基盤 · 当社が確かな情報を持つ理由
外国人バイヤー向けブローカーの多くは、デベロッパーが推し進める15〜20プロジェクトのリストで運営しています。当社は、価格、需要、供給、マクロ、比較対象にわたる継続的に更新されるデータセットで運営しています · 独自のスコアリングおよび評価レイヤーを通じて統合 · 記述ごとに出典明記、指標ごとに鮮度スタンプ。
データ基盤はマーケティングのための装飾ではなく、プロダクトそのものです。本サイト上のすべての記述、すべてのスコア、すべての評価、すべてのキャッシュフロー予測は、以下のソースに遡ることができます。上流で数値が変わると、当社の推奨も連動して変わります。特定のプロジェクトでソースが計測できない場合、その予測は透明性をもってラベル付けされます。
引用ソース
14
価格 · 配置 · 需要 · 供給 · マクロ · 比較対象 · パイプライン
カバレッジ対象プロジェクト
62
19 件は計測済み · 43 件は予測 · すべて透明性をもってラベル付け
週次タイ語リサーチフィード
5
厳選されたタイの不動産チャンネル · 週約250投稿をサンプリング
FXおよびSETモニタリング
毎日
為替レートおよび上場デベロッパーの開示情報 · 当日中のアラート
ソーススタック · 19の引用インプット
01
Pricing
Live market listings
Weekly
全62プロジェクト · 実測19件 + エリア推定43件
05
Pipeline
Thai property channels · 5-page scoop
Weekly Tuesday
厳選されたタイ不動産チャンネル · 週あたり約250投稿をサンプリング
06
Pipeline
Internal research feed
Weekly Monday
デベロッパー公式サイト＋不動産ニュース＋機関投資家向けレポート・上場デベロッパー8社
07
Pipeline
Daily
上場デベロッパー上位8社 · SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN
10
Comparables
Annual + quarterly
Bangkokのプライムエリアの平米単価と、同等の欧州主要都市との比較
統合レイヤー · データを意思決定に変える
Khorna Score
インプット
利回り (25) + 価値上昇 (25) + 需要 (15) + 歩行利便性 (15) + 流動性 (10) + 品質 (10) = 100
アウトプット
プロジェクトごとに0〜100で評価 · A+ / A / B+ / B / C+ / C
プロダクトで見る →Khorna Verdict
インプット
スコア + 市場提示価格との差 + カタリストタグ → BUY NOW / MODEST EDGE / GOOD ENTRY / FAIR PRICE / WAIT / SKIP
アウトプット
プロジェクトごとの「買い/待ち」の方向性レコメンデーション
プロダクトで見る →プレビルド (建築前) のタイムライン
インプット
引渡予定 + 価格帯 + 価値上昇率 + 支払スケジュール
アウトプット
「今のキャッシュ vs 引渡時」モデル + 早期売却シミュレーター + フェーズ戦略の解説
プロダクトで見る →通貨対応のキャッシュフロー
インプット
賃料予測 + 管理費 + 管理組合費 + 税金 + 為替スナップショット
アウトプット
8つの自国通貨でのネットキャッシュフロー · プロジェクトごとに換算可能 · ユニットタイプ別
プロダクトで見る →パイプライン · 次に構築する機能
四半期ごとに新しいデータフィードを追加しています。新たなソースは既存のコンポーネントを深化させる (Khorna Scoreがより精緻になる)、もしくは新しいプロダクト機能を可能にします (外国人枠のライブトラッキング、取引データに基づくVerdict算出、供給パイプラインの先行可視化など)。以下は計測中のもの、構築中のもの、そして予定されているものです。
現在稼働中
5ソースのFB-scoopパイプライン + 公開リスティング + Google Places + Ahrefs + 為替
2026年第3四半期
タイ土地局の取引記録 · 提示価格ではなく、建物ごとの実際の販売価格
2026年第3四半期
建物ごとの外国人枠の空き状況 · 土地局記録によるライブトラッキング
2026年第4四半期
EIA建設許可のパイプライン · 18〜30ヶ月先の供給可視化
