อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ สำหรับนักลงทุนชาวเยอรมัน + สวิส · คู่มือเชิงปฏิบัติ

เหตุใดนักลงทุนชาวเยอรมันและสวิสจึงควรพิจารณา Bangkok

หากคุณถือครองความมั่งคั่งส่วนใหญ่ในสกุล EUR หรือ CHF พอร์ตการลงทุนของคุณแทบจะมีความสัมพันธ์เชิงบวกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ทั้ง ECB และ SNB ดำเนินวัฏจักรในลักษณะใกล้เคียงกัน ทั้ง DAX และ SMI ต่างเคลื่อนไหวตามภาวะการเงินของฝั่งตะวันตก และอสังหาริมทรัพย์ในประเทศบ้านเกิดของคุณก็อยู่ในวัฏจักรดอกเบี้ยที่กดดันคุณอยู่แล้ว อสังหาริมทรัพย์ใน Bangkok ให้สินทรัพย์กรรมสิทธิ์ขาดที่จับต้องได้ในสกุลเงิน THB ซึ่งตอบสนองต่อกระแสเงินทุนในเอเชีย ไม่ใช่อัตราดอกเบี้ยจาก Frankfurt หรือ Zurich

ส่วนต่างของผลตอบแทนยังกว้างกว่าที่นักลงทุนส่วนใหญ่คาดคิด คอนโดหนึ่งห้องนอนทำเลพรีเมียมใน Munich ให้ผลตอบแทนสุทธิ 2.0 ถึง 2.5% หลังหักค่าใช้จ่าย ขณะที่คอนโดหนึ่งห้องนอนทำเลพรีเมียมในพร้อมพงษ์ให้ผลตอบแทนสุทธิ 5.5 ถึง 6.5% ในสินทรัพย์ระดับเดียวกัน อีกทั้งยูนิตใน Bangkok ยังมีราคาต่อตารางเมตรถูกกว่า 40 ถึง 60%

นักลงทุนชาวเยอรมันวางโครงสร้างดีลอย่างไร

• · โอน EUR จากธนาคารในเยอรมนีมายัง Bangkok ในงวดเดียวที่มูลค่าเกิน 50,000 USD ธนาคารไทยผู้รับโอนจะออก FET certificate ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญสำหรับการนำเงินกลับประเทศ
• · ซื้อในนามบุคคลของคุณเอง ไม่ต้องตั้งบริษัทไทย ไม่ต้องใช้สิทธิการเช่าระยะยาว ไม่ต้องใช้นอมินี คอนโดในโควตาต่างชาติเป็นกรรมสิทธิ์ขาดสำหรับชาวต่างชาติ
• · ภาษีเงินได้: รายได้ค่าเช่าต้องเสียภาษีในประเทศไทย ยื่นผ่านเลขประจำตัวผู้เสียภาษี อนุสัญญาภาษีซ้อนกับเยอรมนีให้เครดิตภาษีไทยหักลบกับภาระภาษีในเยอรมนี อัตราภาษีสุทธิที่แท้จริงสำหรับนักลงทุนเยอรมันส่วนใหญ่อยู่ที่ 5 ถึง 15%
• · Anlage KAP: กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยจะถูกจัดเก็บภาษีในประเทศไทย ไม่ใช่ในเยอรมนี ตามอนุสัญญา ถือครองได้ทุกระยะเวลาโดยไม่ต้องกังวลเรื่อง Spekulationsfrist
• · การนำเงินกลับ: แสดง FET certificate ขายทรัพย์ และโอนเงินกลับ FET คือเอกสารสำคัญเพียงรายการเดียวที่มีผลในขั้นตอนนี้

นักลงทุนชาวสวิสวางโครงสร้างดีลอย่างไร

• · การโอน CHF เป็น THB โดยตรงทำได้สะดวก SNB ไม่มีมาตรการควบคุมเงินทุน ใช้ UBS, ZKB หรือ PostFinance ได้ ทุกแห่งรองรับ THB
• · อนุสัญญาภาษีซ้อนระหว่างสวิตเซอร์แลนด์และไทยอยู่ในเงื่อนไขที่ดี รายได้ค่าเช่าเสียภาษีในไทยและได้รับเครดิตในประเทศบ้านเกิด ภาษีความมั่งคั่งของอสังหาริมทรัพย์ในสวิตเซอร์แลนด์คำนวณจากมูลค่าสุทธิ โดยหักภาระจำนองและค่าใช้จ่ายออก
• · นักลงทุนชาวสวิสมักพักเงินรายได้ไว้ในบัญชี THB ที่ Singapore หรือ Hong Kong ก่อนนำกลับประเทศ เพื่อปรับการแลกเปลี่ยนเงินตราให้เหมาะสม ควรปรึกษาที่ปรึกษาด้านความมั่งคั่งของคุณเรื่องจังหวะเวลา
• · กำไรจากการขายทรัพย์: เสียภาษีในไทยเท่านั้นตามอนุสัญญา สวิตเซอร์แลนด์ไม่มีภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์เคลื่อนที่ในระดับสหพันธรัฐ และอสังหาริมทรัพย์ในไทยถือเป็นสินทรัพย์เคลื่อนที่ตามวัตถุประสงค์ของอนุสัญญา

ผลตอบแทนในสกุล THB เมื่อแปลงเป็น EUR หรือ CHF จริง ๆ เป็นอย่างไร

ลองพิจารณาคอนโดหนึ่งห้องนอนมูลค่า 13M THB ที่ Tela Thonglor ผลตอบแทนสุทธิจากค่าเช่า 6.1% ในสกุล THB คิดเป็น 793,000 THB ต่อปี ที่อัตรา THB/EUR ปัจจุบันราว 38 เท่ากับ 20,800 EUR ที่อัตรา THB/CHF ราว 26 เท่ากับ 30,500 CHF เมื่อหักภาษีในประเทศบ้านเกิดแล้ว คุณจะได้สุทธิ 14,000 ถึง 17,000 EUR หรือ 21,000 ถึง 25,000 CHF ต่อปี จากเงินลงทุน 340,000 EUR / 500,000 CHF เท่ากับผลตอบแทนเงินสดสุทธิ 4 ถึง 5% ในสกุลเงินบ้านเกิดของคุณ บวกกับการเพิ่มมูลค่าของทุนที่คาดการณ์ไว้ 7 ถึง 8% ในสกุล THB

นักลงทุน EUR และ CHF จะได้ผสมผสานที่หาได้ยาก ทั้งสกุลเงินที่ไม่สัมพันธ์กับบ้านเกิด เศรษฐกิจที่ไม่สัมพันธ์กับบ้านเกิด และผลตอบแทนเงินสดที่ไม่อาจหาได้ในประเทศของตน โครงสร้างยังเรียบง่ายกว่าที่ส่วนใหญ่คาดคิด</blockquote> <block id="10" type="h2">ขั้นตอนแรกที่ปฏิบัติได้จริง

Practical first step

เราจะส่งโมเดลการลงทุน เช็กลิสต์ FET และรายชื่อโครงการใน Bangkok สามแห่งที่คัดสรรให้ตรงกับงบประมาณของคุณ ติดต่อสอบถามเราได้