アメニティ軍拡競争 · 2026年、コンドミニアムにすべてが求められる理由

2019年以降の変化

パンデミック前のバンコクのコンドミニアムの標準仕様は、プール、ジム、ロビーでした。それ以上のものはすべてプレミアム扱いでした。パンデミック後、2024年から2026年のローンチによって確立された新たな標準は、まったく異なります。現在、各物件は、テナントの生活のあらゆる要素を建物内に備えていることで競い合っています。

2026年のフルサービス物件が実際に提供するもの

• · コワーキングフロア:一角ではなく専用フロア全体、個室オフィス、会議室、ブース。「在宅勤務」は「コンドミニアムのアメニティフロアでの勤務」へと変わりました。
• · ペット可レジデンス:専用バスルーム、スカイデッキ上のペットパーク、獣医との提携。欧米系テナントにとっては譲れない条件です。
• · ホテルグレードのコンシェルジュ:24時間スタッフ常駐、多言語対応、荷物の受け取り、レストラン予約、交通手配。
• · 館内ウェルネス施設:スパ、サウナ、スチーム、ヨガスタジオ、ジャグジー。フルサービス物件ではリッツ・カールトンレベルです。
• · 館内F&B:カフェ、レストラン、ホテルパートナーによるファインダイニング業態が入る場合も。スリッパで通えます。
• · スカイラウンジ:夜のホスピタリティ空間で、住民が予約できるプライベートダイニングルームを併設することも多い。
• · トロフィー物件には、住民専用ライブラリー、シネマ、プライベートダイニング、ワインセラー。
• · 全駐車スペースでのEV充電:2026年ローンチでは標準仕様であり、プレミアムオプションではありません。
• · スマートホーム統合:キーレスエントリー、アメニティ予約用ホテルアプリ、荷物到着通知。

これが利回りを押し上げる理由

DTVおよびLTRのテナントは、ユニット単体ではなくライフスタイル全体に対して対価を支払っています。彼らは、基本的なプールとジムのみの物件と比較して、フルサービス物件には月額家賃で10〜20%多く支払うことを厭いません。このアメニティプレミアムこそが、2026年のフルサービスコンドミニアムがネット利回り5.5〜7%でアンダーライト (引受審査) される一方、2015〜2019年の基本的な物件が3.5〜5%にとどまる構造的理由です。

建物そのものがプロダクトです。ユニットは一室にすぎません。2026年のテナントは、まず建物を借りるのです。

需要の裏付け

Maison Siam (当社のオペレーション部門) では、同一エリア内でフルサービス物件が稼働率92%を示すのに対し、基本仕様の物件は78〜85%にとどまっています。賃貸成約までの期間は、フルサービスで11日、基本仕様で30〜45日です。このアメニティ格差は、現在の都心バンコク賃貸市場において最も重要な単一の利回り要因となっています。

当社のアンダーライト基準

• · 個室付きコワーキングフロア:当社モデルにおいてネット利回り+0.3〜+0.5%の加点
• · 専用施設を備えたペット可仕様:ネット利回り+0.2%、欧米駐在員層を取り込み
• · ホテルブランドまたはホテルグレードのコンシェルジュ:プレミアムポジショニングでネット利回り+0.4〜+0.6%
• · スカイラウンジ+プライベートダイニング:ネット利回り+0.2%、テナントに「単なる物件ではなく一つの場所である」と訴求
• · BTS駅から500m以内:ネット利回り+0.3〜+0.7% (アメニティとの相乗効果あり)

当社はアンダーライティングフレームワークのM1Bモジュールにおいて、アメニティスコアにより建物を加重評価しています。アメニティ23点中18点以上を獲得した建物は、ユニット単位の要素とは独立して、エリア平均をネット利回りで50〜100ベーシスポイント上回るパフォーマンスを一貫して示しています。

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