ช่วงเวลา 'ฮา' ของคอนโด 3 ล้านบาท · ทำไมผลตอบแทนของกรุงเทพฯ ยังถูกตั้งราคาต่ำกว่าความจริง

การคำนวณที่เปลี่ยนความคิด

ห้องสตูดิโอราคา 3,000,000 บาท ในย่านใจกลาง Bangkok ไม่ว่าจะเป็นอโศก พญาไท หรือทำเลรองตามแนวสุขุมวิท สามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 25,000 ถึง 30,000 บาท เมื่อบริหารโดยมืออาชีพ นั่นคือผลตอบแทนรวม 10 ถึง 12% หลังหักค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าบริหาร 10% คุณจะได้ผลตอบแทนสุทธิ 6 ถึง 7% ต่อยูนิต ลองหาตัวเลขแบบนี้ใน London, Paris, New York, San Francisco หรือ Sydney ดู

ลงทุน 3 ล้านบาท ได้กลับมาเดือนละ 30,000 บาท เมื่อเข้าใจครั้งแรก คนส่วนใหญ่มักหยุดและกลับไปคำนวณซ้ำ

เหตุใดอสังหาริมทรัพย์ในตะวันตกจึงไม่สามารถแข่งขันด้านผลตอบแทนได้อีกต่อไป

• · London ทำเลพรีเมียม ผลตอบแทนสุทธิ 2 ถึง 3% หลังหักค่าใช้จ่าย กลุ่มผู้ซื้อต้องอาศัยการเพิ่มมูลค่าของทุนเพื่อให้คุ้มค่า
• · Paris ผลตอบแทนสุทธิ 2 ถึง 3% ภาษีสูง สิทธิของผู้เช่าเอนเอียงไปทางผู้เช่า
• · New York ผลตอบแทนสุทธิ 3 ถึง 4% แต่ค่าบำรุงรักษาและภาษียังกัดกินมากขึ้น มีข้อจำกัดของ co-op ในการปล่อยเช่า
• · San Francisco 2 ถึง 3% ความเสี่ยงห้องว่างสูงในช่วงขาลง มีความซับซ้อนเรื่องการควบคุมค่าเช่า
• · Sydney 2.5 ถึง 3% ระบบ negative gearing ที่ฝังอยู่ในโครงสร้างภาษีหมายความว่านักลงทุนส่วนใหญ่ขาดทุนกระแสเงินสดเพื่อรอการเพิ่มมูลค่า
• · Tokyo 4 ถึง 5% ดีกว่าตะวันตกแต่ยังต่ำกว่า Bangkok ทำเลพรีเมียม อีกทั้งความเสี่ยงค่าเงิน JPY ยังเพิ่มความซับซ้อนให้นักลงทุนต่างชาติ

เหตุใดผลตอบแทนใน Bangkok จึงยังอยู่ที่ 5 ถึง 7% สุทธิ (และผลตอบแทนรวมอาจสูงกว่านี้มาก)

มีสามเหตุผลที่ทับซ้อนกัน หนึ่ง อุปทาน Bangkok ยังคงก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง ราคาต่อตารางเมตรยังต่ำกว่าเมืองคู่แข่งในเอเชียอย่างมาก สอง อุปสงค์ ฐานผู้ซื้อกำลังขยายลึกขึ้น (การย้ายจาก HK การกระจายความเสี่ยงจากจีนแผ่นดินใหญ่ การย้ายเพื่อหนีภาษีจากตะวันตก กลุ่ม DTV/LTR) เร็วกว่าที่อุปทานจะตามทัน สาม การตั้งราคาที่ต่ำเกินจริง เงินทุนระดับโลกเพิ่งเริ่มมอง Bangkok เป็นแหล่งหลบภัยของเอเชีย และผลตอบแทนยังไม่ได้ลดลงไปถึงระดับ Singapore หรือ Tokyo

เงิน 3 ล้านบาทซื้ออะไรได้จริง

ห้องสตูดิโอขนาด 28 ถึง 35 ตร.ม. ในอาคารคุณภาพใกล้สถานี BTS หรือ MRT โครงการสร้างเสร็จใหม่ในแนวอโศก พญาไท บางจาก หรือห้องขายต่อในพร้อมพงษ์/สุขุมวิท ฐานผู้เช่ากว้างขวาง ทั้งผู้ถือ DTV ผู้บริหารต่างชาติ คนรุ่นใหม่ชาวไทย และผู้พักอาศัยระยะสั้นเชิงองค์กร เมื่อ Maison Siam เป็นผู้บริหารให้ คุณแทบไม่ต้องเข้ามาดูแลเอง เงินจะเข้ามาเอง