2026年第4四半期
DTV + LTRの月次発行件数 · 確かな数字に基づく居住者パイプライン仮説
2027年第1四半期
BTS + MRTの駅別乗降客数 · 交通路線の需要シグナル
2027年第1四半期
バムルンラード / サミティベート / BNHの外国人患者数 · ヘルスケアツーリズムの流入
2027年第2四半期
Pantip + Reddit + タイ不動産フォーラムのセンチメント · 物件別の定性的レイヤー
誠実さのレイヤー · 私たちが主張しないこと
私たちは測定できるものを測定します。
特定のプロジェクトについてソースがまだデータを収集していない場合(プロジェクト名の検索需要が形成される前の、ごく新しいプレビルド (建築前)案件で典型的)、スコア構成要素はエリアのベースライン予測にフォールバックし、「測定値」ではなく「予測値」と明示されます。スコアは依然として有用ですが、訪問者はその違いを一目で確認できます。
数値に不確実性がある箇所を開示します。
プレビルド (建築前)の値上がり予測は、建設期間にわたるプロジェクトの想定年率を複利計算したものです。私たちはこの前提を使用するたびに開示します · 当該年率はCBRE / JLL / Knight Frankのエリアデータに基づくものであり、私たちの主観ではありません。キャッシュフローの税金前提(タイ居住外国人賃貸所得に対する実効10%)、管理手数料(Maison Siamの一括20%)、管理組合費の見積り(月額65 THB / sqm)についても同様です。
カタリストとリスクを明示します。
私たちが引用するすべてのカタリスト(2028年F1タイGP、2024年婚姻平等法、ソフトパワー戦略)には出典があります。把握しているすべてのリスクも明示します(海外送金における外国為替規制の摩擦、プライムエリア外での契約執行のばらつき、政治サイクルの変動 · ただし1997年以降のタイの4回の軍事政権移行において、バンコクのプライム市場は一度も暴落していません)。
ソースが更新されれば、私たちも更新します。
Knight Frank Prime Global Cities Index 2025は、Knight Frankが公開した瞬間に2024年版を置き換えます。CBRE 2025年第4四半期は2025年第3四半期を置き換えます。ミシュランガイド・タイランド2025は2024年版を置き換えます。静的な参照日付は信頼を損ないます · 私たちはcronスタックを通じて常に最新に保ちます。
投資家がKhornaを信頼する理由
アンダーライト済みプロジェクト
50+
Bangkokの主要11エリアで展開
データ更新
毎週
リアルタイム市場データ · 毎週更新
監査済みネット利回り
4〜6%
ポートフォリオ平均ではなく、プロジェクト単位
買い手側との利益一致
100%
報酬はデベロッパー側から受領し、お客様からはいただきません
創業者の経歴
元Société Générale香港の投資銀行家が設立。タイの海外不動産ポータルで上位評価を獲得しています。
Khornaのアンダーライト (引受審査) およびデベロッパーとの関係構築は、Alexandre Beaumontが主導しています。クロスボーダー投資銀行業務で培った12年間の規律をバンコク不動産に適用。Etienne Alcouffeはデータとプロダクトのレイヤーを構築 · ライブFX、リアルタイム市場データ、独自スコアリングを担当しています。
チームについて →メソドロジー
本サイトのすべてのデータテーブルには出典を明記しています。バンコクのプライム価格は公開リスティングから毎週更新し、CBRE ThailandおよびJLLの四半期レポートと照合のうえ検証しています。為替レートはFrankfurter APIから取得。ソブリンおよびマクロデータはS&P / Fitch / Moody'sの公表格付けに基づいています。学校および病院のデータは各種登録機関 (JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest) から取得しています。
Khorna Scoreは公開されており · 各プロジェクトページに6項目の内訳を掲載しています。Khorna Verdictの根拠も公開しています。コンバージェンス理論の計算に不確実性がある箇所も開示しています。
メソドロジーを見る →データ基盤にアクセスする2つの方法
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