて遅れますが、構造化されたパイプラインデータを提供し、週次のリサーチ同期と相互参照しています。無料PDF。
06 · リードタイム0 · 一般リスティング
個人購入者がプレビルド (建築前) を見つける場所。これは妥当性チェックとして使用します。プロジェクトが一般リスティングに掲載された時点で、私たちはすでに上流の情報源からパイプラインに取り込んでいるはずです。
プロジェクトが一般リスティングや海外ポータルに大量に掲載される頃には、私たちは通常3〜8週間追跡を続けており、Alexandreのクライアントはすでに候補リストと外国人枠の割り当てリクエストを受け取っています。
02 · ユニットレベルの深掘り · 大半の購入者が見落とす点
01
同じユニットタイプでも、2フロア違うだけで価格差が5〜10%、眺望品質の差が30%生じることがあります。利用可能な全ユニットの眺望ジオメトリを、隣接区画のゾーニングと将来のタワーリスクと照らし合わせてマッピングします。壁リスクのある25階よりも、12階のユニットが買いになることもあります。
02
Bangkokで北向き = 湿気による損傷が少なく、空調コストが低く、賃貸需要も良好。南東向き = 最も厳しい日射。これを建物単位ではなくユニット単位で可視化します。
03
建物内の外国人枠は、49%が均等に分散されているわけではありません。特定のユニットに割り当てられています。各建物のどのユニットが外国人枠の在庫で、外国人購入者にまだ割り当て可能かを把握しています。「ユニットは見つかりましたが、外国人枠ではありません」という事態を防ぎます。
04
フェーズ1の価格は、同じタイプのユニットでもフェーズ4の価格と15〜25%異なります。プロジェクトがどのフェーズにあるかを追跡し、エントリーのタイミングを計ります。3か月待つのが正解の場合もあれば、金曜日が締め切りの場合もあります。
05
引き渡し前、建物の管理組合費はデベロッパーの見積もりに過ぎません。引き渡し後、実際の運営が始まると2年目で20〜40%上昇することがよくあります。当社はローンチ前に管理費を低く見積もる傾向のあるデベロッパーを特定します。
06
ユニットから200m以内の空き地について、ゾーニング、所有者、進行中のEIA申請の有無を把握していますか?当社はショートリストの全物件についてこの3点を調査します。引き渡し時のビューも、18か月後に35階建てのタワーが建てば意味がありません。詳細分析を読む。
07
名義変更費用、シンキングファンド、共用部の前払い金、駐車場の割り当て、看板権利。SPA契約には30〜50項目もの細目があり、ユニット価値の1〜3%が消えることもあります。当社は削除や減額の交渉が可能な項目を見極めて交渉します。
08
完成前の転売を制限するデベロッパーもあります。引き渡し前にデベロッパー経由で転売すれば名義変更費用を免除する場合もあります。特定の譲渡条件を設けているケースもあります。当社はご署名前にSPAを取り寄せ、退出時に何ができて何ができないかをご説明します。
03 · 違いを項目別に
ご自身で(または一般的な仲介業者と)行う場合
当社がお客様のために行うこと
04 · ご負担いただく費用
販売オフィスに直接出向いた場合と同じ表示価格でご購入いただけます。当社はデベロッパー側から手数料を受け取る仕組みです。それに加えて、当社のアンダーライト (引受審査)、該当する場合のフェーズ1価格へのアクセス、SPAレビュー、そしてMaison Siamの引き渡しから賃貸運用までのパイプライン (6ヶ月分スポンサー付き、Cat-4セットアップではインテリアスタイリング込み) もご利用いただけます。
当社はお客様がご契約された時点でのみ報酬を得ます。したがって当社の仕事は一つだけです。今後10年間ご満足いただけるユニットをお探しすることです。一社のデベロッパーの在庫に縛られた営業担当とは異なり、当社は市場全体を見て、手数料に都合の良いものではなく、お客様に合うものをお勧めします。
当社はリスティングサービスではありません。お客様が購入されるユニットを取り巻く、アンダーライト+アクセス+オペレーションのレイヤーです。多くの外国人バイヤーは、これがないことによる摩擦コストを払って初めて、これが必要だったと気づきます。
投資家がKhornaを信頼する理由
アンダーライト済みプロジェクト
50+
Bangkokの主要11エリアで展開
データ更新
毎週
リアルタイム市場データ · 毎週更新
監査済みネット利回り
4〜6%
ポートフォリオ平均ではなく、プロジェクト単位
買い手側との利益一致
100%
報酬はデベロッパー側から受領し、お客様からはいただきません
創業者の経歴
元Société Générale香港の投資銀行家が設立。タイの海外不動産ポータルで上位評価を獲得しています。
Khornaのアンダーライト (引受審査) およびデベロッパーとの関係構築は、Alexandre Beaumontが主導しています。クロスボーダー投資銀行業務で培った12年間の規律をバンコク不動産に適用。Etienne Alcouffeはデータとプロダクトのレイヤーを構築 · ライブFX、リアルタイム市場データ、独自スコアリングを担当しています。
チームについて →メソドロジー
本サイトのすべてのデータテーブルには出典を明記しています。バンコクのプライム価格は公開リスティングから毎週更新し、CBRE ThailandおよびJLLの四半期レポートと照合のうえ検証しています。為替レートはFrankfurter APIから取得。ソブリンおよびマクロデータはS&P / Fitch / Moody'sの公表格付けに基づいています。学校および病院のデータは各種登録機関 (JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest) から取得しています。
Khorna Scoreは公開されており · 各プロジェクトページに6項目の内訳を掲載しています。Khorna Verdictの根拠も公開しています。コンバージェンス理論の計算に不確実性がある箇所も開示しています。
メソドロジーを見る →ご相談はこちら
ご予算に合わせた現役のプレビルド (建築前) ショートリストをお送りします。一般公開前の物件も含まれます。 または4ステップのインテイクをご利用くださいでカスタマイズされた自動ショートリストが得られます。