ข้อเสียอื่น ๆ ของฝั่งตะวันตกที่คนมักลืม

• · สิทธิของผู้เช่า กฎหมายในประเทศตะวันตกส่วนใหญ่เอนเอียงไปทางผู้เช่า การขับไล่ใช้เวลานาน มีค่าใช้จ่ายสูง และผลลัพธ์ไม่แน่นอน
• · อัตราว่าง ใจกลางเมืองในตะวันตกเผชิญหน้ากับช่วงห้องว่างเกิน 6 เดือนในปี 2020-2021 ขณะที่ Bangkok ทำเลพรีเมียมยังคงต่ำกว่า 30 วันในช่วงเดียวกัน
• · สภาพคล่อง การขายห้องใน London หรือ Paris ใช้เวลาหลายเดือน ส่วนการขายต่อใน Bangkok ทำเลพรีเมียมใช้เวลาเพียงไม่กี่สัปดาห์
• · ค่าบำรุงรักษา อาคารตะวันตกในยุค 1990 และ 2000 ต้องใช้งบลงทุนซ่อมแซม 1 ถึง 2% ของมูลค่าต่อปี ขณะที่อาคารใหม่ใน Bangkok ที่มีกองทุนจมบริหารโดยนิติบุคคลใช้น้อยกว่ามาก
• · ความเสี่ยงค่าเงิน ผู้ซื้อชาวตะวันตกมักกระจุกตัวในสกุลเงินบ้านเกิดมากเกินไป การถือ THB จึงเป็นการกระจายความเสี่ยงในตัวเอง

เมื่อใดที่แนวคิดนี้ได้ผล

ครั้งแรกที่นักลงทุนชาวตะวันตกคำนวณตัวเลข พวกเขามักคำนวณซ้ำเพราะคิดว่าคงทำผิด รายได้ 30,000 บาทต่อเดือนจากเงินลงทุน 3 ล้านบาทดูผิดปกติพอที่จะทำให้คิดว่าเป็นการหลอกลวงมากกว่าผลตอบแทนค่าเช่าที่มั่นคง เมื่อพวกเขาตรวจสอบและพบว่าค่าส่วนกลางอยู่ที่ 50 ถึง 80 บาท/ตร.ม. จริง ค่าบริหาร 10% จริง ห้องว่าง 30 วันจริง ภาษีจริง 10% effective ตัวเลขก็เข้าที่ และพวกเขาก็ตัดสินใจซื้อ

สถานการณ์นี้จะอยู่ได้นานแค่ไหน

เป็นปี ไม่ใช่เดือน ปัจจัยเชิงโครงสร้างที่อยู่เบื้องหลังความไม่สมดุลของอุปสงค์-อุปทาน (การขยายเส้นทาง BTS ถึงปี 2030 แนวโน้มการย้ายถิ่นของชาวต่างชาติ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหนาแน่นขึ้น) เป็นเรื่องระดับทศวรรษ การที่ผลตอบแทนจะลดลงจนเทียบเท่า Singapore (2-3%) ต้องอาศัยราคาใน Bangkok เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่า ซึ่งหมายความว่ายูนิตเดียวกันไม่ว่าจะปล่อยเช่าได้เท่าเดิมแต่คุณได้กำไรทุน 100% หรือค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นไปอีก ไม่ว่าทางใด ผู้ซื้อในวันนี้ก็อยู่ในตำแหน่งที่ถูกต้อง

สามล้านบาท สามหมื่นต่อเดือน ตลาดสภาพคล่องสูง ฐานผู้เช่าแข็งแกร่ง ไม่มีปัญหาฟ้องร้องกับผู้เช่า การคำนวณลงตัว นั่นคือช่วงเวลาที่ทุกอย่างเข้าที่

ติดต่อเรา

เราจำลองได้แม่นยำว่าเงิน 3 ล้าน 5 ล้าน 10 ล้าน หรือ 30 ล้านบาทจะซื้ออะไรให้คุณได้ ทั้งผลตอบแทนรายเดือน ผลตอบแทนรายปี การเพิ่มมูลค่าที่คาดการณ์ และสภาพคล่องในการขายออก แจ้งงบประมาณของคุณมา แล้วเราจะส่งตัวเลขกลับไปให้